試論新時期房地產經濟波動的影響因素和應對措施

文/武紹勇，鹽城市不動產登記中心

隨著社會的不斷發展，人們的生活水平也較之早前又了明顯改善。而房地產作為我國國民經濟發展的重要支柱，近年來雖遭到了一定的掣肘，對此，本文將基于新形勢下可能對我國房地產經濟帶來重大影響的實際波動性因素展開調查與研究，以結合房地產經濟變動的實質性規律來采取有效策略，以消除影響我國房地產經濟波動的各方面因素，繼而切實維護我國國民經濟的發展穩定。

1 對房地產經濟的波動的影響因素分析

1.1 房地產經濟波動的外生因素分析

一是經濟因素。就影響房地產經紀的波動性因素而言，最主要的因素當時經濟方面。而所謂的經濟因素，即指因房地產開發活動而對宏觀經濟帶來的影響。諸如房地產中其他相關產業造成的影響以及房地產中宏觀經濟因素造成的影響等等。通常情況下，房地產經濟周期的變動主要是依靠經濟參與和經濟變量來實現。而所謂的經濟參數及變量又分別包含了物價、通貨膨脹率、銀行利率、經濟增長率以及產業的結構特征等。就以上參數及變量而言，其原本便處于時刻變動的狀態，故一旦以上參數或變量出現變動，則必然會對房地產經濟帶來一定程度的影響。

二是社會發展因素。改革開放以來，不僅人們的物質生活水平與質量有了極大提升，且精神文明素質與消費觀亦較之過往有了巨大變革。而正是基于人們住房消費觀念及行為的變化，無疑是對我國房地產產業帶來了極其巨大的影響。最顯而易見的變化便是人們對住房及其功能的需求使得房價大幅上漲，這對房地產需求空間的影響無疑是極其巨大的。

三是城市發展因素。因城市人口的逐步上升，致使城市地區對普通住宅的需求以呈現出了飛躍式的提升。甚至還對交通運輸等航而言帶來了嚴重影響。不僅如此，因房地產行業的進一步發展，使得地價與房價均有了明顯上漲，繼而對房地產經濟造成巨大影響的同時導致了房地產經濟的周期波動。

四是政策因素。就房地產行業而言，諸多政策均與其有著極為密切的關聯。諸如經濟制度改革、貨幣政策、區域發展政策、產額政策以及經濟體制改革等。而就以上措施與政策而言，其均是政府為維護房地產市場的發展和諧與穩定而頒布的一些宏觀調控政策。而通過調控房地產市場，也必然會對房地產經濟帶來不小沖擊，繼而對房地產的經濟周期波動造成巨大影響。

五是隨機因素。部分隨機性的因素亦可能導致房地產的經濟波動，且部分因素一旦發生則房地產經濟將無可避免的受到影響，諸如地震、火災、龍卷風一類的不可抗拒的自然因素、政治風波、各種社會突發狀況以及戰爭等。

1.2 房地產經濟波動的內生因素

一是房地產市場的需求與供給矛盾是其產生經濟波動的主要內在原因。就房地產的需求與共計而言，其本是處于時刻變動的過程，故一旦消費者無法支撐快速增長的房地產投入，則必定會導致房地產經濟的逐步下行。不僅如此，其他方面的條件辯護阿姨可能導致房地產供給總量發生收縮或擴張的現象，諸如資金、管理、技術以及勞動等這些因素的出現亦將影響到房地產的需求總量。由此可見，房地產的需求與供給總量本身便不平衡，而即便出現平衡的現象也必然是十分短暫的。故可以說，房地產經濟子所以會呈現出較為頻繁的變動，其主要原因之一便是房地產供求關系的不斷變化。

二是房地產出現經濟波動的主要動因就是房地產所出現的價格波動。當前我國的房地產經濟正處于發展火熱的裝填，而基于房地產本身的火熱，雖是使得企業在對地產的投資方面亦將表現出較強的投機性，但卻伴隨著一定的盲目性，而正是基于這種盲目性，故使得房地產價格亦將呈現出無規律上漲的趨勢。進而基于房地產投資效益的上漲，則將帶動更多房地產開發企業投入到房地產市場中，以致房地產市場及其交易量的陡增。從表面上來看，此舉看似推動了房地產市場的繁榮，但鑒于該供求關系本身是畸形的，故看似繁榮的房地產經濟，實則存在著大量的泡沫。且房地產經紀目前的繁榮，實則是消費了行業未來的經濟效益，這對房地產行業的可持續發展而言是禍非福。而日后一旦出現政策上的變動，則房地產經濟的蕭條亦可見一斑。

三是房地產投資是在房地產經濟活動中對房地產業發展產生影響的重要因素。絕大多數人們均認為房地產投資方式導致房地產經濟波動的最主要因素。因房地產投資的增多，必然將導致房地產的行業擴張，反之降低投資則房地產市場亦將呈現出蕭條的局面。與此同時，因房地產投資變動基本與房地產經濟周期的變動保持以致，故房地產投資與房地產經濟周期之間實則呈現出同向共振的關系。然而事實上，房地產投資活動遠比房地產經濟周期的波動更為活躍。

2 應對新時期房地產經濟波動的策略

2.1 調整房地產投資政策

為維護我國房地產經濟發展的可持續性，則政策在擬定及頒布相關政策時，需務必對以下幾種經濟現象給予高度重視：首先，投資主體結構的變化可能會對房地產經濟周期波動帶來較大影響。當前，因我國絕大多數的國有企業均存在產權不清以及未能建立風險規避制度的問題，故投資結構的主體一旦發生變化，則勢必會到房地產經濟出現較大波動。其次則是要對房地產投資規模的變化給予高度關注。房地產經濟要想始終保有良好的發展調試，便必然不能脫離宏觀經濟的支持，簡言之，即唯有在埃房地產的投資規模與宏觀經濟規模相當的情況下，方能確保房地產投資占固定資產投資比重的合理性，而比重過大或過小均將對房地產經濟帶來嚴重影響。再次則是要確保投資結構的合理性。當前，我國的房地產經濟之所以會呈現出蓬勃發展的態勢，主要白女士因房地產的投資開發是真正建立在市場需求的基礎之上，以一旦脫離了市場需求，則必然會導致房地產經濟產生較大波動。最后則是政府方面需對自身的投資行為予以不斷的規范。就房地產行業的發展而言，其與政府的支持必然有著密不可分的關聯。故為維護我國房地產經濟的發展穩定，則政府需務必對視房地產行業的發展戰略給予高度重視，繼而通過對政府投資行為的適當調整以確保土地開發、安居工程等政府型房地產開發活動能可及時、有效的完成，如此方是對房地產投資行為的有效調控。

2.2 規范土地市場

對房地產企業而言，土地無疑是其最不可或缺的重要資源。因此，若我國能基于現有的土地政策與體系來對土地管理的策略予以合理優化，則對維護房地產經濟的快速發展及穩定必然能起到極大助益。當然，這對管理人員的水平亦是一種考核。因此，針對土地審批的過程，應務必確保相關工作崗位的工作人員具有強烈的責任性，以確保土地招標過程中的個程序均是在嚴格的制度下執行。除此之外，國家還需對改善土地管理的政策予以及時、有效的調整，尤其需注意的是協議上的內容，唯有嚴格將土地流程的工作做好做細，方能避免土地在今后的規劃與實際利用過程中出現各種違規現象。

2.3 完善我國房地產市場開發金融制度

房地產經濟之所以會長時間的處于不斷波動狀態，乃是因發展過程將無可避免的受到我國整體經濟的影響。因此，要想控制好這樣的經濟波動，關鍵便需基于科學、完善的法律制度來對房地產企業的經營活動秩序予以有效調控以及讓房地產行業的經營活動過程有法可依。與此同時，國家亦需加大對房地產行業的管控力度，當然，此中提到的管控并非是要一味的限制或不允許房地產企業從事某一項經營活動，而是在必要之時可給出一定的優惠政策或是給予政策方面的支持。與此同時，基于我國房地產經濟目前的發展態勢，則相關金融管理制度的建立亦極有其必要性，而就金融管理制度的具體建設而言，因各地經濟的發展狀況的不一，故相關制度的建設仍需結合當地的經濟發展狀況，由此方能同步提高制度的同步性與管理的同步性。最后，鑒于房地產行業當下的融資渠道亦呈現出了明顯的多元化特征，故為維護我國房地產經濟的發展和諧與穩定，則必然要對多樣化的融資渠道予以規范，如此方能為我國房地產經濟的有效發展創造一個良好的外部環境，繼而確保理想的房地產投資收益。

因經濟而對房地產經濟帶來的波動影響可謂是極其深遠的，故為盡可能降低此方面影響，則必然要基于完善的法律法規來讓房地產企業開展的各項經濟活動做到有法可依。當然，任何時期下，任何經濟要想始終保有自身的發展優勢，則必然要得到政府及政策方面的支持，尤其是在金融管理的制度方面更需予以不斷的健全，如此方能確保房地產經濟的發展與社會的發展步伐相適宜，繼而在推動房地產經濟的全面發展同時亦維護社會發展的穩定與和諧。

2.4 全面提升市場調查力度

對房地產行業而言，唯有切實做好對市場定位的調查，方能對自身后續的決策制定提供先決條件。但鑒于我國部分房地產企業，其不僅在權責方面極度不清晰，且也未能針對企業于運用過程中可能遭遇到的各方面風險制定一套科學、有效的風險防范機制及策略，故使得企業在開展各項經營活動過程中時刻面臨著較大的風險。對此，為維護我國房地產經濟的發展和諧與穩定，則首要之務當時持續加大市場調查力度，并積極關注房地產的投資規模，以確保房地產經濟的發展能與投資的具體規模像是因，如此方能在確保投資結構的合理性同時保證企業未來發展戰略的科學性。

2.5 科學有效的調整土地政策

對房地產企業而言，最不可或缺的內容當屬土地資源。而房地產企業本身要想獲得良好發展，則必然要基于企當下的發展體系來對土地管理的策略予以適當調整，如此方有助于維護自身發展的快速與穩定。當然，就土地資源而言，最重要的還是要以當地的土建部門為準繩。當然，國家亦需時刻基于社會的普遍發展需求來對土地管理的政策予以科學、有效的調整，如此方有助于維護我國房地產經濟的發展和諧與穩定，并避免土地在規避及實際利用階段衍生出各種違法犯罪的問題。

2.6 積極調整投資管理過程中的政策

就導致房地產經濟產生波動的主要因素而言，投資政策當屬其中之一。而現階段，雖房地產經濟的發展速度仍舊較快，但相應的管理體系卻不夠完善，故為確保房地產行業所制定各項投資決策的合理性，則政府亦需對房地產企業的投資規模及行為予以合理調控，以幫助房地產企業規避經濟活動中的各方面風險同時讓房地產企業的投資決策制定更具合理性與科學性，如此方能有效提升房地產收益并推動房地產企業的有效發展。

總之，房地產于我國國經濟中的地位不容忽視。且房地產經濟不是是我國國民經濟的重要組成部分，更發揮著無可替代的重要作用。對此，鑒于房地產經濟的發展過程極易受到其他各方面因素的影響而發生較大波動，故為維護我國房地產經濟的發展和諧與穩定，則政府方面需務必出臺相應的政策并加強對房地產經濟的管理。除此之外，就房地產企業本身亦需加強對影響房地產經濟發展各方面因素的研究與探討，繼而切實制定科學、有效的發展策略來規避各種風險因素對房地產經濟的發展過程帶來的干擾。當然，各地也應基于當地的發展實際來擬定適宜的房地產經濟發展策略，如此方能在提高制度與管理的同步性同時推動我國房地產經濟的有效發展。