天津樓市“穩中有降”

張鳳玲

非常期待天津作為直轄市，撐起京津冀，恢復當年的經濟繁榮，期待天津再次偉大。

11月初，天津房產中介朋友圈都在瘋傳“天津房地產市場取消限購”的消息，隨之而來的是，房產銷售人員的情緒高漲。

不過，天津市住房和城鄉建設委員會（以下簡稱“天津住建委”）稱，傳言不屬實。

11月2日，中國品牌記者咨詢天津住建委，天津住建委回復道，“天津還是履行2017年3月樓市限購政策。”

下滑通道

國家統計局的數據顯示，9月，天津的二手房價格環比下跌0.2%，同比下跌4.6%。這已是天津二手房價連續第15個月環比下降，連續9個月同比下跌。而天津寧河、靜海、大港、東疆港等地房價，已經進入萬元時代。

克爾瑞數據顯示，截至今年8月，天津商品住宅庫存面積3632萬平方米，在一線及強二線城市中最高，且是唯一超過3000萬平方米的城市。按照過去12個月的銷售去化平均速度，天津的去化周期長達28.2個月，僅次于大連。

與此同時，天津目前二手房掛牌數量全國第一。

而今，天量庫存導致天津房地產市場下行，市場端的情緒則傳導到房企的投拓端，很多開發商投資標的已經把天津摘掉，天津的土地市場進入“寒冬”。

根據公開數據顯示：2019年天津全年土地出讓金1300多億元，全國排第11名，2020上半年，天津土地出讓金400多億元，掉到全國第17名，同比減少45%，僅完成2020年預期成交額的24%，為近幾年最低水平。

而天津“海河英才”計劃，也沒有太大的成效。

2018年5月，天津“海河英才”計劃宣布實施，由于落戶政策大幅降低，引來一大批外地人排隊落戶，在當時曾經造成為轟動。當時，不少人認為，戶籍政策的松動，將會推動天津房價的上漲。2020年8月中旬，天津市人社局在公開回復網友提問時稱，兩年多來，該市共引進人才近30萬人。

房價下滑、土地市場低迷以及外來人口減少，所能體現的一個信號是，這座城市的吸附能力正在減少，這也意味著越來越多的投資人士、企業人士并沒有認可這里的價值。

下滑原因

任澤平說，中國房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口。

但在天津，似乎不是這樣的。從天津房地產市場的周期角度來看，天津的經濟環境和天津的房地產市場掛鉤。

根據公開數據顯示：2019年，國內生產總值排名前十的城市是上海、北京、深圳、廣州、重慶、蘇州、成都、武漢、杭州和天津。2019年，天津GDP為14104.28億元，比前一年增長4.8%，從2018年的第六位降至第10位。

天津曾經是中國城市經濟的領頭羊。來自國家統計局數據顯示，從2010年到2013年，天津的GDP增長率位居全國第一，分別為17.4%、16.4%、13.8%和12.5%，超過深圳、蘇州、廣州等城市。此時，也是天津樓市穩中有漲的階段。然而，隨著新經濟和互聯網經濟的發展，天津的增長勢頭有所緩解。

2017年，天津GDP僅增長了3.6%，2018年僅增長3.6%。根據第四次全國經濟普查的結果，天津的GDP在2018年被修訂為13362.92萬億元，減少5446.72億元。在此基礎上，天津GDP在2019年僅增長了4.8%。

天津GDP增長緩慢時候，天津的房地產市場同步進入“寒冬”。

據貝殼研究院的數據顯示，天津2017年的二手房交易量比2016年下降57%，2019年比2018年下降11%。疫情之下，今年1～7月的成交量較去年同期下降了23%。2020年二手房成交均價較2017年下跌9%。

沒有深圳的科技勢頭，沒有杭州的互聯網環境，又過渡依賴外貿和工業，天津的房價很難上漲。因此，天津房地產市場要想健康穩健發展，就需要天津作為直轄市，撐起京津冀，恢復當年繁榮的經濟態勢，期待天津再次偉大。