造價控制在房地產項目中的應用

文/毛鮮輝，四川建筑職業技術學院

房地產項目過去的工程造價管理方法在經濟的快速發展、互聯網的不斷進步以及日益激烈的市場競爭下，出現有很多問題，已經無法應對有效降低施工成本實現利益最大化的目標。為確保在市場競爭中立于不敗之地，加強房地產項目的成本控制和管理、探討房地產項目的成本控制和有效的管理措施具有重要意義。

1 房地產建設工程造價控制的問題

房地產業在我國是一個高利潤的行業。現代房地產和建筑工程企業隨著市場競爭的日益激烈，隨著現代管理理念的標準化和成本管理模式的逐步推進，成本管理技術得到很大的改善。工程造價是指建設項目預計支出和實際支出的全部投資成本，是投資者為了實現項目的預期回報，對項目規劃和實施進行全面調查和分析的一系列成本管理活動。目前的房地產開發過程中仍存在三個問題：

一是建設項目建設周期長，范圍較廣。在建設初期，雖然考慮了市場風險，物價波動等情況為預算留出了空間。但是由于不可能準確全面地預測影響項目成本的可變的市場環境，建設項目預算編制人員責任心弱，未深入調查項目的具體情況，存在遺漏等問題，導致項目成本不能正確預測和充分反映建設成本的支出情況，可能超過預算。經營水平低導致出現缺乏合理性和可靠性的成本預算，在實際過程中失去了指導項目的進度和整體質量以及控制施工企業的建設成本作用。

其次，項目成本的整個過程沒有有效的監督和管理。隨著中國對房地產業的需求越來越高，對房地產企業的專業分工和專業水平要求越來越高。控制房地產企業的工程造價謹防突破投資額度，要加強設計和施工單位的有效管理，促進人力，財力，物力資源的充分利用，使房地產企業從傳統的粗放管理轉變為集約化管理。然而目前項目成本整個過程沒有有效的監督和管理這些不科學的做法很難實現有效控制成本的目標，容易出現過度投資的問題。有效控制開發成本也就無法實現最大化的經濟和社會效益。

第三，大多數施工單位不用辯證的思維方式來看項目成本預算控制，沒有科學的項目成本預算控制觀。大型建設項目是國家級項目，很少有建設單位敢于承包。只有小型項目易于施工單位操作。而無論大型建設項目還是小型項目，工作都比較復雜繁瑣，項目資金的流動易受每個小環節小細節的影響，而在對大型項目和小項目進行嚴格審核的過程中，往往忽略了對建筑成本細節的預算進行檢查，最終會造成巨大的資金浪費。此外，房地產企業項目成本超出預算的原因除了關注預算成本控制只在招標階段，甚少考慮施工階段，也是重要的導致項目成本超出預算的因素。

2 造價控制在房地產項目中的應用

2.1 投資決策階段

在成本控制中的投資決策階段我們應從以下幾個方面入手：做好房地產市場調研，合理收集和分析基礎數據，分析擬議項目的產品質量，類型和服務的市場情況，保證數據的可靠性的同時對投資決策進行合理的投資預測。在項目產品質量，類型和服務規劃期間，充分了解市場需求，掌握產業政策等發展前景，提出產品情況，市場庫存情況等。根據市場現實不斷優化前期項目方案和計劃，節省項目投資。

2.2 設計階段

在這個階段，為了實現合理的成本控制，首先要重視設計階段的成本控制，其次在設計階段比較和選擇多種方案，選擇技術先進，經濟合理的最佳設計方案，采用其設計成本約占項目總成本的1%-3%的價值工程優化方案，但直接影響到項目總成本的70%的總體控制。相反，在施工階段僅可以節省約5%-10%項目成本。不斷優化設計方案，不斷完善主動配額設計和設計監督體系，從而達到成本控制事半功倍的效果。另外，選擇跟項目實際相符合的合適設計方案，不盲目追求高標準，合理利用財力物力，達到在應用的基礎上美觀的同時合理有效地控制項目成本的目的，最大限度地發揮有限資金的作用，提高投資效率。

2.3 招標階段

招標制度是一種為業主提供合適的建筑商或供應商的采購方式，是確保項目質量和改善項目進展、有利于資源配置的優化的工程承包的重要形式之一。它可以形成適者生存的市場機制。此外，它也是為決策者提供基本數據以做出正確的決策的重要途徑，為此在招標階段應合理編制招標文件，加強招標圖紙審查和現場調查，保證在成本控制過程中提供準確無誤的數據。

2.4 施工階段的成本控制

降低施工成本，即以獲得最大的經濟效益是施工階段成本控制的主要目的。對于施工階段的成本控制，我們應從加強施工管理，改進組織設計，使成本控制貫穿于建設項目的整個過程，施工組織的設計應采用科學合理的方法進行分析，工程量清單必須符合招標文件的要求，每個項目的內容應符合工作要求，以便盡量減少臨時項目，減少未來后續項目的成本。另外，隨著互聯網+時代的到來，為提高了工程造價的準確控制，提高了工程造價的信息化建設，企業應積極利用信息化手段，完善項目成本信息數據庫的建設，及時準確地了解市場情況，為項目成本的控制和管理提供信息化平臺，促進項目成本控制準確性和有效性水平的提高。