房地產開發項目全過程成本控制探討

文/衛寧，對外經濟貿易大學

房地產行業是我國當前社會主義經濟發展體系中的重要組成部分，對推動我國社會主義現代化經濟發展具有不可言喻的重要影響力。但由于房地產行業在項目開發過程中具有開發周期相對較長、投資成本相對較大等諸多先天限制性因素，其項目開發的風險系數往往居高不下。換言之，風險頗高。因此，房地產企業在其項目開發過程中，必須始終重視自身成本控制，做到項目開發全過程成本控制的科學化和合理化，以最大限度降低房地產開發項目過程所需成本，從而推動房地產行業的整體性持續健康發展，實現房地產行業在開發過程中社會效益和經濟效益的有機統一及深度融合。

1 房地產開發項目全過程成本控制的重要性

在房地產行業中，項目開發需要房地產開發企業多部門的聯合協作，共同努力，才能取得項目的最終盈利，從而保證房地產開發企業的生存，進而使企業獲得進一步的發展。資金是一個企業生存與發展的根本，也是企業在運營過程中的關鍵所在。資金不足或資金難以周轉，無論短期抑或長期，對企業的影響都是巨大甚至是致命性的。因此，在房地產開發項目立項初始，房地產企業就必須組織專人，認真研究開發項目的可行性，精打細算，切實分析開發過程中可能遇到、將要遇到或難以預料的諸多風險與挑戰，盡可能降低項目開發過程中的相關風險系數，避免項目開發過程中的無端浪費現象，有效協調企業各部門的人力、物力和財力投入，將成本控制理念貫徹房地產開發項目全過程，防止開發項目出現成本超額的情況，造成企業的成本壓力，保證企業的盈利能力。

2 房地產開發項目全過程成本控制中存在的問題

2.1 開發商對房地產開發成本控制認識不足

2.1.1 對成本控制重要程度認識不足

成本控制事關企業發展全局，是企業生存與發展的關鍵所在。但在房地產項目開發過程中，一般房地產開發商只對項目施工階段予以相當重視程度，對其他階段的關注力度卻往往不足，而一線施工人員和操作人員基本都是農民工，學歷有限，雖然經驗較為豐富，但對項目工程師的設計內容理解有時也難免有限，這就導致項目實際施工過程的成本控制出現較大偏差，從而造成房地產開發企業的成本控制整體效果不盡如人意。

2.1.2 對成本控制理念宣傳力度不夠

由于房地產企業的一線施工人員在專業素質上有待提高，對項目工程方案理解有限，操作工作多憑自身經驗，而企業在成本控制的理念宣傳上又普遍缺乏力度，在實施過程中又欠缺靈活性與標準的規范性，因此項目一線工作人員難以對企業成本控制做出有效反應也在情理之中。

2.1.3 績效考核有待完善

績效考核是企業提高自身效益的重要方式，在企業各領域中有著極為廣泛的應用。但在房地產企業中，企業往往對成本控制這一環節的績效考核重視程度不足，具體可操作性不強，這在很大程度上也弱化了房地產企業的成本控制效果，導致成效不佳，不盡如人意。

2.2 房地產開發項目成本控制制度不完善

2.2.1 房地產開發項目成本控制制度未成體系

在房地產項目開發過程中，房地產企業往往只對較為引人注目的環節投入較大關注力度，如項目開發的施工階段，但在房地產項目開發的整體流程和成本控制的制度設計上卻相應缺乏關注力度，用力不勤，這無疑使房地產企業項目開發的效益受到較大影響，使企業在盈利能力、發展規劃和實際操作上出現不同程度的偏差，不利于房地產企業的長遠發展。

2.2.2 項目施工管理有待細化

在實際過程中，企業為了增強項目的可操作性，確保項目能盡可能成功，往往會將項目再加以拆分，形成一個個的子項目，并制定相關標準，使其可操作性和落地性更強，嚴格執行。但在房地產項目開發過程中，企業并沒有形成詳細的成本控制制度，相關規范性不強，在項目施工及其管理方面也有待細化，這在一定程度上也導致了企業成本控制的整體效果不理想。

2.2.3 追責制度有待完善

由于企業各部門在職能上都有各自的特點和差異，因此各部門在成本控制上也有相應的確定責任。但在大部分房地產企業中，其在項目開發過程中并沒有對成本控制的追責制度予以太多重視，即使有個別企業進行了成本控制的追責制度建設，但在實際執行上也往往欠缺力度，從而大大影響了房地產企業在項目開發上的成本控制。

2.3 房地產開發成本控制有待系統化

在企業運營中，企業各個環節并非鐵板一塊，而是既相互獨立又相互聯系的，因此在運營過程中進行全面而系統化的管理是極有必要的。房地產企業亦是同理。但在當前階段，我國多數房地產企業在成本控制方面卻缺少系統化的管理，以致房地產企業內部各個環節時常出現脫節問題，且各部門由于缺乏成本控制的整體性觀念，只認為管好自己本部門的成本控制就已足矣，未從項目整體出發進行全盤考慮，也就難以實現房地產開發項目整體上的成本控制帕累托最優，這些都增加了房地產企業在成本控制上的難度，增加了企業的運營成本和開發成本，不利于企業盈利能力的增強和進一步深入發展。

3 房地產開發項目全過程成本控制的改善對策

3.1 明確房地產開發項目全過程成本控制管理目標

在企業運營中，企業的各部門各環節在職能和連續性上都是環環相扣的，這對于企業的整體競爭力而言至為重要。因此，要較為完滿的實現房地產企業在項目開發全過程中的成本控制，提高企業整體競爭力，就必須首先明確房地產項目開發成本控制的目標。目標統一，才有利于管理和控制上的統一，才能將成本控制在房地產開發項目的全過程中進行有效貫徹和落實，從而實現成本控制的有效性。在房地產開發項目成本控制全過程中，成本控制必須根據具體目標進行具體統籌，無特殊情況不得隨意變更企業的既定規劃和既定目標，造成企業目標和規劃在連續性和執行力上的缺失。必須在明確成本控制目標的基礎上，從整體層面出發，根據既定目標進行具體而周密的成本控制，明確企業每一個部門的具體責任，對房地產開發項目進行事前、事中和事后的全過程控制和全過程管理，從而降低企業成本，提升企業盈利能力。

3.2 完善成本控制體系

在企業成本控制體系上，主要包括三個版塊的內容，即信息系統、組織系統和實施系統。要相對圓滿的實現企業成本控制的目標，降低企業成本，在項目開發時就必須排除干擾因素，整合信息系統，嚴格按照企業既定方針來實施，確保企業成本預算目標的完成。同時房地產企業在項目開發過程中必然會根據實際情況而將原有目標再細化為一個個更為具體的子目標，因此企業在開發過程中也應根據具體環節的不同而設置不同的成本控制標準，使其可操作性更強，更容易落實。房地產企業必須想方設法，對自身成本控制體系加以完善，使成本控制更加有章可循，更具可操作性，這能有效增強企業各部門在成本控制上的整體性觀念，防止其“各自為政”，從而較為順利的實現房地產企業在項目開發全過程的成本控制目標，促進企業的進一步發展和壯大。

3.3 實現房地產開發成本控制全過程系統化

房地產項目開發的過程可看作一個整體性的系統，因此在其成本控制上也應具備系統性意識，實現房地產開發項目成本控制全過程的系統化。因而，房地產企業在項目開發的各個階段，如方案設計階段、可行性研究階段、施工階段和竣工階段等，都應增強成本控制意識，提升系統化成本控制能力，調動企業各部門的工作積極性，使房地產企業各組織系統和信息系統都能暢行無阻，削減企業各方面成本，實現房地產企業在經濟效益和盈利能力上的最大化，從而促進房地產企業自身的健康發展和可持續發展。

4 結語

綜上所述，在我國經濟發展的當前階段，房地產行業面臨的挑戰加大，盈利難度增加，而其自身在項目開發全過程成本控制的認識深度、控制體系和系統化上仍存在著不足，這些都增加了企業降低成本的難度，不利于房地產企業的進一步發展。本文立基于此，較為詳細的闡述了其中存在的問題，并提出相應對策，希望能為提升房地產企業的利潤空間、促進房地產企業甚至房地產行業的健康發展做出些許貢獻，使之能在新時代的發展潮流中獲得進一步的蓬勃發展。