房屋漏水鄰居遭殃挖空心思逃避責任

裴通笑

日常生活中，上下樓鄰居漏水，這很常見。只要責任方勇于擔責，該道歉就道歉，該賠償則賠償，鄰里間相互體諒，暫時的不愉快很快便會煙消云散。但不可否認也有挖空心思的推責者。想過沒有，人為因素造成漏水時，往往是在家中關著門的私密空間中瞬間完成的，別人看不到，取證難度很大。那么，在這種情況下該如何維權呢？項女士就恰巧碰到這種麻煩事。

一

“嘀呤呤……”一連串急促的電話鈴聲，驚動了正伏案專心工作、緊張忙碌的中國銀行香港分行職員項女士，她緩過神來，拎起話筒，里面傳出一個男子急切的聲音。原來是她所居住的上海陽光威尼斯小區片警——王警官打來的。他著急地告訴項女士，她樓下鄰居張先生一次次來催，反映項女士家天天往下漏水，已導致張先生家客廳頂端吊頂材料部分脫落。只因項女士長年駐香港，門打不開，不知屋里發生了啥。

項女士聽后大吃一驚：這怎么會呢？年初上海經歷百年一遇大寒流，造成不少家庭水管爆裂，可自己家安然無恙，何況現正處夏秋之交，更不應有水管漏水問題了！但不管怎樣，總應先回家看看。于是她立馬預定火車票，讓在香港幫她帶孩子的老父親項先生于9月7日從香港趕回上海。

當項先生打開家門時，一下驚呆了。原本辛辛苦苦裝修好的新房子、新家具污跡斑斑。只見連接陽臺一體的廚房和客廳里污水橫流，地板浸泡，部分電器被污水灌得面目皆非。更讓人惡心的是，掀開地板，惡臭異常，蒼蠅成群，遍地蠕動著蛆蟲。

項先生急忙檢查家中所有上下水管道，均未發現問題。到陽臺抬頭一看，發現污水正從樓上鄰居2402室直沖下來。連接上下樓層的PVC公共雨水管上端，分叉出一個45度彎道管，叫存水彎，存水彎下端的密封蓋左側已被樓上鄰居捅穿了，露出五厘米左右直徑的一個洞口，樓上污水正是從這洞口直接流下來的，估計排污已超過一周，致使樓下兩家鄰居遭殃。

看到這里，項先生急忙下樓到2202室，找來同為受害方的鄰居張先生，再一起到小區物業找來維修的劉師傅，并與樓上房主的委托人組成四方人員，一起于9月8日到2402室察看。一開門他們看到，與樓下相同房型的2402室，其客廳已被房主自行分隔為租室，擺放有雙層床，一室多戶，而房主王云蓮女士則不見蹤影。大家馬上意識到她在從事“群租”。

為應對多戶人家的生活用水，王云蓮竟在陽臺自行安裝了水槽，把生活下水排放到公共雨管的地漏中，而下水的排放口又不直接插入地漏口，卻無序地錯位懸于半空，造成“敞開式”流淌排放，致使地面臟亂不堪。飯粒、殘渣都散落在地漏周圍。旁邊還插有一根木棍，顯然這是租客用來疏通地漏排水不暢時的工具，無疑它也是用來捅穿樓下存水彎破洞的罪證。

此情此景，已分明在提示大家：這是人為毀管造成漏水，全因疏于群租管理所致。物業維修工程部的劉師傅在檢查后告知委托人和租客，這種人為造成的破口，不屬于物業公共維修，需付費才能修理。

二

租戶闖了禍不愿聯系房東，委托人又不見了蹤影，怎么辦？心急火燎的項先生和張先生趕緊去物業公司查找2402室房主預留的電話號碼，一次次不停地聯絡。但該房主王云蓮卻不出面不答復，一直拖到9月20日，才委托一位自稱吉先生的代理人來處理。那位吉先生經過與修理工一番討價還價后，最后支付了250元，勉強把捅破的存水彎“破洞”給修復了。但拒絕處理樓下兩家鄰居的受損財產，并蠻橫地說：“你們有本事就打官司！”

誰都知道，打官司耗時費力。既然是上下樓鄰居，能夠協商解決豈不更省事，何必大動干戈對簿公堂？所以樓下兩家鄰居主動聯系2402室房主，耐心勸說她回小區協商，起碼也應有個愿意解決問題的態度。可是房主王云蓮既不露面，也說不出理由，就是不管。居委會、物業、王警官也幫助協調，希望以此為平臺，大家坐下來協商解決，同樣遭到2402室房主拒絕。王云蓮生活在江蘇南通，甚至不接來自上海的電話，表現得既無責任擔當，又不顧及鄰居情。攤上如此奇葩近鄰，努力爭取了近一年的項女士和張先生漸漸失望，于是聯系媒體曝光此事。見她仍不理睬，只好拿起法律武器來維權。

打官司需要證據，尤其是關鍵證據。這是王云蓮最為得意的地方。在她看來，樓下兩家根本拿不到關鍵證據。的確，這也是項女士和張先生最為頭疼的地方。雖然2402室往下排漏污水證據和兩家財產受損證據容易獲得，但要采集到因群租毀管、人為因素造成的關鍵證據，難上加難。因為捅破下水管的瞬間過程發生在關著門的室內，這種私密空間環境外人怎能獲證？都說性騷擾取證難，畢竟性騷擾有甲乙雙方共同在場見證，而這只有責任方獨自在場，她不承認，死無對證，所以遠比性騷擾取證更難。項女士和張先生思來想去，用什么方法“曲線”證明呢？他們試圖讓熟悉狀況的小區居委會開一張情況說明的證明，居委會表示，蓋公章有規定，此事不屬范疇內，愛莫能助，不給開。項女士和張先生又找物業，讓物業根據“報修記錄”和實地勘察情況開份“證明”。經理說，三家同屬物業的繳費居民，我開“證明”就等于得罪一方，今后將不利于物業工作，我誰都不得罪，不能開。無奈，項女士找到“四方”代表之一的物業劉師傅，耐心懇求，劉師傅被項女士的真誠打動，加之其本身反感這種不負責任的行為，于是決定仗義執言，以個人名義把那天的所見所聞實事求是地寫出一張“證明”。

三

2017年10月12日，上海市普陀區人民法院第一次開庭，將項、張兩家分別起訴王云蓮的兩起案件合并進行審理。圍繞“怎么證明漏水是因樓上責任所致”的焦點問題，兩家原告陳述事情經過后，向法庭遞交劉師傅的書面證言。

被告王云蓮委托江蘇啟星律師事務所的朱先生為訴訟代理人。他“不認可”這份證明，辯稱，2402室的下水排放失控并非人為損壞，而是管道自然老化開裂所致。接著，叫證人出庭，就是那個叫嚷“有本事去打官司”的吉先生。吉先生說自己是裝潢公司老板，與王云蓮沒啥關系（可靠資料顯示，王云蓮正是某裝潢公司第二大股東），只是他哥哥叫他來幫忙，才于9月20日前來修復存水彎旁“破洞”的。當時他看到管道是破裂的，有老裂紋也有新裂紋，并有一個比鴨蛋還大的管道斷面掉落在吊頂棚上。說著他掏出個破裂的“圓形管道”作物證：“這就是那個掉落的管道斷面。”在接下來的證詞中，他不經意間卻說漏了嘴：“當時談好價后就付了錢，接著工人就開始修了，我便先走了。”

“物證”交給項女士和張先生辨認，他們幾乎異口同聲地表示：“這是假的，樓上捅穿管道掉落的是殘片，而非圓形管道。”隨即項女士用手機拍照保存“物證”影像。

作為被告律師的朱先生很清楚漏水責任認定是關鍵點，他預測到原告一定缺失私密環境下人為毀管的證據，所以巧用公共雨水管自然老化導致漏水的伎倆來轉移責任，混淆視聽。法官要求三方各自補充證據，第一次開庭無果而終。

當天下午，項女士和張先生懷著忐忑的心再次來到小區物業公司取證，忽覺云開日見，峰回路轉。原本見到他們避之不言、不愿介入的物業工作人員，現在變得勇于配合、善說敢講。原來前一天，王云蓮委派一男兩女來到物業公司。正是那個吉先生往維修劉師傅微信中匯入600元，要求其出庭作偽證，證明下水管是因老化導致漏水的，證明項先生承諾過，只要修復破洞，無需賠償財產損失。當遭到劉師傅抵制后，便對整個物業輪番大罵，甚至要動粗。因而一下觸發反彈，引起物業人員極大憤慨。

這次，劉師傅重新謄寫了證明，還戴著工作牌，手持證明，讓項女士拍照和錄像，以表示是自己的真實意思。維修工程部負責人任先生還向項女士和張先生證實，吉先生作“物證”用的是90度彎管殘件，絕非本小區統一采用的45度彎管，兩者根本不是同一型號建材。并允許項女士將其證言錄音。物業經理也松口，如果法院開出書面請求，要求劉師傅出庭作證，他也將配合準許。

項女士將這些收集到的新證據迅速遞交法院，并申請法院調查。

四

11月10日，上海市普陀區人民法院由審判長帶隊來到現場，調查了樓上樓下三家情況，還原了當時漏水的整個過程，并要求物業配合，細說過程演變和咨詢細節。接著，還專程到物業公司查詢筆錄，摸清真實情況。

12月14日，上海市普陀區人民法院進行第二次“兩案合并”開庭，陣勢明顯壯大，由審判長、審判員、人民陪審員、書記員組成合議庭，聯合審案。

開庭后，繼續圍繞“漏水原因究竟是人為因素還是自然老化”的責任問題展開，原告方認為：1.四方人員共同見證2402室因群租失控將下水管捅壞是真實情況。作為案外人的物業維修工劉師傅，其證言具有專業性和公正性；2.四方人員見證的事實，2402房主一開始也是認可的，否則她就不會委派吉先生來修復。以她的為人處事風格，不是她的責任絕不會沾一點邊，更不會用“修復破洞后就不管其它的”這樣的話來減免責任；3.據物業介紹，PVC材質管道一般使用年限為50年，這是常識。而陽光威尼斯小區剛建造8年，如果不是人為損壞，靠自然損耗不可能會出現裂痕，更不可能裂成破洞。就像一個能活50歲的人，很可能活到8歲因疾病摧殘而亡，但不可能8歲就提前衰老而終，兩者屬同一邏輯；4.吉先生作的是偽證，他提供的物證為90度彎管，明顯有別于小區統一使用的45度彎管，作為裝潢公司負責人的他有條件用別人家替換下來的舊物作冒充；5.吉先生在證詞中說，他與維修工談好價、付好錢就先走了，那么他哪有機會去取2302室修理換下的圓管？再則，他不是自己說“修好破洞其它就不管了”嗎？既然沒事了，他還有什么必要保存一個沒用的“物證”達一年之久呢？這符合常理嗎？

一旦明確漏水是樓上責任，那么勢必就涉及損失賠償了。所以作為被告方律師的朱先生怎么也不肯罷休。他辯稱，證人將換下的管子放入汽車后備箱，之后自己也忘了，直到開庭才找出來，當時他不可能知道一年后要拿來作證用。另外，雖然他作為代理人付了維修費，但不代表就認可漏水責任在被告方，當時他代理王云蓮去處理，是在確認修好管道后就沒有糾紛的情況下，才幫著墊錢處理的。這屬于類似見義勇為的行為。

經過質證，法院認為，原告項女士向法庭提供上海陽光投資（集團）物業管理有限公司陽光建華城第五管理處物業維修工劉先生的書面證言，被告雖然不予認可，但是經法院向劉先生核實，原告陳述符合事實。并當庭宣讀了劉師傅的證言及調查筆錄。根據《中華人民共和國物權法》第八十四條之規定：……給相鄰方造成妨礙的，應當停止侵害，排除妨礙。原、被告系上下樓鄰居，作為房屋的所有權人，被告王云蓮將房屋出租給他人，更應該盡到管理職責。現被告王云蓮在陽臺上安裝下水管，及懸空在外的水槽和水龍頭，使生活用水肆意排放，勢必增加地漏的排水壓力，稍有不慎便會造成地漏堵塞，從而造成陽臺地面積水，甚至引發滲漏。庭審中，原告和被告均認可此次漏水系陽臺地漏存水彎部位的管道損壞造成，雙方提供的證據均證明損壞的部位為破洞，而非裂縫。但雙方對管道損壞的原因有分歧：兩家原告均認為是被告租客用棍子疏通失當，將地漏存水彎部位捅破造成漏水；被告則認為地漏存水彎部位是自然破裂。

根據法院查明的事實，被告提供的證人吉先生系受被告王云蓮委托前往處理漏水事件，并代表被告的利益與原告談判、與維修工討價還價，應認為與被告有利害關系。而按吉先生所言，說明證人在工人開始維修后即先行離開，并無可能拿到更換下來的管道殘片。況且作為被告王云蓮的代理人，在確認與原告已談妥“將管道修好其它不管”的情況下，再將廢棄的管道殘片保留一年多，也自相矛盾。故被告依靠提供的證人證言和管道殘片，來證明地漏存水彎部位的管道是自然破裂的意見，法院不予采信。

根據現場查看兩家原告的受損程度，可以預測到，當時被告王云蓮家陽臺地漏下的存水彎破裂時，陽臺地面上必定積水較多。被告并無證據證明當時有雷暴雨發生導致陽臺積水，且當時被告也沒有向物業公司報修，故法院認定陽臺地面積水是被告租客不當用水，不當處置造成。被告王云蓮應對兩家原告因漏水造成的家中損失承擔賠償責任。2018年3月，項女士和張先生兩家先后收到了上海市普陀區人民法院送達的判決書，判被告王云蓮賠償原告項女士因漏水造成的房屋修復等經濟損失人民幣8000元；賠償原告張先生經濟損失人民幣4000元。被告王云蓮不服，提起上訴。

2018年6月14日，上海市第二中級人民法院并案審理。審判長在審明案情后，鄭重提出司法提議，要求上訴方朱律師轉告王云蓮：政策不允許“群租”，房主應遵紀守法，盡快消除群租。否則，或許會引發其它不可預知的更大的案件。在2018年7月中旬送達的判決書中，法院認為王云蓮的上述主張缺乏事實及法律依據，不能成立，應予駁回，維持原判，并承擔上述受理費，此為終審判決。但是判決后的履行期已過，項女士仍沒收到賠償款，于是申請強制執行，直到2018年8月中旬，她才收到賠償款，隨之上海市普陀區人民法院發來短信，告知強制執行完畢。至此，一場跨度三年的“樓上群租失控毀管，致使兩家鄰居受損”案終于塵埃落定。