“以房養(yǎng)老”的困境與未來(lái)的發(fā)展可能

文/彭玉來(lái)，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院

1 選題的背景

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)從進(jìn)入人口老齡化開(kāi)始，全國(guó)新增加老齡人口屢創(chuàng)新高，人口老齡化進(jìn)程迅猛發(fā)展，這越發(fā)引人擔(dān)憂。政府相關(guān)部門也因此采取了很多措施，“以房養(yǎng)老”便是其中之一。也因?yàn)槿丝诶淆g化，造成中國(guó)一個(gè)處于平均收入水平的家庭負(fù)擔(dān)十分沉重，一對(duì)夫妻要贍養(yǎng)兩邊的老人和自己的孩子。因此，如何加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)水平是當(dāng)下中國(guó)急需解決的熱點(diǎn)問(wèn)題。

2 何謂“以房養(yǎng)老”

“以房養(yǎng)老”即房子的擁有者將自己的房屋抵押給保險(xiǎn)人或銀行，而房主依然享有居住權(quán)，保險(xiǎn)人或銀行對(duì)房屋進(jìn)行綜合評(píng)估，按月（年）給予房主資金。當(dāng)房主去世后，保險(xiǎn)人或銀行可對(duì)獲得的房屋進(jìn)行處置。

3 我國(guó)“以房養(yǎng)老”的發(fā)展

2003年，“反向抵押貸款”正式被人提出；

2004年，原保監(jiān)會(huì)計(jì)劃在上海等四個(gè)一線城市進(jìn)行“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)工作；

06-07年的全國(guó)兩會(huì)，“以房養(yǎng)老”被政協(xié)委員提出；

2011年，全國(guó)政協(xié)開(kāi)會(huì)，談?wù)擆B(yǎng)老發(fā)展，“以房養(yǎng)老”再次被提及；

2013年，我國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)布了“以房養(yǎng)老”最新的相關(guān)通知；

2014年，原保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，正式在上海等四個(gè)一線城市實(shí)施“以房養(yǎng)老”；

2015年，首個(gè)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品由幸福人壽發(fā)行；

2016年，原保監(jiān)會(huì)宣布，試點(diǎn)時(shí)間將從14年延續(xù)到18年，為期四年，并將試點(diǎn)從四個(gè)一線城市擴(kuò)展到其他城市；

2018年，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，自今年8月開(kāi)始，符合要求的各個(gè)保險(xiǎn)公司（或金融機(jī)構(gòu)）都可以開(kāi)展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，“以房養(yǎng)老”將開(kāi)展到全國(guó)各地市。

4 我國(guó)“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)效果與原因

在試點(diǎn)剛剛開(kāi)展之時(shí)，只有四家保險(xiǎn)公司獲得開(kāi)展“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)資格。但到今天為止，只有幸福人壽推出了一款產(chǎn)品，并且該產(chǎn)品累計(jì)承保99戶，累計(jì)簽約141戶，從數(shù)字看，市場(chǎng)反應(yīng)冷淡，保險(xiǎn)公司積極性不高，投保人接受度不高。

下面我們分析一下原因：

4.1 “但有方寸地，留于子女耕”

我們的傳統(tǒng)觀念影響著老人，老人們大多有“養(yǎng)兒防老”觀念，想把房子等遺產(chǎn)留給子女，“以房養(yǎng)老”更加適合沒(méi)有子女的孤寡老人。

4.2 房屋的產(chǎn)權(quán)年限

70年的房屋產(chǎn)權(quán)，對(duì)于保險(xiǎn)公司（或金融機(jī)構(gòu)）來(lái)說(shuō)，時(shí)間太尷尬了，當(dāng)房子產(chǎn)權(quán)到期后，雖然《物權(quán)法》規(guī)定有“償續(xù)權(quán)”，但如果續(xù)期費(fèi)用過(guò)高，保險(xiǎn)公司（或金融機(jī)構(gòu)）可能會(huì)虧本，這就使得保險(xiǎn)公司（或金融機(jī)構(gòu)）面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 國(guó)家法律法規(guī)的不健全

“以房養(yǎng)老”涉及多個(gè)方面，比如遺產(chǎn)繼承糾紛、房屋折舊、房?jī)r(jià)走勢(shì)，需要保險(xiǎn)公司（或金融機(jī)構(gòu)）和房管局、民政局等多個(gè)部門機(jī)構(gòu)合作才能開(kāi)展。涉及金融、司法、房地產(chǎn)、財(cái)稅等多個(gè)領(lǐng)域，存在許多不確定性。此外，“以房養(yǎng)老”還涉及到社會(huì)保障、社會(huì)監(jiān)管、房地產(chǎn)行情變化、金融形勢(shì)等，所以，現(xiàn)在我國(guó)的法律法規(guī)對(duì)“以房養(yǎng)老”的實(shí)施很難提供立竿見(jiàn)影的效果。

4.4 房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)走勢(shì)

以后的房地產(chǎn)價(jià)格變化，是保險(xiǎn)公司（或金融機(jī)構(gòu)）需要認(rèn)真研究的一個(gè)問(wèn)題。由于未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的不確定性，所以保險(xiǎn)公司（或金融機(jī)構(gòu)）將承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，在當(dāng)下如此高的房?jī)r(jià)情況下，誰(shuí)能保證房?jī)r(jià)會(huì)不崩呢？房?jī)r(jià)上升與否，保險(xiǎn)公司（或金融機(jī)構(gòu)）也很難做出準(zhǔn)確判斷，一定能獲得收益嗎？這也要畫一個(gè)問(wèn)號(hào)。同時(shí)，保險(xiǎn)公司（或金融機(jī)構(gòu)）還會(huì)思考房屋的折舊與損益。

5 國(guó)外“以房養(yǎng)老”模式

5.1 日本

日本的“以房養(yǎng)老”模式有兩種，第一是直接融資方式，老人（一般為65歲以上）可以將房產(chǎn)作為抵押，然后從政府部門獲得養(yǎng)老金，但養(yǎng)老金總額不能超過(guò)抵押物的80%，養(yǎng)老金按月（季）領(lǐng)取，同時(shí)還需要有擔(dān)保人提供擔(dān)保；第二是間接融資方式，老年人需要向保險(xiǎn)人或銀行等金融機(jī)構(gòu)投保“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，但是這種方式要求政府必須是投保人（即老年人）的擔(dān)保者。

5.2 新加坡

新加坡的“以房養(yǎng)老”模式有三種，第一是“以大換小”，即老人將大房子換成小房子獲得養(yǎng)老金；第二是“倒按揭”貸款；第三是擁有多套房產(chǎn)的老年人，通過(guò)出租部分房子來(lái)?yè)Q取養(yǎng)老金。

5.3 美國(guó)

美國(guó)的“以房養(yǎng)老”模式有兩種，第一是由政府作為擔(dān)保人的“倒按揭”，老年人要有實(shí)施還貸計(jì)劃才可以申請(qǐng)貸款；第二是直接去政府機(jī)構(gòu)開(kāi)辦的保險(xiǎn)公司辦理“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，但養(yǎng)老金總額不能超過(guò)抵押房產(chǎn)的60%。

5.4 加拿大

加拿大的“以房養(yǎng)老”很有意思，有房產(chǎn)的老人可將房屋抵押給銀行，根據(jù)房屋的價(jià)值確定貸款金額，并且說(shuō)明老年人只要不搬不賣，就可以一直住到逝世。

6 個(gè)人對(duì)我國(guó)“以房養(yǎng)老”的看法與建議

就目前我國(guó)“以房養(yǎng)老”所出現(xiàn)的問(wèn)題，以及對(duì)于國(guó)外“以房養(yǎng)老”模式的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，本人就我國(guó)的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)談?wù)勛约旱目捶ㄅc建議：

6.1 建立健全我國(guó)的法律法規(guī)

事實(shí)上，所有的政策實(shí)施都需要有配套的法律法規(guī)支持。現(xiàn)在我國(guó)的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)還處在努力摸索的起步階段，在發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，其中法律法規(guī)的不健全不完善就是其一，這就要求國(guó)家建立健全“以房養(yǎng)老”的相關(guān)法律法規(guī)。例如，“以房養(yǎng)老”涉及到保險(xiǎn)公司（或金融機(jī)構(gòu)）和房管局、民政局等部門的相互配合才能實(shí)施，所以，為了防止各個(gè)機(jī)構(gòu)部門的相互推諉，效率低下，法律法規(guī)應(yīng)該明確各機(jī)構(gòu)部門的職責(zé)范圍，這樣可以使得“以房養(yǎng)老”的效率更高。

6.2 改變老年人固有的傳統(tǒng)觀念

前面分析過(guò)老年人普遍存在“養(yǎng)兒防老”、“但有方寸地，留于子女耕”這樣的傳統(tǒng)觀念。因此老年人的固有思想是“以房養(yǎng)老”展開(kāi)的又一個(gè)大問(wèn)題。因此，這就要求國(guó)家、社會(huì)和百姓作出努力。例如，國(guó)家部門可以制定一些政策（如稅收減免政策，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的養(yǎng)老產(chǎn)品進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼等），或加大宣傳力度等來(lái)加強(qiáng)“以房養(yǎng)老”對(duì)老年人的吸引力；現(xiàn)在自媒體這么發(fā)達(dá)，社會(huì)可以通過(guò)積極的輿論報(bào)道、新聞、報(bào)紙期刊、雜志、電影、電視劇、綜藝節(jié)目等等來(lái)宣傳“以房養(yǎng)老”的優(yōu)勢(shì)與好處；對(duì)于家庭與個(gè)人來(lái)說(shuō)，老人與子女要轉(zhuǎn)變固有的觀念，積極適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展變遷。

6.3 加強(qiáng)對(duì)于金融保險(xiǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管

現(xiàn)在“以房養(yǎng)老”政策遇冷，很大程度上是保險(xiǎn)公司（或金融機(jī)構(gòu)）的不夠積極，四年試點(diǎn)居然只有幸福人壽推出過(guò)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，并且該產(chǎn)品的銷售十分慘淡。所以，今年“以房養(yǎng)老”在全國(guó)范圍推行之時(shí)，國(guó)家應(yīng)當(dāng)做出相應(yīng)調(diào)整，以此調(diào)動(dòng)保險(xiǎn)公司（或金融機(jī)構(gòu)）的積極性。比如，政府要對(duì)這些保險(xiǎn)公司（或金融機(jī)構(gòu)）制定優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)其開(kāi)展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，同時(shí)政府還要給予一些政策支持，允許所有金融機(jī)構(gòu)自由競(jìng)爭(zhēng)等。

6.4 吸收借鑒國(guó)外“以房養(yǎng)老”成功經(jīng)驗(yàn)

由于我國(guó)國(guó)情的特殊性，不是照搬他國(guó)經(jīng)驗(yàn)就可以復(fù)制他國(guó)的成功模式，所以我們應(yīng)當(dāng)對(duì)于他國(guó)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)加以選擇、借鑒、轉(zhuǎn)換，以此形成符合我國(guó)國(guó)情的“以房養(yǎng)老”新模式。上面我們分析了解了國(guó)外的“以房養(yǎng)老”的發(fā)展模式，結(jié)合當(dāng)前我國(guó)“以房養(yǎng)老”困境，我們可以采取一些舉措來(lái)發(fā)展我國(guó)的“以房養(yǎng)老”，比如將“以房養(yǎng)老”所得的養(yǎng)老金不計(jì)入其他社會(huì)保障時(shí)的家庭收入等。

6.5 “以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的創(chuàng)新

當(dāng)下我國(guó)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品還很單一，只是按月（年）固定的給予老人養(yǎng)老金，但我們應(yīng)當(dāng)考慮到老年人處于人生中的患病高發(fā)期，可能身體不便。如果我們想要做到真正的保障老年人晚年養(yǎng)老生活，還要考慮提供更加全面的保險(xiǎn)保障產(chǎn)品。比如，我們可以讓保險(xiǎn)公司與一些社會(huì)服務(wù)部門合作，為老人提供一些上門服務(wù)，比如免費(fèi)上門體檢服務(wù)、送餐服務(wù)、節(jié)假日的探望老人服務(wù)等等。同時(shí)，保險(xiǎn)公司還可以在“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)中加入重大疾病保險(xiǎn)等，切實(shí)保障老年人的晚年養(yǎng)老生活。

7 “以房養(yǎng)老”未來(lái)的發(fā)展可能

就目前我國(guó)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的發(fā)展緩慢情況，我個(gè)人認(rèn)為只是暫時(shí)的，未來(lái)“以房養(yǎng)老”絕對(duì)大有可為。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2017年底，全國(guó)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)超過(guò)9億，累計(jì)金額超過(guò)4.6萬(wàn)億，“城鎮(zhèn)居民”和“城鎮(zhèn)職工”屬于第一支柱的平臺(tái)已經(jīng)初具規(guī)模；至2017年底，我們國(guó)家企業(yè)已經(jīng)有8萬(wàn)戶建立企業(yè)年金賬戶，其中企業(yè)職工人數(shù)超2300萬(wàn)，因此第二支柱也有所收獲；相比起第一第二支柱，第三支柱發(fā)展緩慢，很多專家表示，從國(guó)際歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)完善的養(yǎng)老保障體系必然要實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)和個(gè)人三方共擔(dān)，而商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)是第三支柱的重要組成部分，可以有效承擔(dān)個(gè)人在養(yǎng)老保障方面的責(zé)任。“以房養(yǎng)老”是商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的重要構(gòu)成之一。

8 總結(jié)

關(guān)系到人民生活的兩件大事是“養(yǎng)老”與“房產(chǎn)”，“以房養(yǎng)老”便在此情況下應(yīng)運(yùn)而生。通過(guò)“以房養(yǎng)老”這幾年的試點(diǎn)情況來(lái)看，我國(guó)的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)之路任重而道遠(yuǎn)。但是，我覺(jué)得即便“以房養(yǎng)老”達(dá)不到解決越來(lái)越突出的人口老齡化問(wèn)題，也會(huì)成為我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)體系的一個(gè)重要組成部分。

[1]劉永濤.“以房養(yǎng)老”何如破冰前行[N].湖南日?qǐng)?bào).2018-8-31.第004版.

[2]王萌.破解“以房養(yǎng)老”金融困局[J].Finance金融.2018(44-46).

[3]朱曉寧.探討新型養(yǎng)老方式—“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實(shí)性[N].勞動(dòng)保障世界.2018.