基于市場需求的住宅規劃設計研究

劉懷生 （福建廣宇建筑設計院，福建 福州 350001）

由于前期市場調研不準確，導致我國很多住宅產品業態規劃布局不科學，缺乏必要的休閑區域，無法滿足人們多元化的精神需求。在住宅小區規劃設計中，往往忽略了社會效益，不注重產品的溢價空間，不注重對周邊生態環境的保護與合理利用，與可持續開發原則背道而馳，難以滿足市場需求，致使企業競爭力不斷流失，終將會湮滅在激烈的市場競爭中。

1 工程概況

福州寶龍源旗山大院項目位于福建省福州市南嶼五都村，鄰近旗山國家森林公園及旗山萬壽寺，距離南嶼鎮中心約2km，距離市區僅約30min車距，交通條件優越。地塊中間五都溪穿流而過，南面山林環繞，鬧中取凈，離塵不離城。該項目建筑計容建筑面積約1.7萬m2，建筑密度為20.0%，綠地率為51.0%，總戶數100戶。基地內共有24棟建筑，1#、16#、17#為已建住宅，2#為已建公建，但后期因市場定位不準，片面追求高大上，致使已建幾棟住宅滯銷，對此在充分考慮市場需求的前提下，對未建部分住宅進行重新規劃。

2 規劃設計理念與原則

綠色環保。當前，節能降耗是符合市場需求的，是順應市場發展趨勢的，對此，項目在規劃設計過程中引入了大量先進的節能理念和技術，盡可能對大自然中的能源進行合理開發，確保可持續利用。

以人為本。住宅小區除景觀功效外，其建筑之外空間應當是屬于居民的，并能夠為居民提供多種用途的活動空間，如晨練、休閑、娛樂等。對此，旗山大院樓盤在重新規劃設計時，立足于人的感受與體驗，從多因素衡量出發，關注居民的身心健康，注重居民參與性設計，確保人與自然和諧共處。

滿足市場需求。從經濟學角度來看，住房價格主要取決于市場的供需關系。住宅設計所需要考慮的因素很多，諸如面積、適用性、價格等。在戶型設計上應該以實用作為第一考慮因素；住宅面積定位應當具有前瞻性，要結合市場定位，根據樓盤位置、周邊小環境、主力消費人群等，盡可能在提高總賣價的基礎上，降低每戶銷售總價。同時，在規劃設計過程中不能只是追求平面結構，更重要的是附加價值空間的體現，墅類產品溢價空間在于花園與地下室可用空間。

3 基于城市設計的住宅規劃思路

3.1 總體布局

旗山大院樓盤原有規劃設計以大雙拼戶型為主，雖然兼顧到每戶的采光面，當是這樣全雙拼布置造成住宅樓間距太多反而影響了可布置的總個數。所以重新規劃現將其分解成4戶～6戶類獨棟聯排別墅產品，既增加了別墅的個數又能保證雙拼別墅的采光好的特點，在很大程度上能夠提高消費者進一步對別墅項目的吸引力。

豪宅沒有標準，其核心競爭力在于溢價能力，在滿足市場需求的基礎上，如何具有一套高溢價鍛造法是關鍵。對于墅類產品而言，其溢價空間在于花園與地下室可用空間，因此通過對樓盤重新規劃，設計成四排類聯排住宅，不僅增加戶型的可采光面，同時也自然而言形成私家花園，在減少不同用戶之間干擾的基礎上，將原有大花園式設計變更為“私家花園”，從而刺激消費者購買。

旗山大院樓盤在最初規劃設計時走的是高端路線，因此高于市場定價的單價讓很多消費者望而卻步，為了進一步迎合市場需求，我們通過增加別墅個數，來提高項目總賣價，以此獲得更多的利潤空間。同時，將原有的大雙拼戶型改為4戶類獨棟別墅，雖然每戶可使用面積減少，但項目銷售總面積增加，單戶售價總額降低，這樣的產品銷路更廣。

3.2 景觀與功能區規劃

在整個項目的規劃中將五都溪水景設計引入其中，利用水景將住宅區與周邊綠化帶形成圍合形態，構建出獨具特色的綠道景觀，并將假山、游道等景觀要素體現在總平面設計中，從而改善小區的環境質量。其次，實施人車分流設計。秉承以人為本的理念，最大限度方面居民出行，在不影響日常生活、交通的前提下，為居住創設能夠親近大自然的機會。在園林小路上通過節點設置將小區各個景點串聯起來，形成一個完整的景觀軸線[2]。停車場設計選用了地上與地下相結合的方式，南面地塊設置地面停車，2#～2l#樓的下方設置集中式地下車庫，滿足停車要求，并通過地下車庫直接入戶。車庫上方形成屋頂花園，只供行人使用。這種人車分流的設計不僅能夠改善小區空氣質量，同時也能夠確保人們的出行安全。在功能區規劃方面，結合五都溪流與地塊的特點，將住宅產品按檔次結合五都溪流景觀價值布置，景觀價值最高的沿溪兩側布置面積段價值最高的住宅產品，景觀價值較低的靠北側道路布置面積段價值較低的住宅產品，對光照、通風以及消防等領域進行了設計，確保所有戶型朝向良好，景觀豐富，結構科學。

3.3 道路交通規劃

為提高住戶出行安全，項目在規劃設計中實行了相對人車分流模式，分別設計了人流主要入口、車輛入口以及消防入口，為避免出現人車相互交叉、干擾的情況，項目沿著北側城市道路設置兩處出入口，位于中間的是小區的主入口，另一個是緊急時使用的消防車出入口。兩出入口之間形成環路，盡端道路設置回車場地，供車輛轉彎。區域內道路系統，簡潔流暢，人行與車行分開，部分鋪有硬質鋪地的道路則在緊急時刻作為消防車道。規整的人行、車行交通為小區使用者提供了便捷的交通。豐富的步行系統優化了整個住宅區的品質。此外，在小區中設置有專門的消防車道，并預留了足夠的空間作為回車道。小區主干道擬采用柔性路面，充分體現出以人為本的設計原則。此外，本項目步行道路系統設計也頗有特色，其沿小區內部及外部河道展開，在多塊綠地中心形成節點廣場，并以此輻射和連接各次要交通及景觀節點，進一步形成各小型步行空間。各次級步行節點均勻分布，互不沖突。

3.4 格局規劃設計

該項目整體局部簡潔、大氣，建筑朝向均為南北朝向，并充分考慮項目對五都溪水道系統的資源利用與協調。在規劃設計上，原規劃為三排雙拼，現變更為四排類獨棟聯排住宅（如下圖所示），并在南面地塊增加了地下室空間。在類獨棟聯排住宅中心地帶創造有綠化微地形，形成了綠色景觀帶，從而使得整體大環境得以改善。此外，本設計空間序列明確，通過居住區和社區公建的明確功能分區，形成了不同的使用空間[3]。通過空間的劃分，軸線的交錯，同時結合環境，創造出富有秩序的空間形態。一字型的建筑布局，停車和人流集散等功能的合理規劃，創造宜人的生活居住場所。與此同時，每個類獨棟聯排住宅南北均設有庭院，一開一閉，完美融合。內庭院的私密性不僅豐富了建筑套內空間布局，同時也提高了其居住品質。而通過一開一閉的序列，這些私密空間作為點向公共空間延伸，進而營造出一種“私園”的效果。

福州寶龍源森鄰龍泉山莊項目總平面變更圖

4 結語

文章以具體的住宅項目實例，詳細探究了住宅規劃設計的原則及要點。在產品研發與消費之間，市場是其重要橋梁，只有做好前期市場調研，才能了解市場需求，掌握消費者的喜好，從而開展有針對性的規劃設計。而只有這樣設計出的住宅產品，才能滿足廣大消費者的要求，獲得認可，進而促進住宅產品經濟效益與社會效益的雙提升。