房地產(chǎn)成本核算中存在的問題與改進方法

陽甦 重慶星宏教育投資有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展具有重要的作用，運用有效的成本核算方法能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的資金得到更高效的管理及利用，使企業(yè)業(yè)績穩(wěn)定增長。在當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算管理中，仍然存在著一些問題，對企業(yè)的運營產(chǎn)生了不良的影響。為了發(fā)揮成本核算的積極作用，為企業(yè)的發(fā)展帶來助力，應(yīng)結(jié)合面臨問題，采取有效的方法進行改進，為順利實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略保駕護航。

一、成本核算內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算主要包括以下幾方面內(nèi)容：第一是土地開發(fā)成本，指的是企業(yè)為獲取開發(fā)項目的建設(shè)場地而產(chǎn)生的各項費用的總支出；第二是前期開發(fā)成本，指的是在開發(fā)項目動工之前產(chǎn)生的項目可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計、勘察、測繪、“三通一平”等費用的支出；第三是建筑安裝成本，指的是建設(shè)房屋以及安裝房屋設(shè)施設(shè)備的總支出；第四是基礎(chǔ)及配套設(shè)施成本，指的是企業(yè)開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程以及難以進行有償轉(zhuǎn)讓、直接計入開發(fā)成本的公共配套設(shè)施產(chǎn)生的各項費用的總支出；第五是間接開發(fā)成本，指的是企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用的總支出。在成本核算中，應(yīng)先明確核算項目，結(jié)合各項費用的情況來選擇適合的軟件進行整理、分類及統(tǒng)計，根據(jù)得到的數(shù)據(jù)編制財務(wù)報表。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題

（一）管理層對成本核算缺少重視

在房地產(chǎn)企業(yè)中，管理層缺少對財務(wù)工作的重視，僅僅重視開發(fā)項目進度，忽視了成本管理。同時，缺少管理層的支持，財務(wù)部與工程部門之間很難保持深層次的溝通，財務(wù)工作人員在工作中不能積累現(xiàn)場經(jīng)驗，成本核算水平得不到提升。大部分管理者認(rèn)為財務(wù)管理僅僅是管理資金，并不重視財務(wù)人員在合同管理中的參與權(quán)，導(dǎo)致財務(wù)人員不能準(zhǔn)確地進行成本核算，不利于企業(yè)盈利能力的提高。

（二）成本核算方式比較單一

大多房地產(chǎn)企業(yè)進行成本核算時，采用的方式比較單一，這使成本核算的準(zhǔn)確性受到了影響。如單純采用產(chǎn)品法進行成本核算，不能保證結(jié)果的有效性，容易使企業(yè)成本核算結(jié)果與實際不符。利用單一的方式進行成本核算不能發(fā)揮出其積極作用，還會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

（三）成本核算管理體系不完善

在新經(jīng)濟形勢的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度加快，由于管理層忽視了成本核算工作，成本核算管理處于粗放狀態(tài)之中，不能滿足時代發(fā)展的需求，成本核算管理體系亟待完善。成本核算管理體系不完善，很大程度上是由于成本預(yù)算管理不夠全面，項目實施過程中還存在著隨意調(diào)整預(yù)算方案的情況，成本不能有效控制。此外，在成本核算中，過于重視表面數(shù)據(jù)，沒有對成本核算管理的問題進行深入分析；在考核機制中，機制不合理，無法有效調(diào)動工作人員的工作積極性，都是管理體系不完善的表現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算改進方法

（一）加強管理層的成本核算意識

房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要改變自身對成本核算工作的認(rèn)識，提高成本管理意識，加強對成本核算工作的重視，推進成本核算管理工作得到全面的落實。企業(yè)應(yīng)加大成本核算管理重要性宣傳工作的力度，使管理人員對成本核算管理有更為全面的認(rèn)識。其次，企業(yè)需要將成本核算工作完成的質(zhì)量列入績效考核之中，讓各個部門的人員都參與到成本核算中，提升成本核算的準(zhǔn)確性，使企業(yè)的管理決策有更加精準(zhǔn)的參考依據(jù)，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供保障。

（二）采用新型成本核算方式

傳統(tǒng)的成本核算方式比較單一，效果不理想，對企業(yè)的發(fā)展帶來了不利影響，企業(yè)需要積極引進新的成本核算方式，不斷提高成本核算的準(zhǔn)確性。可引進ABC 作業(yè)成本法，計算作業(yè)成本的動因標(biāo)準(zhǔn)量以及成本分配率，然后根據(jù)產(chǎn)品所耗用的作業(yè)量，最終將成本分配到產(chǎn)品中，體現(xiàn)出產(chǎn)品成本更真實的價值。也可采用GPK 彈性邊際成本法，將項目的整個開發(fā)建設(shè)過程細(xì)分為若干個不同成本中心，通過對每個成本中心的成本進行計劃、核算和控制，可為管理者提供更為真實的成本信息以及業(yè)績考核依據(jù)。

（三）建立完善的成本核算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)僅僅追求產(chǎn)業(yè)的擴張而忽視成本核算，會使企業(yè)面臨的風(fēng)險增加，需要建立完善的成本核算管理體系，加強成本核算的作用，提高企業(yè)產(chǎn)品的競爭力。企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分考慮自身的實際情況，結(jié)合項目開發(fā)的特點，將前期預(yù)算編制、中期分析控制以及后期考核評估進行明確并落實，給成本核算提供相應(yīng)的制度保障，保障成本核算工作的順利開展，提升成本核算的質(zhì)量，促進企業(yè)的健康全面發(fā)展。

四、結(jié)語

成本核算是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的重要內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合成本核算中的問題進行深入分析，制定有效的改進措施，促使企業(yè)的成本核算水平不斷提高。可通過加強管理層的成本意識，采用新型成本核算方式，同時建立完善的成本核算管理體系，為成本核算管理工作的開展提供更有力的支持。在成本核算管理工作的有序開展下，企業(yè)的成本將得到更好的控制，為企業(yè)提供更強有力的競爭優(yōu)勢，促進企業(yè)經(jīng)濟的持續(xù)增長。