論房地產企業土增稅納稅籌劃

文/郭玉石，遼寧信基紅星商業地產開發有限公司

1 前言

房價過高不僅會引發百姓怨聲載道，而且會引發社會不安定因素，極容易造成社會秩序的紊亂。通過土地增值稅納稅制度的合理建設，則能夠就房地產企業予以合理規范和調整，能夠在推動企業可持續發展基礎上，實現房價的合理調控。也正因此，在當前激烈市場競爭背景下，就房地產企業土增稅納稅予以合理籌劃就顯得尤為重要，應當成為政府和相關部門關注的重要內容。

2 土增值稅的基本要素

目前我國房地產行業的發展十分快速，國家政府往往通過土地增值稅對房地產行業進行宏觀調控工作，土地增值稅的數額隨著房價的的增長而增長，從而達到對房價的上漲起到一定的抑制作用。土地增值稅主要包括三個基本要素，納稅人、應納稅額以及土地增值稅征收的作用。首先，就納稅人來說，其指在國有土地以及土地建筑物進行建筑行為或者進行交易行為，從中獲取利益收入的單位，納稅人需要按照國家有關規定履行納稅義務。其次，應納稅額指的是房地產開發商在進行房地產建設并交易的過程中產生的增值額乘以對應的稅率，再對應該扣減的項目金額乘以對應速算扣除系數進行扣減，得到的數額為應納稅額。最后的元素是土地增值稅征收的作用，主要包括三個作用方面，一方面對于國家針對房地產行業進行有效的管理和政策調控起到有利作用；另一方面方便政府相關部門能夠及時發現惡意炒房現象并作出處理工作；此外對于增加國家收入起到重要的作用。

3 土增值稅繳納對房地產企業的影響

土地增值稅的繳納方便國家政府對房地產行業進行實施監管以及對房價進行宏觀調控工作，總結來說主要分為兩點影響。

首先，能夠對房價進行有效調控，制約暴力。隨著房價的上漲，出現了“炒房”一詞，房地產商也開始“趁熱打鐵”不斷上漲房價，人們的買房意愿逐漸增加，房地產企業在收取越來越多利益的同時，需要交納越來越多的土地增值稅，能夠有效抑制房地產行業價格的上漲，因此，在土地增值稅的調控作用下，房地產行業的價格逐漸穩定。

其次，對市場進行重新定位。受土地增值稅的影響，房地產行業進行一場大規模的市場重新定位，在這次市場重新定位的過程中，淘汰了房地產行業中通過低成本投入追求高收入的部分企業，使房地產行業需要在生存發展的過程中重新進行市場定位。梳理正確的發展觀以及價值觀，重新經營企業的口碑，了解市場需求進行創新發展。

4 新時代如何開展土增稅籌劃工作

4.1 加大相關專業人才的培養力度

為了更好地開展土地增值稅的籌劃工作，應該投入適量的技術支持以及專業人才的培養，只有培養相關專業的優秀人才，才能夠更好地落實土地增值稅籌劃的各項工作任務，正確發揮土地增值稅工作的實際作用以及重要價值影響。

具體內容可以概括為，各政府相關部門應該抓緊落實相關專業人才培養計劃，同時對目前相關在職人員進行培訓工作，提高相關工作人員的工作能力以及技術水平，培訓完成后可以進行測試檢驗培訓結果，并對表現優異的工作人員進行精神獎勵以及物質鼓勵，激勵其他員工以其作為榜樣，梳理正確的工作態度，對稅法進行不斷學習，熟練掌握并靈活運用，積極關注國家相關政策的變化，在實際的工作過程中能夠熟練掌握。

政府應該重視對這方面專業人才的培養工作，在各個高職院校中設立重點專業培訓項目，重視人才的培養，在理論學習的過程中，要求學生能夠對稅法內容進行了解熟悉，在校期間，學校應增加學生的實操課程，讓學生親身感受實際案例，通過對案例的實際操作，真正了解土地增值稅的實際應用，以及不同情況的應對方案，通過實操課程的練習，使學生能夠積累一定的工作經驗，并對理論課程進行熟悉鞏固，同時學校應該重視培養學生的發散性思維以及創新能力，鼓勵學生進行自主創新。在日常的教育過程中應該梳理學生正確的價值觀以及政治方向，在進行理論課程講授的同時可以穿插相關的國家政策或者著名的案例故事，增加學生的學習興趣，同時讓學生更好地了解學習內容，加快土地增值稅相關人才的培養進度。

4.2 充分理解、把握各種稅收政策

隨著社會經濟的快速發展，國家相關的稅收政策變化也十分快速，原來的稅法要求已經不能滿足現代社會的實際情況。因此，相關工作人員應時刻把握時代脈搏，緊跟國家政策與方針變化，并將其靈活運用在實際的工作過程中來。例如，在以前的房地產行業中，存在部分企業通過設立項目子公司的方法，將自己的業務進行投資經營劃分工作，達到逃脫繳納自身土地增值稅的最終目的，現在已經被2006年出臺的相關財稅政策明文否決，嚴重打擊了這種偷稅漏稅的行為。

國家政策除了打擊一些不法行為以外，還出臺相關政策保護行業的利益，例如，可以通過企業雙方協議共同進行工程建設達到節稅的目的。有關政策明確規定，在工程建設的過程中，如果雙方共同協商進行合作建設工作，形成一方出資一方出地的合資情況后，進行符合要求的土地建設，在工程建設完成后雙方按照出資比例或約定比例自用，則符合免交土地增值稅的情況，但出現在建設完成后進行買賣交易出讓的情況，應該按照規定要求繳納相關的土地增值稅。國家政策不僅可以幫助企業節稅，而且企業還可以以代建房的形式達到節稅的目的。代建房項目是指土地的開發與建設工作是由房地產企業代替客戶進行操作的行為，也就是說，房地產企業是通過為客戶提供勞務的形式獲得收入，在一個過程中不存在房地產權屬的轉移工作，就不存在土地增值稅的繳納。房地產企業相關納稅工作者應該對國家稅法以及政策的變化進行及時更新，方便企業進行正確的決策工作。

4.3 土地增值稅的具體納稅籌劃

4.3.1 對土地增值額的相關納稅籌劃工作

企業應納稅額=增值額×稅率，在這個公式中，我們可以清楚地了解到，企業在進行土地增值稅的計算工作中應該重點對增值額進行把控工作，做到盡可能的降低增值額，從而減少土地增值額的繳納數額。計算土地增值額應該明確土地增值額適應的稅率的計算方法，目前采用四級超濾累進稅率法，增值額的多少直接影響土地增值額的多少，所以企業應該重視對增值額的把控以及降低工作。

4.3.2 對土地增值額計算過程中扣除項目金額的納稅籌劃工作

土地增值稅的增值率等于增值額數值與扣除項目金額的比值，在實際的開發建設過程中，企業為土地使用權付出的相關費用以及其他成本費用、相關扣除項目以及相關稅金的支付共同組成公式中扣除項目金額，因此，可以明確的是在建設的過程中，如果能夠有效加大基礎設施的在實際建設過程中的建造力度、并對建設項目的檔次進行明顯的提升工作，就可以在一定程度上減少分子的數值，另外增加了公式分母數額的大小，最終實現減少土地增值稅的繳納。

4.3.3 針對房地產相關開發費用的納稅籌劃工作

在實際的納稅工作情況中，房地產企業相關的開發費用的計算主要分為兩類情況，第一是在房地產企業實際建設的過程中按照轉讓房地產項目進行分攤利息的計算工作，同時具有相關的金融機構提供的證明文件，則房地產開發費用的內容=不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的利息金額+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%；第二種，正好與之相反的情況，計算過程=（取得土地使用權所支付的金額 + 房地產開發成本）*10%，所以扣除項目的納稅籌劃對開發費用的金額也有著舉足輕重的作用。

4.3.4 對分散收入的相關納稅籌劃工作

由于土地增值稅實行累進稅制，因此，房地產企業可以針對性的進行轉讓收入的降低工作，就可以在一定程度上實現節稅的最終目的，所以房地產企業可以根據實際情況在企業內部開展分散收入的工作，但在實際的實行過程中，應該滿足國家法律的政策要求。

5 結束語

房地產行業是目前我國穩步發展的重要領域，土地增值稅是對其進行宏觀調控和監管的重要手段，因此，房地產企業應該重點關注國家有關政策的發行以及變動情況，充分了解相關法律法規，加強企業管理，降低企業成本投入，定期對相關員工進行培訓工作，在符合國家政策要求的前提下，采取合理地避稅方法，進行穩中求長的長期發展，根據目前社會的經濟形勢，合理地控制房價的上漲，靈活應對目前市場的競爭形勢，降低風險投入，才能更好地實現房地產業的快速發展。