讓房東降價(jià)，“二房東”模式能撐多久？

南方周末記者　盧寶宜發(fā)自上海

原上海浦東唐鎮(zhèn)青客門(mén)店，現(xiàn)已搬離。

青客辦公室大門(mén)，不讓陌生人進(jìn)入，也沒(méi)有公司標(biāo)志。南方周末記者?　盧寶宜　?圖

青客公寓的凈收入為8.979億元，同期來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付款達(dá)8.726億元，即青客公寓最大的現(xiàn)金流來(lái)源。

幾乎每天都有房東問(wèn)著同一個(gè)問(wèn)題：“青客是沒(méi)錢(qián)了嗎？”

2019年圣誕節(jié)，杭州房東朱海平很不快樂(lè)。這一天，他沒(méi)有等來(lái)長(zhǎng)租公寓青客每季度一付的房租，卻收到了來(lái)自青客員工的一通私人電話。

電話那頭告知朱海平，青客決定從2020年起，將其原本每月2450元的房租降低375元，至2075元。同時(shí)每年新增1個(gè)月的免租期，支付方式從季付改為月付。對(duì)方還稱，需要朱海平就以上內(nèi)容簽署一份《降租溝通函》，否則將暫不支付其租金。

朱海平?jīng)]有答應(yīng)，表示一切按原合同辦事。

朱海平與青客簽約是在2018年5月，他將自己在杭州余杭區(qū)的房子拿來(lái)出租。按照合同，青客最開(kāi)始有4個(gè)月用于裝修的免租期，隨后將房租按季度付款至青客寶App（青客旗下的租后生活平臺(tái)），房東可在該App上將房租提現(xiàn)到銀行卡。

合同的租賃期限為8年，從第6年起雙方可無(wú)責(zé)任解約。青客租下朱海平的房子后，前3年租金不變，自第4年起每年漲租5%。

還沒(méi)等來(lái)漲租，卻先迎來(lái)了降租。由于朱海平不同意降租，他的房租遲遲未能到賬。朱海平曾多次致電青客客服熱線，卻一直無(wú)法接通。

無(wú)奈之下，朱海平開(kāi)始在網(wǎng)上發(fā)起各項(xiàng)投訴，發(fā)現(xiàn)眾多青客房東都遇到了一樣的情況。截至2020年1月14日，黑貓投訴上關(guān)于青客公寓的投訴單高達(dá)2205件。

借著在多個(gè)平臺(tái)的投訴維權(quán)，朱海平找到了“組織”，加入了1個(gè)超300人的“青客拖欠房東房租”微信群。群里人數(shù)與日俱增，十分熱鬧。

幾乎每天都有房東問(wèn)著同一個(gè)問(wèn)題：“青客是沒(méi)錢(qián)了嗎？”

5000套虧損房源

青客成立于2012年，總部位于上海，是分散式長(zhǎng)租公寓的代表企業(yè)之一，也就是大家口中的“二房東”——租下市場(chǎng)上分散的房源進(jìn)行改造，再出租獲取租金差。

作為國(guó)內(nèi)“長(zhǎng)租公寓第一股”，2019年11月5日，青客公寓（NASDAQ：QK）在美國(guó)上市，募集了4590萬(wàn)美元。不過(guò)，風(fēng)光沒(méi)有持續(xù)太久，僅僅7個(gè)交易日后，青客就跌破了發(fā)行價(jià)。

招股書(shū)顯示，青客長(zhǎng)期處于凈虧損狀態(tài)。2017—2019財(cái)年的凈虧損分別為2.45億元、4.99億元和4.98億元。

如今，青客的資金壓力正在轉(zhuǎn)移至青客的房東身上。

陳林稱得上房東群里的“領(lǐng)導(dǎo)者”，作為青客的老房東，2015年11月，陳林就與青客簽約，將其上海楊浦區(qū)的一套房子以每月5100元租金的價(jià)格托付給青客。按照合同，前2年租金不變，從第3年起每年漲租8%。

其后他的遭遇與大多數(shù)房東一樣，多次收到青客的“降租令”。不過(guò)，陳林的房子被要求降價(jià)特別多，每個(gè)月要降1050元。目前，他已被拖欠上季度房租18972元。

由于一直與青客溝通無(wú)果，陳林召集了20名房東，于2019年12月30日首次前往青客上海總部進(jìn)行協(xié)商。青客工作人員向陳林發(fā)放了一份《降租解約溝通函》，與朱海平的《降租溝通函》不同，前者提出，房東如不同意降租金，可選擇與青客公寓解約。

溝通函上稱，降租是因?yàn)檫@些房源均為虧損房源，即每月青客需支付給房東的租金，都高于收取承租人的租金。之所以有兩份溝通函，對(duì)應(yīng)的則是虧損程度不同的房源。

與陳林一同前往本部溝通的多位房東向南方周末記者介紹，房子的數(shù)據(jù)都統(tǒng)計(jì)在青客的電腦系統(tǒng)里，如果虧損超過(guò)1000元以上的，就會(huì)被要求簽署《降租解約溝通函》；如果虧損在1000元以下的，則簽署《降租溝通函》。

陳林在當(dāng)天得知，自己的房子凈虧損為1800元，包含青客人力成本的總虧損為2100元。“如果不要違約金，可以立刻解約。否則，要不降租，要不不給租金。”陳林稱這是青客給他的解決方案。

在他收到的《降租解約溝通函》上還明確寫(xiě)道：“以上方案未回復(fù)確認(rèn)之前，我司將暫停支付您租金。”

這樣的虧損房源一共有多少？一位青客員工向南方周末記者透露，虧損的房源約為5000套。青客招股書(shū)顯示，截至2019年9月30日，青客已簽約的租賃單位數(shù)量為99656套。如按虧損5000套計(jì)算，虧損房源約占5%。不過(guò)，青客市場(chǎng)部給南方周末記者的官方回復(fù)是：“不超過(guò)總房源的2%。”

上述員工稱，調(diào)整虧損房源的租金是青客每年的常規(guī)操作，“只是2019年特別多，2018年虧損房源約為1000套。”

青客招股書(shū)中披露的一組數(shù)據(jù)也體現(xiàn)了其艱難處境。截至2019年6月30日，青客公寓享受預(yù)付折扣后的租金（租戶一次性付全款或使用分期貸款可享受VIP折扣）為1075元，租金差是租金的20%，較2018年同期下降5.1%。這意味著，青客公寓單間月租金差額僅為215元，且尚未計(jì)算高昂的運(yùn)營(yíng)成本、裝修成本、維護(hù)支出等。

2019年末，青客為了止損，還設(shè)計(jì)了一套員工激勵(lì)制度。

陳林到青客總部申訴的當(dāng)天發(fā)現(xiàn)了一份內(nèi)部文件，名為《關(guān)于“虧損房源退房、降價(jià)工作”項(xiàng)目配套激勵(lì)的暫行辦法》。當(dāng)中提到，工作人員如果和業(yè)主成功協(xié)商，到達(dá)一定數(shù)量則能獲得獎(jiǎng)勵(lì)。總體上，青客計(jì)劃拿出房東讓渡利益的30%用于獎(jiǎng)勵(lì)員工。

“也難怪業(yè)務(wù)員都在鉚著勁讓我們降退租了。”陳林說(shuō)。

目前，有的房東已同意降租，有的已解約，盡快與青客說(shuō)再見(jiàn)，但倔強(qiáng)的陳林不想妥協(xié)。根據(jù)陳林和青客簽署的房屋托管合同，關(guān)于違約責(zé)任有這么一條：“乙方（青客）非合理理由，擅自提前退租，應(yīng)按提前歸還天數(shù)的租金的1倍向甲方支付違約金。若支付的違約金不足抵付對(duì)方損失的，違約方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。”

北京策略律師事務(wù)所合伙人韓帥向南方周末記者表示，房屋租賃合同糾紛中，只要租賃合同合法有效，雙方均需按約履行。合同履約中途變更租金，需看合同是否有相應(yīng)約定，如沒(méi)有，單方面變更即是違約。

長(zhǎng)達(dá)26個(gè)月的“租金池”

不僅房東群活躍，規(guī)模更大的租客群更為熱鬧。

南方周末記者在兩個(gè)接近500人的QQ群中發(fā)現(xiàn)，眾多租客目前正在面臨臨時(shí)被退租，且連押金都暫未拿到的情況。而且，他們的身上還大多背著租金貸款。

李莉在2019年6月才與青客簽約，租下了上海川沙地區(qū)的一間房。沒(méi)想到，在2020年1月4日這個(gè)周末，她的房子被房東擅自停水停電了。束手無(wú)措的李莉才想起，前兩天房子外面貼了一張公告，是該房房東表示，由于沒(méi)有收到房租，希望租戶盡快搬離或與公寓方溝通。

當(dāng)李莉聯(lián)系房管員后，最后得出的解決方案是，與青客解約。由于已經(jīng)停水停電，李莉?yàn)榱吮M快搬離，辦理了自愿退租的手續(xù)。然而，李莉至今仍未收到她的押金。

“押金雖然只有1500元左右也想盡快拿回來(lái)，不然下一套房都沒(méi)錢(qián)租。”李莉?qū)δ戏街苣┯浾哒f(shuō)。此后，她多次致電青客服務(wù)熱線咨詢押金情況，都沒(méi)有回復(fù)。加入租戶群后，她才發(fā)現(xiàn)有眾多租戶遇到了一樣的情況。

對(duì)于租戶押金延遲退款的問(wèn)題，青客回復(fù)南方周末記者稱，原因是部分區(qū)域的水電煤等公共事業(yè)費(fèi)的賬單結(jié)算周期為2個(gè)月，因此會(huì)有延遲，押金最遲將不超過(guò)45個(gè)工作日內(nèi)退回。

然而，除了押金難退的問(wèn)題，大部分租戶更擔(dān)心的是租金貸的問(wèn)題。

根據(jù)青客公寓披露的招股書(shū)，截至2019年6月，青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)合作提供租金貸，有65.2%的租客使用了租金貸。

所謂租金貸，是長(zhǎng)租公寓行業(yè)的一種普遍業(yè)務(wù)。具體指：長(zhǎng)租公寓企業(yè)引入銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、小貸公司等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，以租金抵押等方式讓金融機(jī)構(gòu)先替租客支付全年房租，租客則可按月或按季度向金融機(jī)構(gòu)還清租房貸款。為此，租客在與長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽下租約的同時(shí)，往往也與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂了貸款合約。

李莉在與青客簽約的同時(shí)，還與華瑞銀行簽了19個(gè)月的租金貸。談及為何要辦理租金貸，李莉表示，如果在青客租約1年以上的，大多都要辦理，否則就得1次性付全款。加之，如果辦理租金貸，能享受每個(gè)月便宜上百元的“會(huì)員價(jià)”，因此大部分剛出來(lái)工作的年輕人，由于資金不足，都會(huì)選擇這個(gè)產(chǎn)品。

一位青客前員工告訴南方周末記者，如果租戶辦理租金貸，員工還將獲得提成。因此，平臺(tái)管理員總是想方設(shè)法地鼓勵(lì)用戶使用。

青客的租金貸是業(yè)內(nèi)出名的長(zhǎng)租期。李莉的19個(gè)月并不算最長(zhǎng)，還有不少租戶是在青客的對(duì)接下，與浦發(fā)銀行、建設(shè)銀行簽訂了26個(gè)月的租金貸。

雖然眾多租戶和青客的租賃簽約時(shí)間與銀行的貸款時(shí)間一致，但是在這些長(zhǎng)租期的合同上，往往寫(xiě)著，租戶在租滿14個(gè)月后可與青客方無(wú)責(zé)任解約。

這意味著，大多租戶的實(shí)際貸款需求是14個(gè)月，而長(zhǎng)租期的合同，令青客一次性獲取了26個(gè)月的銀行資金，由此形成“資金池”。

但其中的風(fēng)險(xiǎn)在于，當(dāng)租戶14個(gè)月后選擇停租后，本應(yīng)由公寓向銀行償還剩余12個(gè)月的貸款，但如若公寓運(yùn)作失敗，沒(méi)有能力向銀行還款，還款風(fēng)險(xiǎn)依舊會(huì)落在租戶身上。

從2018年下半年起，國(guó)內(nèi)多家長(zhǎng)租公寓因?yàn)橘Y金鏈斷裂而“爆雷”。大批按時(shí)繳納房租的租客，因公寓無(wú)錢(qián)支付房東而流落街頭，同時(shí)仍背負(fù)著巨額貸款。隨后，國(guó)內(nèi)多地發(fā)文叫停租金貸。

就在2019年12月，國(guó)家住建部等六部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，當(dāng)中提到要加強(qiáng)對(duì)采取“高進(jìn)低出”（(支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金)、“長(zhǎng)收短付”(收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期)經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管。

同時(shí)，該意見(jiàn)還提出，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

根據(jù)青客招股書(shū)，截至2019年6月30日，青客公寓的凈收入為8.979億元，同期來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付款達(dá)8.726億元，即青客公寓最大的現(xiàn)金流來(lái)源。可以預(yù)見(jiàn)，若按上述監(jiān)管規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，青客現(xiàn)金流短期內(nèi)必將急劇收緊。

“二房東”模式之殤

近日，南方周末記者在工作日到訪青客總部，發(fā)現(xiàn)大門(mén)緊閉，僅有少數(shù)辦公室亮燈，里面?zhèn)鞒鲇脩魠f(xié)商的嘈雜聲。

“真的是一地雞毛。”一位青客員工對(duì)南方周末記者說(shuō)，從2020年開(kāi)年起，公司上海總部的多個(gè)會(huì)議室都變成了接待室，每天都要接待多位上門(mén)討要說(shuō)法的房東或租戶。與此同時(shí)，公司員工卻在一點(diǎn)點(diǎn)流失。

在赴美上市前，青客曾先后獲得四輪融資，總規(guī)模超過(guò)1億美元。在2019年10月最早發(fā)布的招股書(shū)中，青客的發(fā)行價(jià)推介區(qū)間為17—19美元，原計(jì)劃最高募資近1億美元。但上市前夕，青客又將招股書(shū)中的募資總額削減了一半，最終以發(fā)行價(jià)區(qū)間下限每股17美元的價(jià)格，發(fā)行了270萬(wàn)股，僅募資4590萬(wàn)美元。

彼時(shí)，青客提出房源要突破12萬(wàn)間的目標(biāo)，并稱這是企業(yè)盈利的平衡點(diǎn)。但根據(jù)2019年第四季度的財(cái)報(bào)，可用租賃單位的環(huán)比增速僅0.46%，即第四季度時(shí)新增的房源僅443個(gè)。

為了與自如、蛋殼錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，青客給自己貼上了“月租低于2000元的長(zhǎng)租公寓NO.1”的標(biāo)簽，房源也多選自一線城市的偏遠(yuǎn)區(qū)域或二線城市。滿房率長(zhǎng)期在90%以上，為行業(yè)最高。

但即便如此，也難敵虧損。招股書(shū)顯示，自2012年成立至2019年6月30日，青客公寓累計(jì)虧損額為人民幣20.286億元。此外，公司已處于資不抵債的狀態(tài)，總資產(chǎn)約為20.35億元，總負(fù)債則高達(dá)27.03億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)133%。

一位要求匿名的長(zhǎng)租公寓資深人士向南方周末記者表示，這是“二房東”模式之殤。“長(zhǎng)租公寓需要兩個(gè)核心資源：一個(gè)是資產(chǎn)，物業(yè)從哪里來(lái)；一個(gè)是資金，誰(shuí)能借到便宜的錢(qián)。”但分散式長(zhǎng)租公寓在當(dāng)前追求規(guī)模效應(yīng)之際，各家都使出了“燒錢(qián)”的辦法。競(jìng)爭(zhēng)之下抬高了收房?jī)r(jià)格，卻還沒(méi)能通過(guò)品牌和服務(wù)抬高租金價(jià)格，收不抵支成為必然結(jié)果，“只能比拼誰(shuí)的錢(qián)撐得夠久”。

另一位集中式長(zhǎng)租公寓創(chuàng)始人則對(duì)南方周末記者說(shuō)，國(guó)內(nèi)租售比仍嚴(yán)重低于國(guó)際水平，意味著哪怕是自持物業(yè)的公寓也會(huì)面臨盈利難題。

寒冬下，國(guó)內(nèi)規(guī)模前三的另外兩家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商——自如和蛋殼仍在選擇跑步上市。更早一步上市的青客，當(dāng)前市值約為5.76億美元，相較上市時(shí)的8億美元，市值縮水約30%。

據(jù)南方周末記者不完全統(tǒng)計(jì)，過(guò)去的2019年，共超過(guò)26家長(zhǎng)租公寓因資金斷鏈而破產(chǎn)停業(yè)。

（應(yīng)受訪者要求，朱海平、陳林、李莉?yàn)榛?/p>