我國不動產登記效力的評析與研究

吳雙

(鄭州大學 法學院，河南 鄭州 450001)

1 問題的提出

在日常交易中，大眾一定會根據物的外在表現形式來進行歸屬判斷。于動產而言，多數是以占有為善意信賴的基礎，那么不動產要想維護交易安全，平衡物權變動中當事人和第三人的利益沖突，就要對外公示，即進行不動產登記。因為不動產在交易時，并不能簡單的以誰占有即誰所有來判斷，此時它的所有權是看不見的，必須給它穿上物質的外衣，為大眾所了解，從而維護交易的安全。登記就是外界所能了解的方式，當事人通過查閱不動產登記簿來判斷物權歸屬，并以此為依據完成交易。不動產在登記后具有對抗第三人的效力，對于維護交易秩序，保護財產安全有著重大的意義。但是，我國《物權法》對于不動產物權變動的模式不統一，以登記要件主義為原則，登記對抗主義為例外，導致在不同模式下登記效力也有所不同，特別是在三權分置和不動產統一登記改革的背景下，對抗主義對登記公信力的削弱，引發了許多爭議。除此之外，針對不動產登記各個效力的內涵和關系，比如登記推定力的法律依據，登記公信力與善意取得制度的關系等，也都存在著進一步討論的空間，需要具體細化。目前《民法典物權編(草案)》并未有大的改動，面對理論與實踐中的困境，對其進一步修正刻不容緩。

2 不動產登記及其效力的理論證成

2.1 不動產登記的界定

《不動產登記暫行條例》規定：不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。筆者認為這一界定不夠全面，理論界對于不動產登記的性質認定主要有行政行為說，即不動產登記是登記機構的行為，登記行為的本質就是行政行為[1]；民事行為說，即不動產登記是純粹的私法行為，它源于申請人的請求，發生私法效果[2]。上述兩種觀點并沒有充分理解不動產登記的內涵，不動產登記應區分為兩種不同性質的行為。在當事人之間，雙方簽訂房屋買賣合同，去登記是在履行合同義務，不登記就造成違約，因此他們之間去辦理登記是一種民事行為；而登記機關辦理登記并將其記載于登記簿是一種行政行為[3]。因此，關于不動產登記的界定應該體現其“兩體兩面”的性質。

2.2 不動產登記的模式

縱觀各國立法例，不動產登記的模式有三種，分別是登記要件主義，以德國為代表，是指不動產物權的變動應當登記，若未經登記，不發生物權效力；登記對抗主義，以日本、意大利為代表，是指物權變動無需登記，當事人之間有物權變動的合意即可，但非經登記不得對抗第三人；托倫斯登記制度，以澳大利亞為代表，是指對于不動產登記給予實質性審查，不強制初始登記，不過一經登記，其后發生的變更和設定若未經登記，不發生效力[4]。我國不同于別國，采取了以登記要件主義為原則，登記對抗主義為例外的特殊模式。

2.3 不動產登記的效力

不動產登記的效力主要有以下四種，因在不同的模式下而有所不同，由于登記對抗主義中物權變動未對外公示，所以通說認為其僅具有對抗力。

2.3.1 登記的形成力 《物權法》規定不動產物權的變動經登記產生效力，即登記是物權變動的生效要件，具有形成力。而登記對抗主義因其無需登記，僅基于當事人的合意就會發生物權變動的效力，所以不具有形成力。

2.3.2 登記的對抗力 不動產經登記后產生對抗力。實踐中常常出現一房數賣的情形，甲將房屋賣給乙并交付，乙已經支付全部價款，但未辦理登記，之后甲又將房屋賣給丙(不知情)，并辦理了登記手續，此時物權發生變動，丙可以要求乙返還房屋，乙未登記就不產生對抗力，不僅不能對抗第三人，當事人之間也不發生物權變動的效力。在登記對抗主義模式下，未經登記只在當事人之間發生效力，善意第三人可以據此否定物權變動的存在[5]。

2.3.3 登記的公信力 物權變動以登記、交付為公示方法，即使此類表征與真實的權利不符，對于信賴物權表征而交易之人，法律仍然承認其具有與真實物權狀態相同的法律效果，以為保護，這種法律效力就是公信力[6]。有學者指出我國《物權法》并沒有承認公信力，是因為《物權法》未規定權利正確性推定原則。崔建遠教授認為，若從《物權法》第16條第一款的文字表述來認定《物權法》沒有公信力，有損善意取得制度的邏輯前提[7]。登記公信力旨在優先保護相信登記簿記載內容的一方，即當事人無法從不動產的外在占有判斷物權狀態時，可以信賴不動產登記簿上的記載，這樣既保護了信賴公示的善意相對人的利益，又滿足了保護交易安全與效率原則的要求。目前它主要體現在《物權法》第106條善意取得制度的設計中，其中受讓人在受讓不動產物權時為善意，即受讓人基于對不動產登記的信賴，無重大過失地不知道真實狀態與外在表現不一致。除此之外，還需要滿足其他條件，即以合理的價格有償交易、不動產已經辦理登記等要求，從而平衡善意第三人與真實權利人之間的利益。另外，它主要適用于登記要件主義模式，一旦物權發生變動去登記，就會產生公示的效果，由此讓外界所了解。而在登記對抗主義下，通常認為不產生公信力，此時物權的真實歸屬與登記并不一致，若賦予其公信力，將會嚴重損害物的靜的安全。

2.3.4 登記的推定力 多數學者將《物權法》第16條和第17條的規定視為關于登記推定力的法律依據，即不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據[8]。它主要有以下內涵：首先，登記的推定力是公信力的基礎，不動產物權一經登記即推定與實體法的權利一致，且發生該登記所表示的實體法上的權利關系，此時登記產生不動產權利歸屬的最高證明效力，第三人可以信賴該登記[6]。其次，登記的推定力可被推翻，雖然根據登記簿推定可以保護第三人的信賴利益，但在某些情況下也會損害真實權利人的利益，因此登記簿的記載并不是終局的，只要有相反證據證明，就能使登記簿記載的權利失去正確性推定的效力。

3 不動產登記效力的評析

3.1 對域外法規定的考察

德國采用登記要件主義，明文規定了登記的公信力與推定力，與我國相比有很大不同。其中《德國民法典》第891條從規范層面將登記的推定力分為積極推定與消極推定，并且將推定的對象限于權屬狀況。除此之外，第892條第1款規定“為以法律行為取得土地上的某項權利或此種權利上的某項權利的人的利益，土地登記簿的內容視為正確，但對正確性的異議已被登記或不正確性為取得人所知的除外。”這是公信力的具體體現，即只有在買受人明知或者可以從不動產登記簿推出相關權利登記錯誤的情況下，才不能善意取得不動產的所有權，它堅持的是不動產登記簿絕對公信力制度[9]。與之不同的是《瑞士民法典》的規定，受讓人的惡意不再局限于明知，應知狀態也包含在內。而且受讓人對于不動產登記簿所登記的內容，要注意是否完整正確且合法，如果存在疑問，就要履行相應的調查核實義務。

日本適用的是登記對抗主義，其通過法條規定的是：非依登記法所定之規定進行登記，不得以之對抗第三人。這不同于我國只限定于善意第三人的規定。而且在日本登記不具有公信力，也不承認登記的權利推定力，登記對抗主義在學說和判例的不斷修正中，也未完全融入民法體系中，引發了頗多矛盾與沖突，這對于我國具有一定的啟示意義。

3.2 對我國不動產登記效力的評析

首先，物權變動在登記要件主義下意義重大，不動產只有經過登記才能明晰權利歸屬，有效促進交易，這是優于登記對抗主義之處。而登記對抗主義在未經登記的情況下就能發生物權變動的效力，嚴重削弱了登記的公信力，導致大眾對登記簿的可信賴度下降。

其次，對于登記的對抗力，從現有規定來看，在登記對抗主義下只限定于善意第三人，似乎有些不妥。因為對不動產登記而言，經登記才能更好的維護物權，才能優先于未登記的物權。如果不登記不能對抗僅限善意第三人，善意又局限于無重大過失，即不知道且不應當知道，將更不利于當事人自覺登記，因為第三人為達到善意必須要去盡力調查，否則就不能主張對抗。因此，為有效激勵當事人完成登記，明晰物權歸屬，采取登記對抗主義應不否認第三人的主張，而且不只限于善意。除此之外，最重要的是登記對抗主義削弱了登記的公信力，所以筆者認為不動產物權的變動應該統一實行登記要件主義。登記對抗主義主要表現在土地承包經營權轉讓和地役權的設立方面，采取這一例外規定主要是因為就土地承包經營權而言，全國人大法工委認為農民所承包的土地流轉時，大多數限于集體組織內部，向外流轉的情況很少，而且大家對承包土地的情況都有所了解，所以不用登記也不影響土地的權屬。而對于地役權來說，大多數地役權設在農村，為了方便群眾，減少成本，大多數是不登記的。地役權一般不涉及第三人，即使不登記，也不影響當事人的權屬，況且農村并沒有完善的不動產登記制度[10-11]。筆者對此不予贊同，上述理由在當時的環境下還有其存在的合理性，但是隨著三權分置的熱烈討論，“互聯網+不動產登記”日益成為趨勢，同時，各地都陸續推動不動產統一登記的改革，這些理由已不足以支撐。

再次，筆者認為行政機關將不動產的權利歸屬記載于登記簿是一種公法行為，其可以阻卻受讓人對物權狀態的質疑，不用在交易之前再浪費精力去查明，只需根據登記簿即可推定記載的權利人為真實權利人，而且登記名義人也無需再舉證證明其對不動產享有的權利，因此將《物權法》第16條和17條看做是推定力的條款具有合理性。但與此同時也存在著一些問題，即登記簿的推定力是否適用于登記簿上記載的所有內容？對此程嘯教授認為其只適用于登記簿上對權利事項的記載，不適用于登記簿上單純的對不動產自然狀況的記載[12]。其他學者也有類似的看法，認為可以參照德國的規定，將其限定為權利事項[13]。但是朱健辰博士卻認為我國登記簿推定力不應限于權利登記，根據我國《不動產登記暫行條例》第8條，我國不動產登記簿在格式上分為自然狀況、權屬狀況、涉及不動產權利限制及提示事項、其他相關事項四部分，若將自然狀況排除在外，將會對登記制度造成沖擊[14]。筆者比較贊同推定的效力不包含自然狀況在內，首先因為第16條應是關于權利的正確性推定，這在梁慧星教授主持的《中國物權法草案建議稿》第28條中有所承認，也就是說根據不動產登記簿記載的權利或者注銷的權利，來推定該項權利存在與否，與非權利事項無關。其次是因為推定力是公信力的基礎，第三人通過查閱登記簿明確的是物權的權利歸屬，并以此信賴，那么只有發生權利事項的錯誤，才會引發善意取得的問題。

最后，登記公信力與善意取得制度的關系一直是爭議的焦點。梁慧星教授曾指出，對不動產交易的善意第三人，根據登記簿的公信力去保護就已足夠，將不動產和動產都規定在善意取得制度中是不合理的。對此，筆者認為雖然不動產登記的公信力與善意取得制度都有使善意第三人取得物權的法律效果，但兩者之間具有本質的區別。首先，善意取得制度無權處分他人之物，意在解決善意第三人與原權利人之間的關系，而登記簿的公信力是基于錯誤登記，還適用權利人有權處分的情形。比如甲為真實權利人，登記簿上也記載無誤，其將土地抵押給乙并辦理登記，但由于登記機關的失誤注銷了乙的登記，此時甲再將土地抵押給丙時，丙的抵押權就優先于乙的抵押權[16]。其次，不動產不存在遺失盜竊的問題，善意取得制度中不適用于占有脫離物的例外規則無法在公信力中有所體現。再次，善意取得制度要求以合理的價格轉讓，而登記的公信力不要求。最后，德國采取登記要件主義，確定了不動產登記簿的絕對公信效力，即在重大過失下也能善意取得。而我國《物權法解釋(一)》對善意取得中第三人“善意”的界定是不知道且無重大過失，即重大過失下不能善意取得。對此，學者們認為將“重大過失”作為不動產善意取得中的善意內涵的組成部分，有欠妥當[17]。不動產與動產不同，在交易時只要對登記簿予以查詢，不知道登記錯誤且登記簿上不存在異議登記時，就該認定為善意，不再負有額外的調查核實義務，否則會不利于促進交易，操作難度大，而且為了不動產登記的統一，提高登記的公信力，也有必要將善意的范圍縮小。

從立法本意上說，《物權法》第106條不是為了否定兩者之間的區分，只是為了使那些沒有登記的農村不動產也可以適用善意取得，在實踐中也是因為沒有公信力的規定而用善意取得制度來彌補，所以隨著不動產統一登記工作的開展，為了維護不動產交易秩序的穩定安全，應該激勵當事人完成登記，完善不動產登記制度等。確立不動產登記的公信力是不動產登記所必需的，也是科學化的設計。

4 提升不動產登記效力的法律對策

4.1 統一不動產物權的變動模式

首先，單就登記對抗主義而言，其破壞了我國所堅持的物債二分體系，也就是說，它人為地制造了一種中間性質的權利——不具有對世性的物權，這種物權由于沒有公示形式，在表現上與債權無異[18]。另外我國同時兼采登記要件主義與登記對抗主義，登記對抗主義使得不動產的真實權利游離于登記簿之外，削弱了登記的公信力，不利于交易安全。其次，就土地承包經營權與地役權采用登記對抗主義的理由，筆者認為不夠充分，最主要是因為當前“三權分置”的改革。改革允許承包地經營權流轉，流轉的對象不再限于本集體經濟組織成員，且隨著交易逐漸頻繁，流轉的次數與范圍也會越來越大，那么根據外在占有事實判斷權利歸屬將會嚴重影響交易安全，此時登記就顯得尤為重要，其可以促進土地流轉和農業現代化建設，降低交易風險。有學者指出承包地流轉的規模在各地之間差異大，登記對欠發達地區的農民來說意義不大，筆者認為言之有理，但伴隨著不斷發展變化的社會狀況，立法應及時跟進，結合現有的大趨勢，積極做出應對措施，從而一步步地予以完善[19]。而且農村不動產確權登記頒證工作的不斷推進，有助于提高村民的權利意識，維護自身的合法權益，也為采取登記要件主義奠定了基礎。因此，統一不動產物權變動的模式已成為時代之需要，如此才能更好地響應政策，促進理論與實踐的發展。

4.2 建立統一的不動產登記制度

《物權法》與《不動產登記暫行條例》都規定了對不動產實行統一登記制度，且條例中還涉及了登記程序、登記簿等內容，但是存在規定不夠細化、與相關法律條文不融合的問題，引發了不少矛盾糾紛。因此有必要制定一部不動產登記法，來規定統一的登記程序、登記機關以及相關的責任等，實現與《物權法》的有效銜接，盡可能地避免不動產的漏登、重登，從而保護交易安全，深化便民服務，優化營商環境。另外，為了保證不動產登記簿的正確性，提高登記簿的公信力與推定力，還應該完善落實不動產登記機構的賠償責任?！段餀喾ā贰恫粍赢a登記暫行條例》《國家賠償法》中都有所規定，但是整體上立法比較分散，缺乏體系性，內容上也會有沖突之處，容易造成實踐中的混亂，因此可以在不動產登記法中予以明確規定。筆者認為，由于不動產登記具有兩面性，因此由申請人一方過錯造成的，利害關系人應請求其承擔民事責任；由登記機構的過錯造成的，請求登記機構承擔國家賠償責任；申請人與登記機構惡意串通的，兩者承擔連帶責任；申請人提供虛假材料，登記機構未盡到審查職責的，則根據兩者各自的過錯承擔按份責任。

4.3 不動產登記效力的實現路徑

對于不動產登記的公信力，筆者認為應該從善意取得制度中獨立出來，設計在不動產登記的一般規定中，具體要把握以下幾點：其一，善意第三人的信賴來源于登記簿，因為其為行政機關所記載，代表了權威與規范。在交易中，物權的變動只能由公示出來的情況作為判斷，即信賴不動產登記簿的記載，所以在真實權利與記載權利不一致時，第三人可根據登記簿的內容完成交易，取得某項權利，但第三人非善意的除外。其二，善意不包括重大過失，筆者認為若包含重大過失，實際上就是賦予第三人額外的義務，不能有效地激勵當事人完成登記。其三，在善意第三人信賴登記簿而完成的不動產交易中不要求以合理的價格轉讓。立法者可能基于我國不動產登記制度不完善的現狀，希望以“合理的價格”平衡原權利人與第三人之間的利益。但是在明確且不斷提高登記公信力的前提下，應保障當事人之間的意思自治。

此外，有學者認為登記公信力與審查模式相關[20]。筆者認為，德國賦予了登記的公信力，但基于物權行為無因性，登記機關遵循同意原則、申請原則和在先登記原則使得其僅對申請人提交的登記材料進行形式上的審查，不過其結合公證制度保證了登記的公信力。對于我國而言，通說認為是以形式審查為主，實質審查為輔，筆者認為，為了提高不動產登記簿的公信力，登記機構有必要對登記事項進行實質審查，從而使得真實權利與登記的權利保持一致。但是在促進營商環境發展的當下，不動產登記更多的是要求便民利民、提速增效，不能過度重視登記質量，要求全部實質審查。而且過于要求實質審查對于登記人員的要求太高，目前較難實現。因此為了平衡登記效率與登記正確率，可以引入代替審查機制，以彌補登記機構不能實質審查的現狀。也就是說把登記機構基于種種原因難以實質審查的內容，先由相關主管部門或者具有相應資質的中介機構進行實質審查，再由登記機構對其審查的結果進行形式審查。實踐操作中有些地區的登記機關就選擇了讓公證機構進行實質審查，具有重大意義，不僅可以解決登記機關無法進行全面實質審查的問題，減少登記不實的情況，保證登記迅速及時，與當前的不動產登記改革相呼應，而且更重要的是最大程度上保持不動產登記簿的正確性。代替審查機制需要兩個機關之間進行有效銜接，相輔相成，充分發揮各自的優勢，從而實現物權登記制度的價值目標。

總之，我國對于不動產登記的效力還待進一步修正完善，建議取消登記對抗主義，結合我國的實際情況，在登記要件主義下充分發揮不動產登記的公信力與推定力，從而保障不動產的交易安全，維護市場經濟穩健發展。