金輝集團IPO前負債高企

謝澤鋒

排隊超三年時間，金輝集團IPO仍未成功，香港商人林定強的房地產公司資本化道路并不順利。

根據證監會信息披露顯示，金輝集團股份有限公司于2016年1月29日提交招股說明書，此后于2017年審核狀態由已受理變更為已反饋，但目前未有進一步更新。

此前，有報道稱，倘若三年登陸A股市場未果，金輝集團將考慮H股上市或選擇其他融資平臺。

這家年銷售額將近750億元的房地產50強企業，負債規模和負債率都在不斷走高。在融資政策不斷趨緊的背景下，金輝集團如何渡過資本寒冬？

負債走高毛利率下滑

一般來說，一家企業IPO排隊狀態應經過”已受理”、”已反饋”、”預披露更新”、”已過會”等過程，其中，”已反饋”、”已受理”屬于朦朧期，”預披露更新”狀態者則橫跨朦朧期和加速期。

目前金輝集團卡在“已反饋”和”預披露更新”過程之間，也就是說證監會已反饋意見，但公司可能尚未進行回復。

從目前的公開消息中，記者并未查詢到證監會對金輝集團上市材料的反饋信息，但從公司發債等披露的數據中，可以對金輝集團的財務狀況一窺端倪。

雖然金輝集團規模不斷擴張，今年上半年營收凈利潤均大幅增長，但卻面臨著負債不斷走高，毛利率逐漸下滑的窘境。

中指院排行榜顯示，2018年金輝集團以776億元的銷售額位居行業第39位。今年1-8月，金輝集團實現合同銷售金額559.7億元，同比增長29.6%;實現銷售面積406.3萬平方米，同比增長17.6%。兩項數據分別排名行業第38位和第33位。

Wind金融數據顯示，今年上半年，金輝集團實現營業總收入102.41億元，同比增長95.44%;歸母凈利潤10.93億元，同比增長116.62%。

可以看出，無論是規模還是經營業績，金輝集團都取得了不俗的成績。但光鮮背后，金輝的負債和現金流卻呈現走向不健康的趨勢。

其負債合計從2016年底的455.14億元一路上升到2019年中的1231.59億元，增幅超過1.7倍。與此同時，其資產負債率也從80.2%上升至85.82%。

另一方面，公司經營活動產生的現金流量凈額由正轉負，從去年末的流入29.5億元，到今年上半年卻為-32.71億元。

公司盈利能力近三年也出現下滑跡象，銷售毛利率從2016年的25.92%上升至2017年最高的36.15%，此后便一直下降到今年中期的28.12%。

如果說預收賬款增加導致公司負債上升，凈負債率以及償債能力更能說明問題。Wind統計的公司2019年中報顯示，金輝集團凈負債率高達163.63%。

在償債能力上，金輝一年內到期的非流動負債為141.81億元，加上0.43億元的短期借款，共計142.24億元。而公司截至上半年賬面貨幣資金為141.93億元，償債稍有難度。

400億加速拿地

一度低調的金輝集團也開始大手筆拿地。

金輝集團高級副總裁黃俊泉曾表示，“目前金輝的土地儲備雖已足夠支持千億目標，但是董事長要求在2019年完成400億的土地投資額。”這說明金輝在今年的土地市場的動靜不會小。

根據中指院發布的今年1-8月房企拿地金額排名，金輝以181億元排名35位，也就是說今年剩下的4個月，金輝將在拿地上投入超過200億元。

從克而瑞1-8月新增土地貨值排名來看，金輝以539.2億元排名第38位。據悉，2018年底，金輝集團總土地貨值儲備為2111億元。金輝官網顯示，目前金輝集團土地儲備貨值達到了2800億元，支撐未來持續穩步的增長目標還是有底氣的。

據了解，金輝目前下設6大區域，其中包括三大經濟熱點區域——環渤海區域、長三角區域、華南區域，其次是華東區域，主要由江蘇、合肥等華東腹地組成。其余兩個區域是西南、西北兩個潛力區域。

“一個區域只要做到200億，就有1200億，金輝希望通過2019年努力，加快沖刺千億的步伐，2年內實現千億目標是非常穩妥的節奏。”黃俊泉在采訪時說道。

據悉，截至2018年末，金輝在長三角區域的杭州、蘇州、上海的總項目數近30個。粵港澳灣區及周邊，福州、福清、佛山、惠州項目總數已經有42個。

在土地投資布局區域方面，金輝依然看好京津地區。黃俊泉表示京津冀城市群金輝已進駐天津、石家莊，雖然項目不多，但是持續看好，“2019年，公司會加大環北京投入，在北京周邊拿一些土地。”

據統計，1月，金輝摘得天津寶坻120畝宅地，3月繼續摘得天津寶坻63畝和55畝兩塊宅地，4月再次摘得寶坻61畝宅地，同月石家莊摘得兩塊地174畝。5月22日，金輝在武漢以28.23億元摘得228畝土地。以及5月24日摘得的廊坊251畝兩塊地，累計獲取土地面積高達724畝，其中環京地塊550畝。

為補充資本彈藥，5月21日，金輝集團發布公告稱，將面向合格投資者公開發行2019年公司債券（第一期），總額20億元。發行利率7.5%，期限結構為2+2年期。

7月22日，金輝集團2019年再次面向合格投資者公開發行公司債券已獲上交所受理，品種為小公募，金額30億元，分期發行，其中首期發行規模為不超過人民幣30億元。8月5日，據上交所消息，該債券狀態更新為“已反饋”。