地勘單位商業地產企業財務管理問題及對策分析

姚應祥

（安徽省地質礦產勘查局321地質隊，安徽 銅陵 244033）

一、引言

21世紀初，房地產在國家政策支持的背景下市場發展利好，地勘單位企業多元化投資展開序幕，企業的主營業務房地產投資也從早期單一的商品房項目經營轉為集團化房地產公司商業住宅開發、商業地產投資及運營管理，打造城市商業綜合體項目運作。然而商業地產項目過速擴張、高風險運作，勢必帶來一系列不利因素。隨著市場環境的變化，特別是電商沖擊，實體商業下滑，造成現階段商業地產發展存量過剩，商鋪銷售難，很多商業地產被迫自持自營，企業資金回收難，資金鏈斷裂。受持續的市場低迷行情的影響，商業地產市場運營效益不佳，商業地產項目從高資本投入淪到低收入回報的尷尬階段，財務資金周轉惡化，影響了企業健康發展，導致自持地產物業貶值、國有資產流失。針對目前現狀問題，如何通過加強管理創造企業效益，特別是加強財務管理，成為企業持續經營的首要任務。

二、當下地勘單位商業地產企業財務管理面臨的主要問題

（一）管理制度不健全，企業內控制度執行不到位

地勘單位企業商業地產項目起步較晚，企業化發展的道路在探索中，市場環境在變化、企業需要發展，目前商業地產管理公司各項管理制度存在不健全、滯后的情況，滿足不了現行管理的要求。特別是企業財務制度、內部控制制度，一些相關內容已與現行情況不適宜。這種不健全的財務制度，制約了商業地產項目的發展，造成企業管理缺失。公司領導層內部控制制度管理的意識淡漠進一步引起商業地產企業整體的財務管理水平的滑坡。對財務管理帶來極大的不利，存在很大審計風險，相關制度急待完善。制度建設受管理機制的影響很大，其完善離不開公司的全員參與。然而現階段公司相關管理層人員及關鍵崗位員工的不重視、不關注、不理解的態度，直接影響管理制度的執行效率。

（二）財務核算體系有待重新梳理，收入成本核算有待加強

目前，地勘單位商業地產企業財務管理運行機制中缺乏及時有效的系統性核算體系，相關內部業務部門與財務核算部門之間缺少良好的溝通與合作，單靠財務部門的工作不能實現企業財務管理目標，財務部門需要其他相關部門提供準確地基礎財務數據。成本核算不夠完善，傳統成本管理模式已不能適應地勘單位商業地產企業的要求。商業地產企業的收入成本核算有待精細化加強，進而提高企業的經營收益。如何改進核算體系，加強收入成本核算，成為重要問題。

（三）費用支出管理不規范，財務風險大

在當前地勘單位商業地產企業財務管理中，費用支出管理的不規范，將直接導致財務風險增大。管理者缺乏對風險的重視和關注，沒有認識到費用支出管理風險問題對整個財務管理工作的影響。缺乏費用支出的規范管理，不僅使企業經營成本增大，也帶來巨大的財務審計風險，不利于地勘單位商業地產企業的健康發展。

（四）預算管理不到位，預算執行差

地勘單位商業地產企業往往對預算管理工作不重視，管理流于形式，導致預算管理不到位，收支預算執行差，部門之間同樣缺乏有效溝通，造成預算體系不完整，從而導致項目預算管理不能有效開展執行，影響財務管理效率。

（五）資產管理不到位，國有資產流失風險大

現階段地勘單位商業地產企業最大的資產就是自持的商業地產，沉淀了巨大的資金。當下實體經濟的困境同樣存在于商業地產企業中，高投資低回報，企業資產收益率低下。背負遺留的售后返租、售后回購巨大資金包袱，企業經營舉步維艱，商業地產面臨貶值。如何盤活資產，增加收入，防范國有資產流失風險，問題突顯刻不容緩。

（六）往來款項管理任務重，資金管理風險大

資金管理是商業地產企業做好財務管理控制的關鍵性工作。商業地產管理公司由于經營性質，日常會產生大量的資金往來，如各項保證金、履約金。其資金性質均屬于短期性負債，資金管理風險大。如何合理使用資金，避免資金管理風險，加大經營使用力度創造效益，資金有效使用與資金保全的矛盾問題突顯。

（七）商業人才流動大，財務專業人才儲備難

地勘單位商業地產企業管理人員大都實行聘用制，多屬于編制外人員流動性大，其人才的歸屬感差，培養計劃受到限制。當下商業地產行業發展形勢變化大，公司面臨轉型，必然需要更多的管理人才。特殊時期，高效的財務管理尤為重要，這對財務人員的素質也提出了更高的要求。目前商業地產企業的財務管理人員的整體專業技術水平不高，人才儲備難，不能滿足企業經營發展的需要，商業地產企業的可持續發展受到制約。現如何解決管理人才缺失的問題，勢在必行。

三、加強商業地產運營中財務管理的對策

（一）加強管理制度建設更新完善，加大財務管理制度執行力

地勘單位商業地產企業要理清所有權與經營權的有機統一關系，引入系統的商業管理模式。加強管理制度建設成為首要任務，利用管理制度來防范運營風險。必須從公司管理層面加強重視，自上而下，加大力度，提高風險防范意識，提高運營效益，降低運營風險，強調建設完善各項管理制度的重要性。管理制度，特別是財務制度急待展開梳理、規范完善。提高地勘單位商業地產企業的管理層財務管理的認知度，加大財務管理制度執行力。防范商業地產公司財務風險，保障企業的可持續發展。

（二）加強收入成本核算，完善財務核算體系

地勘單位商業地產企業的發展過程中，經歷從高資本投入到低收入回報的低谷期，勢必要有開源節流增效的一系列措施，精細化核算成本收入。完善財務核算體系工作，特別是成本收入的核算，根據發展的需要引入成功行業企業的核算理念。針對經營項目按項目管理的要求，展開精細化項目成本核算。依據相關的財務法規要求，結合實際經營情況，對收入成本會計科目進行明細科目設置，細化會計核算工作。充分發揮財務管理的核算、控制職能作用，從而保證會計核算體系的高效運行，提升財務信息質量，為企業發展謀劃提供財務依據。

（三）加強費用支出規范化管理，防范財務審計風險

地勘單位商業地產企業費用支出管理要完善并貫徹整個經營過程，按精細化和全面化費用支出管理的要求，實現成本管理的可控性。合理開支費用，規范費用支出流程，嚴格實施費用支出管控，不僅是經營管理的需要，更是反腐倡廉大環境的需要。從小處做起，每一筆開支費用都應符合經營管理生產的需要，杜絕不必要開支，防止腐敗，防范財務審計風險。有效地控制成本和良好的營商環境，保障企業的長期健康發展。

（四）加強預算管理，提高預算執行力

地勘單位商業地產企業預算管理應從自身實際情況出發，立足于企業經營，做好年初成本收入工作預算，并按預算執行，把預算工作做到實處。通過強化預算管理，執行全面預算，確保各項預算指標可控性。在預算執行過程中，針對各業務部門的實際運營變化應及時進行預算調整，提高預算工作效益。溝通各業務部門落實預算完成情況，控制預算執行偏差率，提高預算執行力，開源節流增效，促進企業高效運轉。

（五）加強資產管理，避免國有資產流失

地勘單位商業地產企業的資產管理是一項艱巨的工作，盤活資產，加大營銷去庫存刻不容緩。必須加大與營銷部門業務協同，實現資金快速回籠，減輕沉淀資金壓力。多方舉措解決遺留的售后返租、售后回購問題，確保企業有序經營。規范財務管理制度，加強企業資產營運管理，提高資產收益率，促進資產保值增值，避免國有資產流失，為國有企業持續經營保駕護航。

（六）加強往來款項管理，降低資金管理風險

地勘單位商業地產企業的資金管理是做好財務管理控制的關鍵性工作。面對商業地產管理公司日常經營產生大量的資金往來，必須要加強資金往來的管理，設置專項管理賬戶，如各項保證金、履約金專戶。加大資金風險管理，避免出現資金短缺問題，確保資金鏈安全，保障企業正常運營。在保證資金的安全前提下，合理使用專戶資金，提高資金使用效益。加強資金管理，有效地降低資金管理風險，促進企業有序發展。

（七）加強專業人才儲備和培訓，提高財務管理團隊建設

地勘單位商業地產企業的財務管理實踐中，人力薪資成本管理難度大，市場營運人才的選用決定人力成本的大小，多選用經驗豐富的人才，因才適用，避免人力成本浪費。加強員工指導，組織培訓學習專業知識，不斷提高專業技術能力和實踐工作能力。鼓勵員工積極參加各類專業資格考試，以考代培，提高執業技能。落實內部崗位輪訓制度，開展崗位互學互助，形成良性學習氛圍。加強人才培養和人才儲備，適應新形勢下商業地產行業發展需要，提高財務管理，增強企業發展效率。

四、結語

加強地勘單位商業地產企業財務管理，針對現狀存在問題，及時有效的探討解決對策，解決運營中的難題，使國有資產保質增效，防范國有資產流失。建設完善管理制度，提高財務管理水平，通過加強管理提高效益，促進地勘單位商業地產企業健康發展。