對項目管理理論在酒店委托管理中運用的初步探討

文/張祥，新疆維吾爾自治區煤田滅火工程局

1 酒店委托管理與項目

1.1 酒店委托管理項目的概念

酒店委托管理是一個實現酒店擁有者和酒店管理公司雙方共贏的有機結合工作過程，是一種新的酒店經營方式，并通過簽訂酒店管理合同作為雙方行動的承載基礎，并依賴于合同進行目標的制定與完成。

1.2 酒店委托管理項目的特征

（1）臨時性

臨時性并不是說項目結束的很快，而是指項目有確定的開始和結束，一旦確定項目目的達到或無法達到時，就是項目的結束，但這個結束時間可能在開始的幾年之后。

但臨時性這一特點并不包括項目所產生的產品、服務或是成果，大多項目的努力是為了得到一個長久的結果，也經常會產生無法預料的社會、經濟、環境影響。項目的臨時性質也適用于努力的其他方面: 機遇或者市場窗口總是短暫的,即大部分項目都要在一定的時限內推出產品或提供服務。

（2）獨特的項目成果

獨特的項目成果指的是項目產生的產品、服務或是成果與其他項目所產生的不同，有其特殊性。在項目中既可以產生可量化生產的產品，也可提供各種人員需要的服務能力，或是提供一種影響社會的成果。獨特是項目可交付成果的一種重要特征。重復部件的存在并不改變整個項目工作的獨特本質。

（3）逐步完善

逐步完善體現了項目管理的連續性和其不能一蹴而就的特點在項目的早期項目范圍的說明是粗略的,隨著項目團隊對目標和可交付成果的理解更完整和深入時,項目的范圍也就更具體和詳細。

2 項目生命期

2.1 啟動階段

啟動階段主要是由酒店擁有方先提出酒店委托管理這一意向，然后向酒店管理咨詢公司進行市場可行性分析，對酒店持有人進行各方面評估，從而確定其是否有和酒店管理公司簽約的資格，然后在確認條件后選擇酒店管理公司，與其進行接觸了解，對酒店管理公司進行各項評估，發放調查表，在基本確認后雙方對自身分析并進行談判策略選擇，酒店管理公司反饋調查表，并向酒店持有者發放調查表，以了解其酒店經驗。通過這些步驟，雙方都能認可對方，就可以進行下一步，簽訂酒店委托管理項目的意向書。

2.2 計劃階段

在計劃階段，酒店管理公司與酒店持有者雙方進行談判，對要簽訂的條款進行進一步的討論、確定，在反復討論和專業法律人員進行最終確認，最后形成酒店委托管理的初步文本。

2.3 實施階段

實施階段是將前期確定的文本協議進行實施，這其中涉及到許多方面，并在這個階段會形成補充協議以彌補之前協議中沒有想到的方面，并形成運營報告、財務報告以及季度、年度績效報告等等。

2.4 收尾階段

收尾階段的開始也就標志著酒店委托管理進入收尾階段，將要結束。在這一階段酒店持有者根據之前簽訂的協議對酒店經營進行評估，由此考慮接下來是否與該管理公司繼續簽約，并對之前的合同條款進行重新修訂，如果終止合作，則需要通過仲裁結束合同。

3 利益相關方

項目的利益相關方或稱利害相關者,就是積極參與項目、或其利益因項目的實施或完成而受到積極或消極影響的個人和組織,他們對項目及其結果也會施加影響。對于酒店管理公司來說，誰是利益相關方很關鍵，只有清楚了這一點，才能夠清楚地進行針對性管理，從而保證項目的成功。一般來講，這些利益相關方的根本需求都是相同的，但也存在著某些矛盾，這時如何解決這些矛盾，就是酒店委托管理的管理者需要仔細考慮的事情了，只有妥善解決這些問題，才能夠使項目成功。

3.1 項目發起人

項目發起人就是酒店項目的投資者，需要提供資金并承擔項目風險，在這里也就是酒店的持有者。他需要的是在這一項目中回收成本，并利用酒店委托管理實現酒店升值，獲得利益。

3.2 項目經理

項目經理則是項目成功的關鍵，是項目的操盤者。他利用已有資源，對項目進行實施，有完全獨立的控制權利，項目經理的親和力、領導能力以及其專業能力對項目能否成功都至關重要。

3.3 項目團隊

在項目的實施過程中，通常包括酒店管理咨詢公司進行模擬管理策劃，對酒店業主和酒店委托管理公司提供專業的支持；專業律師以提供法律援助，幫助雙方建立有效的法律合同，明確雙方權利和義務；業內專家如設計師、工程師、估價師等則是在整個項目的各個階段進行項目支持，使項目管理更加高效成功；酒店管理人員則是確保了酒店持有者的利益，并且發揮著監督項目，培養酒店管理后續專業人才的作用。

項目團隊通過這些人才組成，并且各負其責，進行協調互助，相互配合，

3.4 酒店管理公司

酒店管理公司是管理要素演進與專業化分工的產物,它使委托—— 代理關系由企業對個人轉向企業對企業,促進酒店所有權與經營權的進一步分離,并使酒店業主與酒店經營者的委托—— 代理關系進一步深化,它的出現是酒店市場發育成熟的重要標志。

3.5 酒店總經理

酒店總經理主要是受雇傭的關系，作為酒店管理公司的代理人出現在酒店運營中，負責酒店的運營管理。

3.6 酒店借貸方

酒店借貸方為酒店提供了資金，他對酒店進行不動產評估，并且對酒店委托管理公司進行評測，以期望能夠回收足夠的資金，得到期望的回報，并且在遇到酒店貸款無法收回的風險時，確保酒店支付貸款酬金和足額利息。

4 總結

綜上所述，我們可以看到，酒店委托管理在現在這個時代還具有極大的可發展性，并且，酒店委托管理作為一個具有獨特性、臨時性的項目工作，需要協調好項目的各方人員，才能夠確保項目的成功，并且其也需要隨著社會不斷發展其運營方法，才能與時代共同進退。