對付這種“白眼狼”，有辦法了

父母給子女買房，房屋登記在子女名下，子女擁有所有權，但是父母和子女約定，父母對該房屋享有居住權。這樣做，父母對房屋居住的權利優先于子女對房屋所有的權利，可避免子女不讓年邁父母居住房屋的“白眼狼”現象。

民法典（本刊有售，訂購熱線027-87927015）即將實施，有人提醒打算買二手房的人，購房時一定要了解清楚，該房屋是否設有居住權。什么是居住權？居住權會影響到哪些人？哪些人需要考慮設立居住權？河南省法學會民法學研究會副會長兼秘書長、鄭州大學法學院副教授申惠文對此進行了詳細解讀。

居住權可有效避免“白眼狼”現象

據申惠文解釋，簡單地說，居住權就是這個房子不是你的，但你可以居住。也就是說一個房屋上可以發兩個證：居住權證和所有權證，而居住權證的權利人要優先于所有權證的權利人。例如，父母給子女買房，房屋登記在子女名下，子女擁有所有權，但是父母和子女約定，父母對該房屋享有居住權。這樣做，父母對房屋居住的權利優先于子女對房屋所有的權利，可避免子女不讓年邁父母居住房屋的“白眼狼”現象。

新增居住權的主要目的是讓老百姓“住有所居”。我國目前建立了廉租房、經濟適用房、限價房等住房保障制度，但這些還不夠，離婚后配偶一方沒有房屋、年邁父母沒房居住等，這些弱勢群體也需要用法律來保障他們的居住權益，這就是立法的初心。

那么，哪些人需要考慮設立居住權？申惠文表示，第一種情況，夫妻可以對房屋產權作出約定。一人享有所有權，另一人享有居住權。比如，婚前男方有一套房子，婚后女方要加名，因為加名后就能依法享有房屋共同的所有權，男方只能選擇加或不加。民法典施行后，男方對于房屋的產權多了一種選擇，可不給女方加名，給女方設一個幾十年或終身居住的居住權。

第二種情況是父母與子女之間的房屋產權安排。父母給子女買房，可以約定子女享有所有權，父母享有居住權。子女自己買的房享有所有權的同時，也可以給父母設立居住權。

第三種情況涉及為其他近親屬或親朋好友設居住權。只有一套房的業主可以通過遺囑方式為特定人設居住權。如為了親朋好友或者照顧他們的保姆設居住權，子女享有房屋所有權。

第四種情況是可以通過設立居住權的方式，進行共有房屋的分割或共同購買房屋。可以采用一方享有所有權，另一方享有一定期限的居住權的方式，即通過設立“居住權+所有權”來實現對房屋的分割。

如果老人覺得子女養老不可靠或沒有子女，但有一套房子，可考慮保留房屋居住權，把房屋所有權轉讓給金融公司或保險公司，公司每個月給老人發一些錢來補充養老金。

再如，有的用人單位想用福利房吸引人才，可以在其房屋上為員工設立居住權。雙方約定，員工離職，則居住權消滅。這樣既滿足員工的居住需求，也符合公司人才管理要求。

設立居住權應注意哪些事項

那么，設立居住權時應注意哪些事項？申惠文表示，設立居住權要注意以下幾個問題：

第一，遺囑和合同是設立居住權的兩種方式，但一定要把房屋的具體位置、居住權時間期限、居住權發生糾紛的解決方式等明確。

第二，居住權可以有償設立。

第三，居住權以到不動產登記中心辦理居住權證為生效要件。

第四，居住權可以出租。

第五，居住權不得轉讓和繼承。由于居住權問題比較復雜，當事人可以約定一個附條件或者附期限。如居住權人遇到買了新房、出國、離職等情況時，居住權可以通過附條件或者附期限，來解決我們生活當中各方面的利益需求問題。

建議設有居住權的房屋可轉讓和抵押

那么，房貸沒還清，房屋能不能有居住權？農村的房子呢？對此，申惠文稱，關于居住權的司法解釋，建議要考慮以下幾個問題：一是設立居住權的房屋能不能抵押和轉讓？銀行按揭款沒還完的房屋能不能設居住權;二是農村的房子能不能設居住權？農村的房屋現在不能轉讓，只能在集體經濟組織內部流轉。如果把農村房屋設居住權，會不會導致以設立居住權的方式變相進行買賣？這個問題還有待在司法解釋中進一步明確。“我個人建議，應該允許在農村住房上設立居住權，畢竟農村也存在養老問題以及弱勢群體保護問題”;三是能不能針對一套住房的一部分設立居住權;四是設立居住權房屋的居住權人與所有權人的權利義務如何劃分？設立居住權的房子，居住權人和所有權人誰能落戶？如果是學區房，誰的孩子可以上學？將來如果征收房產稅，由誰來交？房屋需要重大修繕，維修費用誰來承擔？物業費呢？這些問題目前法律都不明確，建議在司法解釋中作詳細規定。申惠文說。

（《人民政協報》）