淺析新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

一、分析新收入準(zhǔn)則與現(xiàn)行收入準(zhǔn)則的區(qū)別

新收入準(zhǔn)則在收入的確認(rèn)點(diǎn)和信息的披露上有特別的變化。首先，新收入準(zhǔn)則收入確認(rèn)的關(guān)鍵點(diǎn)是以控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，替代了現(xiàn)行收入準(zhǔn)則以風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的轉(zhuǎn)移作為關(guān)鍵點(diǎn)，要求企業(yè)按照五步法來(lái)確認(rèn)收入。其次，提高了信息披露的要求，改善了現(xiàn)行收入準(zhǔn)則信息披露要求較低導(dǎo)致的無(wú)法完整展示企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的缺陷。其中要求實(shí)施新收入準(zhǔn)則的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)披露合同資產(chǎn)和合同負(fù)債科目的財(cái)務(wù)信息，與確認(rèn)收入的相關(guān)信息也應(yīng)當(dāng)被披露。

二、新收入準(zhǔn)則下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

收入的確認(rèn)關(guān)系著企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)以及戰(zhàn)略管理，適合企業(yè)的自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的收入準(zhǔn)則能夠?qū)ζ髽I(yè)的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生重大的影響。

（一）收入確認(rèn)方面

按照現(xiàn)行收入準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)點(diǎn)是項(xiàng)目竣工結(jié)算，客戶取得房屋所有權(quán)的時(shí)候，依照規(guī)定一次性確認(rèn)收入。而新收入準(zhǔn)則中，參照五步法，在滿足確認(rèn)收入的要求時(shí)可以提前對(duì)已完工的部分確認(rèn)收入。新收入準(zhǔn)則取代了現(xiàn)行準(zhǔn)則的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬模型，以取得控制權(quán)對(duì)收入進(jìn)行核算。實(shí)行新收入準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)房屋銷售合同的實(shí)質(zhì)，對(duì)建設(shè)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行判斷，符合要求的部分就可以確認(rèn)收入，相對(duì)于現(xiàn)行準(zhǔn)則在交付房屋時(shí)一次性確認(rèn)收入，可能會(huì)提前確認(rèn)收入。

（二）財(cái)務(wù)報(bào)表方面

在新收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)將部分預(yù)收賬款提前確認(rèn)收入，可能造成財(cái)務(wù)報(bào)表金額上的變動(dòng)。

1.資產(chǎn)負(fù)債表。相比于現(xiàn)行準(zhǔn)則，新收入準(zhǔn)則的資產(chǎn)負(fù)債表增加了“合同資產(chǎn)”和“合同負(fù)債”項(xiàng)目。合同資產(chǎn)反映的是企業(yè)已經(jīng)履行了合同義務(wù)，還沒(méi)有收到客戶的款項(xiàng)。合同負(fù)債與合同資產(chǎn)恰恰相反，反映的是企業(yè)還未履行合同義務(wù)，但是客戶已經(jīng)支付了預(yù)付款項(xiàng)。受新收入準(zhǔn)則的影響，不僅新增了這兩個(gè)項(xiàng)目，而且還需要對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表上其他科目進(jìn)行重分類調(diào)整，例如“存貨”，“預(yù)收賬款”等。

2.利潤(rùn)表。“確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本”，收入的提前確認(rèn)會(huì)伴隨著成本和費(fèi)用的結(jié)轉(zhuǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不僅有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，還有建筑，物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，收入的提前確認(rèn)，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)整體收入有提前的趨勢(shì)。單從利潤(rùn)表來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行新收入準(zhǔn)則會(huì)對(duì)利潤(rùn)表數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大影響，甚至可能會(huì)引起采納新收入準(zhǔn)則與收入猛增的猜想。雖然在實(shí)際判斷過(guò)程中需要查看相關(guān)合同約定以及相關(guān)法律進(jìn)行綜合判斷，但從理論上講，新收入準(zhǔn)則按照時(shí)段履約義務(wù)提前確認(rèn)收入是可行的。

三、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的建議

（一）加強(qiáng)政策學(xué)習(xí)。

首先，提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)。財(cái)務(wù)人員作為執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的重要參與人員，應(yīng)該督促自己充分利用資源，拓寬理論知識(shí)，加強(qiáng)對(duì)政策的學(xué)習(xí)，利用新收入準(zhǔn)則為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。其次，高管人員作為企業(yè)的掌舵者，也應(yīng)該要求自己積極參與學(xué)習(xí)新政策，更加充分的了解新準(zhǔn)則，從而有助于高管人員做出戰(zhàn)略決策、制定經(jīng)營(yíng)方針，形成企業(yè)良好的工作氛圍。

（二）改變現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)和管理模式。

因?yàn)椴杉{了新收入準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)和管理模式可能無(wú)法滿足企業(yè)的發(fā)展，所以，為了能夠提升企業(yè)的價(jià)值和在行業(yè)中的地位，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)經(jīng)營(yíng)和管理模式去其糟粕，取其精華，改變現(xiàn)有模式，建立共生平臺(tái)，尋求同行業(yè)企業(yè)之間公共合作，達(dá)到互利共贏的效果。

（三）建立科學(xué)的信息管理機(jī)制

科學(xué)的信息管理機(jī)制，不僅能提高財(cái)務(wù)人員的核算效率，還能夠讓不同部門(mén)之間的溝通變得快捷，讓企業(yè)達(dá)到“1+1＞2”的效果。一方面，通過(guò)將房地產(chǎn)各個(gè)項(xiàng)目的信息錄入信息管理系統(tǒng)，財(cái)務(wù)部門(mén)的員工能更加全面的了解項(xiàng)目信息從而提升收入確認(rèn)的準(zhǔn)確性與及時(shí)性。另一方面，信息系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)資源共享，有利于開(kāi)展會(huì)計(jì)人員的核算工作，提高效率，降低成本。

修訂后的新收入準(zhǔn)則，改變了一般銷售模式的確認(rèn)原則，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成了巨大的影響，本文認(rèn)為企業(yè)應(yīng)當(dāng)以長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光去看待新收入準(zhǔn)則。一方面，企業(yè)應(yīng)該遵循新收入準(zhǔn)則的要求，組織相關(guān)人員加強(qiáng)新政策的學(xué)習(xí)，制定適合企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)模式；另一方面，建立科學(xué)的信息管理機(jī)制，提高財(cái)務(wù)人員核算效率，從而更好地滿足企業(yè)的經(jīng)營(yíng)需求。