分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的完善對策

孫娟

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了相應(yīng)的發(fā)展，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)受到外部市場因素的影響較大，加之企業(yè)之間的競爭日益激烈，其所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險問題也越來越多。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得良性發(fā)展，則必須要注重加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險的防控。基于此，本文從影響因素及產(chǎn)生原因方面對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析，并提出加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險防控的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險;防控對策

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)了重要的力量，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)，但是在其發(fā)展過程中也暴露出了許多問題，其中最突出的問題就是財(cái)務(wù)安全問題。產(chǎn)生這一問題的主要因素是房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)影響，其項(xiàng)目開發(fā)需要的資金額較大且資金回收周期較長，一定程度上導(dǎo)致了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險增加。對于這一問題，企業(yè)需要通過科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理辦法，對可能會存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效管控和解決，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金收益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)主要存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險

（一）投資風(fēng)險

投資風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險之一，而投資風(fēng)險主要是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從決策階段到開發(fā)建設(shè)完成階段，由于外部市場環(huán)境的不確定性因素影響，最終導(dǎo)致實(shí)際的經(jīng)濟(jì)利益與預(yù)期的計(jì)劃目標(biāo)差距較大，經(jīng)濟(jì)利益明顯下降，以至于投資所獲得收益下降而發(fā)生風(fēng)險。

（二）運(yùn)營風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險中還有運(yùn)營風(fēng)險，這是由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營過程中受到外部不確定性因素影響，包括市場需求、物價水平、消費(fèi)者偏好、競爭對手經(jīng)營策略等方面的變化，這些都會導(dǎo)致企業(yè)的銷售額下降，從而盈利情況不理想。同時，還有內(nèi)部因素的影響，主要表現(xiàn)在物資價格提高、員工薪酬變化等方面，以至于實(shí)際的運(yùn)營效果和預(yù)期目標(biāo)有所出入，從而產(chǎn)生風(fēng)險。除了上述兩個方面的因素外，還有就是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)，主要是通過銷售房產(chǎn)獲得資金實(shí)現(xiàn)發(fā)展，說明了房產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)主要的庫存商品，而隨著國家相關(guān)政策的實(shí)施，雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)積極順應(yīng)政策推行了去庫存策略，但是由于沒有充分考慮自身的實(shí)際情況便進(jìn)行房產(chǎn)銷售，以至于實(shí)際銷售房產(chǎn)獲得的收入無法滿足項(xiàng)目開發(fā)投資資金需求，從而導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險增加。

（三）融資風(fēng)險

隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的提升，物價水平也在不斷提升，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需要投入的成本增加。而房地產(chǎn)行業(yè)其本身又是一個需要大量資金且運(yùn)作周期較長的行業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目的開發(fā)，需要足夠的資金進(jìn)行支持。對于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金的來源，除了企業(yè)自身的資金之外，還有就是通過融資渠道來獲得資金，而目前房地產(chǎn)主要的融資渠道有兩種，一種是股權(quán)融資，另一種是債券融資，房地產(chǎn)企業(yè)存在融資風(fēng)險也正是由于這兩種融資方式存在資金比例不恰當(dāng)所造成，一方面是因?yàn)橐乐关?fù)債過多，另一方面是要合理運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿作用，這兩方面協(xié)調(diào)不好，從而增大了融資風(fēng)險。

（四）收益分配風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營后所獲得經(jīng)營成果要對相關(guān)的利益主體進(jìn)行利潤分配，同時采取怎樣的分配方式又對企業(yè)的發(fā)展起到十分重要的作用。因此，如果企業(yè)在進(jìn)行收益分配時，在形式、時間和金額數(shù)量等方面處理不當(dāng)，則會導(dǎo)致企業(yè)收益分配風(fēng)險產(chǎn)生。具體表現(xiàn)在企業(yè)在分配收益時盈余比例較大，相關(guān)的企業(yè)沒有獲得相應(yīng)的收益，從而導(dǎo)致企業(yè)聲譽(yù)和品牌利益受到影響;或者是企業(yè)收益分配時，分配股東等利益主體的分配比例過大，導(dǎo)致盈余比例較低，以至于企業(yè)難以有效實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險的成因

（一）市場環(huán)境影響

由于房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)決定，其產(chǎn)品開發(fā)的周期較長，所以受到外界因素的影響也隨之增加，對于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響也就越來越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險發(fā)生的頻率也就上升。最主要的原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中最容易受到相關(guān)的政策的影響。近年來，國家加強(qiáng)了宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，當(dāng)?shù)卣碴懤m(xù)頒布了一系列政策措施，例如房產(chǎn)限購、限制貸款等等措施，加之許多銀行上調(diào)了房貸利率，這些都影響了企業(yè)的經(jīng)營，使得企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)不佳，繼而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險。

（二）資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理也是導(dǎo)致其存在財(cái)務(wù)風(fēng)險的原因之一。資本結(jié)構(gòu)主要指的是企業(yè)通過舉債方式籌集的資金與所有者投入資金的比例關(guān)系。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在負(fù)債率較高的問題，使得企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險系數(shù)增加。這是因?yàn)樨?cái)務(wù)費(fèi)用的增加，使得企業(yè)的負(fù)債問題嚴(yán)重，相應(yīng)的籌資成本也大幅度上升，同時企業(yè)通過舉債方式籌集資金時，會因?yàn)槭袌霏h(huán)境不確定性的影響，銀行貸款的利率上漲，使得企業(yè)資金成本投入增加，很大程度上影響了企業(yè)的收益情況，也使得企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險發(fā)生幾率大幅度增加。

（三）融資方式選擇不合理

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時，主要是通過股權(quán)融資和債權(quán)融資兩種方式籌集資金，除了這兩種方式外，還有許多不同的籌資方式。而如果房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金籌集時，沒有充分了解各種融資渠道的優(yōu)缺點(diǎn)而選擇了不合理的融資方式，這結(jié)果便會導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用增加，而財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加最終導(dǎo)致企業(yè)的收益和資金使用效益降低，財(cái)務(wù)風(fēng)險發(fā)生的幾率也有所提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的防控對策

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提升管理水平

在房地產(chǎn)運(yùn)營過程中，財(cái)務(wù)管理是必不可少的一項(xiàng)工作，而且財(cái)務(wù)管理的水平直接影響企業(yè)的運(yùn)營成果，高水平的財(cái)務(wù)管理能夠有效促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要注重加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作，而加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作首先需要企業(yè)相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)人員認(rèn)識和重視財(cái)務(wù)管理工作，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的認(rèn)識，同時也要不斷完善財(cái)務(wù)管理制度，以此提升財(cái)務(wù)管理的水平。除此之外，提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平最重要的途徑就是提升財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平，因?yàn)樨?cái)務(wù)管理工作的專業(yè)性較強(qiáng)且涉及的內(nèi)容較多，所以需要高水平、專業(yè)能力較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行，這樣才能夠有效滿足財(cái)務(wù)管理工作的需求，從而有效提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，多元化融資

通過上述得知，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營和發(fā)展需要的資金量較大，所以要求企業(yè)要具備過硬的資金周轉(zhuǎn)能力，這樣才能夠使企業(yè)在舉債籌資時有效提升其經(jīng)營能力。在這一過程中，企業(yè)如果想要合理利用負(fù)責(zé)情況從而發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用促使企業(yè)獲得更高的利潤，首先就是要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，要根據(jù)實(shí)際情況尋找最佳的資本結(jié)構(gòu)，并且選擇適合企業(yè)的籌資方案，以此提高企業(yè)自身的資金數(shù)額，降低負(fù)債資金所占的比例;其次就是要采取多元化的融資渠道，除了向銀行貸款之外，還可以選擇股票融資、融資租賃等方式進(jìn)行資金籌集。優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，多元化融資不僅能夠降低企業(yè)的資金負(fù)債率，而且擴(kuò)寬了企業(yè)的融資渠道，從而降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展。

（三）提高資金使用效益

由于房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營發(fā)展過程中所需要的資金量較大，而資金在使用過程中會受到多方面的影響使用效益不高，從而導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險增加，企業(yè)經(jīng)營的效果也會大幅度降低，所以要想有效控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險，還需要提高企業(yè)資金的使用效益。提高資金使用效益，需要企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制，改善內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)，同時要及時調(diào)整一些不合理使用的資金，要充分考慮資金的使用效益，從而有效提升企業(yè)的經(jīng)營成果。

（四）增強(qiáng)風(fēng)險防控意識，完善風(fēng)險預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的有效防控，還需要不斷增強(qiáng)企業(yè)相關(guān)人員的風(fēng)險防控意識，企業(yè)管理層要進(jìn)行科學(xué)合理的決策，要在充分考慮風(fēng)險因素的情況下，結(jié)合科學(xué)理論知識制定科學(xué)正確的決策方案。同時，也要增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險防控意識，要求財(cái)務(wù)人員在日常工作中要有風(fēng)險防范意識，并且做好相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險防控措施。此外，企業(yè)也要不斷完善風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，通過對各類風(fēng)險事項(xiàng)進(jìn)行分析，從而采取有效的防范措施，以此降低財(cái)務(wù)風(fēng)險發(fā)生的幾率。

（五）提升財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的有效防控，除了增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的風(fēng)險防控意識外，還需要不斷提升其專業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng)。對此，企業(yè)要結(jié)合自身的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，制定相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，提升財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)，促使其更好地服務(wù)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，從而有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險發(fā)生的幾率。

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