那些遠在他鄉的“候鳥”中國養老地產面面觀

◎ 文 《法人》特約撰稿 王洪禹 全媒體記者 彭飛

2019年11月14日，星期四。這一天北京限行的尾號是1和6，正好是唐海的汽車尾號，但他照例向單位請了一天的事假，趕往燕郊探望自己的父母。

唐海是土生土長的老北京，目前是北京某國企的高管，他的父母原來都是北京市某政府機關的干部。父母退休后，就開始規劃如何養老，經過多輪的考察和算賬后，在河北燕郊找到一家老年公寓，并與其簽訂了合同。幾年前，二人把北京的房產租了出去，住進了這家老年公寓的一個花園洋房里，開始了康養生活。作為唯一的兒子，唐海會在每周四到燕郊探望父母，帶一些生活用品，并且陪父母吃一頓飯。

像唐海父母這樣退休后選擇適合的養老項目居住和生活的老人，目前在國內并不罕見。正是由于很多公立的養老機構需要排隊數年甚至十幾年的時間，并且能夠提供的醫療服務頗為有限，才給了社會資金和醫療資源這種結合體巨大的市場和生存空間。

養老地產項目由此逐漸發展，這些項目或出租，或出售，皆以康養、宜居、醫療等作為賣點，貼合老人的實際需求。在試水的過程中，有成功，亦有失敗，可謂幾家歡喜幾家愁。

從養護中心到“醫養結合”小鎮

唐海父母居住的這家位于河北省三河市燕郊鎮的養護中心全稱為“燕達金色年華健康養護中心”，總建筑面積約60萬平方米，共設置床位10000張，是一座超大規模的綜合醫養機構。

唐海告訴《法人》記者，父母每月共計兩萬多元的退休工資，他們把自己城里的房子出租，每月租金收入就足以支付他們目前每月的開銷，并且還有盈余。

值得一提的是，燕達養護中心隔壁就是同一家開發商投資的燕達醫院，入住這里的北京老人可以很方便地在燕達醫院就診，而且可以刷北京醫保卡。燕達醫院屬于“北京市參保人員持卡直接結算醫療機構”和“京津冀跨省異地就醫直接結算定點醫療機構”。

距離燕達養護中心1800多公里外的四川成都青城山上，一處名為“孫思邈康養文化小鎮”的康養項目已經開業半年左右的時間，多位長期租客和老人已經入住這里，而這些人入住的一個主要原因，就是每周都會有一位曾經的中醫院院長到這里坐診。

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鐘森，四川瀘州人，曾任成都中醫藥大學附屬醫院院長，享受國務院特殊津貼專家，中國中西醫結合學會傳染病、肝病專業委員會委員。在四川省的醫療系統都知道，想要掛到鐘院長門診的號是非常不容易的，哪怕是在他卸任省中醫院院長后，掛他的門診號也需要提前一個月甚至更長的時間。

2019年6月，位于成都市青城山的孫思邈康養文化小鎮正式開始營業，人們吃驚地發現，原本一“號”難求的鐘森居然會每周到這里坐診，于是小鎮的酒店和公寓迅速被預訂或租賃，進而越來越多的人紛紛慕名而來，成為小鎮的長期住客。

“孫思邈康養文化小鎮”與“燕達金色年華健康養護中心”項目有著相似的背景，也是因社會資金的注入，才得以成功實施。這一社會資金，就來自四川省最大的黃金零售企業“愛心金店”。

據小鎮投資人、四川愛心金店法定代表人熊保興介紹，他在這300多畝的土地上先后建設了酒店、公寓等基礎設施，最關鍵的是建了一個名為“紫薇三醫堂”的康養診療機構，邀請的就是鐘森和另外50多位四川省頂級的醫療養生專家坐診，這就是小鎮的核心項目，更是核心競爭力。

熊保興告訴記者，下一步，他將在小鎮建設50棟大型四合院，每個四合院內可以容納百人左右的食宿，讓小鎮形成可以容納5000人左右生活居住的規模。

同時，小鎮還在和國內諸多旅游景區的酒店進行合作，讓在小鎮長期居住的會員可以輪流到諸多旅游景區的酒店康養居住，甚至包括歐洲的一些酒店。

“我們這里就是會員制。”熊保興說，“入住到我們這里的，就是我們的會員，一次性充值會員費，然后在這個康養小鎮的吃、住、康養都從會員費中扣除。相對來說，我們屬于比較高端的康養項目，甚至可以說是一種定制的康養項目。”

中國老齡化問題研究會研究員麥興孝在接受記者采訪時指出，未來醫養項目將成為諸多的社會資金的投資熱點。養老行業目前在國內存在高端和普通養老的區別，高端的養老項目基本上都是由醫療力量和社會資金結合在一起，形成一種半醫半養的養老模式。

“這將會吸引大量的社會資金參與進來。”麥興孝說，我國已經進入到老齡化社會，其所蘊含的巨大潛力正被越來越多的社會資金所關注。

東北老人在三亞

據記者了解，沿海地產因其自然環境獨受青睞。其中最為知名的就是海南的養老地產群體了。

國慶節剛剛結束，哈爾濱市民張強的父母就坐上了飛往三亞的航班，他們得趕在哈爾濱的供暖季開始之前離開，因為他們認為供暖后隨之而來的就是霧霾，而海南三亞，依舊會是藍天、白云，和永遠不會到來的冬天。

三亞市到底有多少黑龍江來的老人過冬？這個數據一直沒有一個官方的統計，甚至連新華社的報道里，也只能籠統地給出每年“數十萬”東北老人來此過冬的數據，而這幾十萬的東北老人，就被形象地比喻為“候鳥老人”。雖然沒有準確數據顯示到底有多少東北老人會在海南過冬，但有兩個細節會對這個現象進行佐證。

2018年2月，一張“哈爾濱市公安局三亞警務站”的照片開始在網絡上流傳，最終哈爾濱市公安局外宣人員證實，該警務站確實在籌備之中，而此前就已經有黑龍江省公安廳在三亞設立了“出入境管理服務站”，為在此過冬的老人提供辦理出入境證件的服務。而在黑龍江警方設立三亞辦事機構前，黑龍江的電臺早已經開始與三亞人民廣播電臺合作，開辦了聯動的新聞和生活節目，讓在三亞越冬的東北籍老人也能從電臺里聽到鄉音。

張強的父母就是這數十萬候鳥老人中的一員，他們在三亞市鹿回頭景區附近的一個小區內購買了一套60多平方米的電梯公寓，從樓上就可以看到蔚藍的大海，這對在東北活了半輩子的老人而言，無疑是最美麗的景色了。

張強父母的鄰居，也都是來自東北的老人，雖然來自不同的城市或省份，但一口聽上去硬朗的東北話會迅速拉近鄰里之間的距離，特別是在距離東北近4000公里的海南。

海南省某縣級市的房地產協會會長鄭先生告訴記者，該市幾十個住宅小區里，一半以上的住戶是來自東北的老人，也就是候鳥老人。

養老小鎮逐漸升溫

除海南外，其他一些沿海城市也吸引著東北老人的目光。來自黑龍江省雞西市人民醫院的退休干部王艷擁有山東威海和福建廈門兩套房產，其中威海房產所在的小區原本名叫“濱海小城”，但兩年后，那個小區就改名叫“濱海養老小鎮”了。“前腳還叫濱海小城呢，沒兩年就改叫養老小鎮了。”王艷感慨這些地產項目聞風而動，要搭上“養老經濟的快車”。

“其實什么也都沒多，就是多了個班車，每天路過中心醫院罷了。”在談到小區改名后的變化時，王艷對記者說，“不過事實也是這樣的，我們這樣的小區購買的還是老人多，年輕人哪里會為了每年在海邊度假幾天就買套房子呢。”

記者注意到，從山東東營開始，沿海岸線的威海、青島、廈門一直到廣西的北海，越來越多的沿海項目正在打出“養老”的招牌，吸引更多的老人前來購買房產，在海邊安享晚年。

而這些項目所在地的醫療衛生系統也正在積極地順應這種變革，開始向這些小區配套基礎的醫療服務設施，以便讓這些項目能夠名副其實。而自從很多地區開始實施限購政策以后，很多的養老地產就都放棄原來的銷售模式，而是改為了租賃模式，就是老人隨時可以來居住，按期付租金就可以了。

資深房地產分析師、房產評論人蔣舉在接受記者采訪時表示，北方地區受自然環境的影響，每年接近半年時間不適合戶外活動，更不適合開窗通風，特別是在有霧霾出現之后，更是很多老年人無法忍受和居住的。而此時，在海南有一套房子，數九寒天還可以穿著背心短褲，整天的藍天白云，空氣沒有絲毫的污染，這就是北方老人的購買動機。

“再算算經濟賬，每年可以在海南居住接近半年的時間，等到北方春暖花開，再回去生活，如此高利用率的房產，從經濟角度也是劃算的。于是，北方老人迅速占據了海南房產的半壁江山。而很多開發商也迅速調整了銷售策略，于是養老地產的概念就出現了。”蔣舉說，“很多小區會在頭一年還叫某某小區，第二年就叫養老小鎮了。事實上這些項目也都沒什么養老的功能，無非就是一些炒作，什么空氣、環境、配套什么的，基本上都是新瓶裝舊酒，只要能賣出去房子，叫什么名字開發商都是無所謂的。”

觀望中的養老產業投資者

多家在沿海、景區投入過巨資打造養老地產的開發商或者投資商向記者表示，中國的養老地產特別是高端的養老地產項目，很多都是看上去很美好，但現實往往事與愿違。

據各地房屋監管部門提供的數據來看，養老地產項目目前普遍存在著空置率較高的問題，五大分布區的養老地產空置率分別在30%至50% 之間，個別地區的空置率甚至超過了項目的70%。由此不難看出，養老產業屬于投資量大、回收成本周期長的非快速消費型產業，需要有耐心的培育期。

有投資商指出，在投入資金之初，考察市場得到的數據是中國已經進入嚴重的老齡化社會，養老將是未來巨大的市場和持續時間相當長的經濟增長點。

但實際投入后，特別是項目一邊建設一邊開始預售后才發現，原來根本不是那樣一回事。

中國養老市場還沒有成熟的消費觀念，多數人還沒有對養老產業比如照護式養老等模式，形成有效的認知，由此很大一部分消費潛力還未傳導到養老市場。

“現在的老年人大多出生于上世紀三四十年代，那個年代出生的老年人大多有三個、四個甚至更多的子女，并且這種年紀的老年人受傳統觀念影響很大，講究要養兒防老，要由子女來養老送終。”養老產業投資商孔維奇指出，這些老人的子女在思想觀念上也是要給父母養老送終，很少有愿意把父母送到養老機構，或者買套老年公寓讓老年人自己生活。所以真正到養老院、老年公寓或養老地產養老的老年人還不屬于主流，更多的老人和其子女的觀念，還是在家養老，兒孫繞膝，最后在家人的關照下走完一生。

《2019—2023中國養老投資分析報告》指出，截至2018年底，我國60歲以上老齡人口高達2.49億人，位居世界之首，未來的養老需求空間無限。中國養老服務需求的滿足率僅為16%，有近84%的老年需求暫時還沒有得到滿足，養老產業尚處于“沉睡”狀態。也就是說，養老產業將是目前以及未來較長時期內經濟的一個發力方向，可謂是養老產業的機遇期。

但諸多養老產業投資商經過實際投資或親身的市場調研得出的結論卻是，中國的養老產業投資大、資金回收緩慢、多數老人觀念沒有更新以及巨大的投資風險，是限制和束縛養老產業及養老投資的重要因素。

2019年4月，被業內譽為近幾年來養老相關政策中“重視程度最高、可行性最強”的文件——《國務院辦公廳關于推進養老服務發展的意見》（下稱“5號文”）印發，該文件提出目標，確保到2022年在保障人人享有基本養老服務的基礎上，有效滿足老年人多樣化、多層次養老服務需求。業內認為，5號文印發之后，更多的配套政策將會密集出臺，我國將形成養老業的第二次政策高峰期。

2019年7月4日，財政部、稅務總局、發展改革委、民政部、商務部、衛生健康委發布《關于養老、托育、家政等社區家庭服務業稅費優惠政策的公告》，自2019年6月1日起執行至2025年12月31日。

2019年8月5日，國務院辦公廳發布文件，正式批復同意建立養老服務部際聯席會議制度。

從政策層面上看，盡管國家對于養老市場不斷有利好政策出臺，但關鍵問題尚未破解，實際操作中制約養老產業發展的瓶頸問題，比如資金支持、養老用地屬性及出讓、營利性養老機構規費、津補貼、監管等問題， 尚未完全破解，政策體系尚需進一步完善。

因此，很多投資方在擔心市場反饋不理想、風險大、回報周期長等因素下，往往處于觀望的狀態。

投資商王志強曾表示：人們的養老觀念不改變、官辦養老機構還拿我們當假想敵、契約精神沒有深入人心之前，在中國投資養老項目就是高風險的項目，相信越來越多和我一樣的投資人會看透這一點，起碼此刻，他們在觀望。

不過從另一個角度來看，由于受到計劃生育的影響，上世紀五六十年代出生的這批人在進入到老齡時，是很難能夠依靠兒女來照顧和贍養的，一對夫妻上面父母輩的四個、祖父母輩的八個，這不是普通中國家庭能夠承受的。

因此看來，養老市場盡管市場空間巨大，但完善仍需時間來磨合。

在這一過程中，老人和子女需要認同和接受新的養老模式；養老投資方需要接受高投入、慢回報的盈利模式；國家也從宏觀政策層面，盡量向民營的養老機構、地產和產業傾斜。三方面的共同努力，才能真正做好養老市場這塊大蛋糕，讓每一方都能夠滿足自己的需求。