住房租賃行為對有限理性下房地產泡沫的影響研究

郭明珠，鄭曉云，高美義

（東北林業大學，黑龍江 哈爾濱 150040）

1 引言

1998年的“房改”，停止了福利房分配制度，開啟了中國的商品房時代，大量資金涌入房地產市場，開啟了從1998年到2007年房地產行業的黃金十年，房產泡沫初步累積。2008年受國際金融危機影響，中國經濟增速快速回落，國家放寬貨幣政策，投資四萬億資金刺激經濟增長。導致房地產市場依舊十分火熱，在城市吸引作用帶來的剛性需求與民眾對房地產市場看漲的非理性心理雙重作用下，房地產價格一路上漲。房地產兼具消費與投資的雙重屬性。同時房地產開發商過分地依賴銀行等各種信貸資金，在獲得高收益的同時，把高風險轉移給了銀行等各種信貸資本。房價的上漲總是伴隨著國家各種政策的宏觀調控，政策對房地產的影響大小程度和結束時間總是難以精妙控制，且全國各地的情況又不盡相同。當前房地產市場，隨著人口的流動遷移，城市版圖面臨著著擴張或收縮的新情況。經濟發展情況好，政策利民的大城市在吸引人才方面具有得天獨厚的優勢，而人口的紅利又為這些城市發展注入了新活力，這些地區有存在非理性泡沫的可能性。人口流失嚴重的城市，經濟發展疲軟，房地產市場供給大于需求，人們對該地區房地產市場發展抱有相對悲觀的預期。城市的房地產泡沫的存在以及存在的大小對國家及各地政府制定相應的政策具有很重要的作用。為了研究人口流入較多、經濟發展勢頭較好的城市是否存在非理性泡沫，及住房租賃行為對房地產市場的“虛胖”起到什么樣的作用。文章選取山東省沿海城市青島來進行研究青島市是否存在房地產非理性泡沫、房地產非理性泡沫的大小及住房租賃會對房地產泡沫產生怎樣的影響。為政府制定政策提供值得參考的依據。

2 現狀分析

非商業性住房的租賃在美國英國等國家發展已久，體量較大，產業成熟。我國目前對非商業性住房租賃的市場還處于初級階段，市場上各大房企紛紛布局押寶長租公寓，許多新興住房租賃品牌也開始出現。政府目前對住房租賃持支持態度，但政府對于住房租賃市場的未來走向，利弊仍不確定，住房租賃市場在嘗試中前進。政府也需要根據住房租賃市場的發展來確定如何作為使房地產市場更好的更均衡的發展。山東省作為我國經濟發展較好的省份之一，各個城市之間發展差異較大。近年來青島市因為優越的地理位置，國家對青島的重視以及青島市政府自身定位及未來規劃，青島市對山東省外省市購房者產生了很大的吸引力。樓市火熱，樓價升高，人口流入帶來發展紅利，市場有活力，樓市更加火熱。這是由于發展必然帶來的剛性需求，經濟的向好會使人對房地產市場的發展預期看高，導致青島市的房地產市場存在一定的非理性投機屬性。2016年青島市房地產市場漲幅明顯，青島市國土資源房管局在2017年整年都在不停的出臺調控政策。3月出臺限購令，對公積金首付比例進行調整，同月又對住房上市交易進行限制。5月發布規定對于漲幅明顯過高的，房管部門可暫緩辦理《商品房預售許可證》，規定房價不得高于去年均價最高月份價格。7月，在土地出讓公告中規定，競買報價達到或超過最高限價后，競價終止。8月集體用地建租賃住房。9月調整住房預售條件。10月土地出讓公告中規定禁止開發商利多家子公司同時參與競拍，增加拿地幾率的可能性。11月樓市禁止出現首付貸。故市國土資源管理局出臺一系列房地產相關政策后，市場活躍度快速降低。青島市會展業在2017年有了飛躍性的發展，陸續舉辦了很多大型峰會。尤其是2018年舉辦的上合組織峰會，對青島市的綜合實力，政治經濟人文方面都有巨大的影響，住房租賃市場也借著這股東風，開始發力房地產市場。

3 租賃行為下的房地產泡沫模型

在現今的金融市場大環境下，消費者掌握的投資渠道與信息有限，手中掌握的現金面對通貨膨脹的壓力，消費者只能在保持有限理性的前提下進行投資。房地產作為一種公眾看好的保值方式在滿足居住的同時被普遍用來投資。房地產住宅預期收益價值包括資產基礎價值上漲以及住宅在存續期間以租賃的形式帶來的收益。

房地產資產價值會隨著時間的增加而增加。所以無論是房地產市場本身的基礎價值或是偏離其基礎價值那部分都不是固定不變的，計算需要考慮時間成本。所以他們都可以用未來資產的貼現值來表示。這也可看做是房地產市場資本增加的紅利，即房地產在其存續期間可獲得的租金。如果預期利率為r，根據預期利率及利用計算機算法按照租賃行為下有限理性模型就可以得到住宅房地產的基礎價值P't。

根據預期收益率同樣利用計算機算法進一步得到預期租金收益率P"t。

由此可知，兩者所構成的房地產總價值就愈高。因此，代表房地產價格；代表房地產價格，P"t代表租金收益。即就是住房租賃行為下房地產市場的泡沫度。

4 實證分析

4.1 數據的選取

相關數據及其來源如下：房價數據來自住宅與房地產信息網；租金取自中國經濟信息網；住宅房屋的租賃年限取住5年既房屋使用壽命的1/14。期望收益率；選用同樣具有較高風險與回報率的與石油債券收益率，數據來源國家統計局；

根據青島市2014-2018年度的國家統計局等機構提供的數據帶入類比股票的有限理性模型中。通過計算機進行編程計算得出如下表格。

2014-2018年青島市房地產價格泡沫數據

圖1 青島市2014-2018年房地產市場情況數據圖

圖2 2014-2018年青島房地產市場泡沫度與警戒線對比圖

4.2 結論

從圖表中我們可以清晰地的看到，2014-2016年青島市的房地產市場中房地產的基礎價值及租金收益保持平穩，由于住房租賃行為產生的收益使房地產市場價值與房地產價格之間的輕微差別，可以判斷該段時間內青島市住宅房地產市場僅存在極輕微房地產泡沫。從2016～2018年的數據來看，青島市房地產市場價格飛速上漲的同時，住宅房地產的基礎價值略有上升，住房租賃的需求并沒有快速增加，租金收益變化不大，房地產市場價格較大程度偏離了房地產資產的基礎價值與住房租賃收益之和，表明這時間段房地產泡沫快速增加。

住房租賃行為在一定程度上能提升房地產整體價值，但在房價快速攀升時，以青島市為例的地區住房租賃的需求并沒能同步激增，因此，住房租賃市場的發展使房地產市場可以減緩泡沫產生，但因現有的住房租賃的模式的滯后，并不能控制房地產泡沫的快速產生。

5 建議

①完善并開放青島市房產信息庫

房地產市場環境模糊復雜，信息不透明會導致人們不能理性的看待房地產市場，會造成房地產泡沫的產生。因此，青島市國土資源局應收集青島市房地產市場的各種信息，建立房地產市場信息庫，提高該地房地產市場透明度。

②政府可以引導建立住房租賃新模式

政府合理引導住房租賃市場住房消費觀念轉化、出臺住宅租賃相關規范形成公平公正的市場。鼓勵住房租賃市場的投融資行為，嚴懲惡意操縱租賃市場行為，保障租房者的權益。在促進住房租賃市場的發展下，構建滿足各種住房需求的房地產市場。