“租購同權”政策的現實影響分析

王平

摘要：改革開放四十多年來，中國房地產經歷了一個飛速發展的時期。近些年，房地產市場火熱，房價一路飆漲，特別是中國一線城市的房價已經遠遠超過普通民眾所能承受的極限，年輕一代面臨的住房壓力已經超出負荷。黨中央國務院高度關注房子的民生問題，多次提出讓房子回歸住的屬性。在現實情境下，地方政府紛紛出臺相關政策，以廣州提出的“租購同權”為例，引起了全社會的廣泛討論，不少地方政府對“租購同權”的認識并不深入，缺乏應有的理論分析基礎，就盲目出臺一系列政策。然而，在現實條件下，我國還遠遠沒有達到實現租購同權的條件，地方政府提出的租購同權的政策其象征意義更大于其實際意義。

關鍵詞：租購同權;現實可行性;現實影響;

一、前言

根據國務院于2016年5月發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》的規定“完善住房租賃支持政策，非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務”，并結合2017年6月30日廣州市頒布的《關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》。“租購同權”所指之權利，實際上指代的是租房人在符合一定條件的情況下與房屋所有人對基本公共服務享有的同等權利。

租購同權是一項與民眾切身利益關聯度極高的公共政策。筆者在中國知網核心期刊，以“租購同權”為主題詞或關鍵詞搜索近五年的文獻，發現僅有15篇相關文獻。其中有不少文章對“租購同權”公共服務的實現機制進行探討，也有對“租購同權”需要厘清的問題進行的分析等，主流研究針對的是對“租購同權”實現路徑的探討。

然而，現有研究對租購同權的現實影響和實現條件關注度并不夠，也缺乏系統的認識視角，其中最根本的問題是對“租購同權”的認識并不深入，如果缺乏對現實情境問題的深入認識，就急于推行政策，并不能帶來預期的效果，相反，還可能會帶來負面的政策影響以及巨大的政策沉沒成本。

二、文獻綜述

（一）租購并舉與租購同權之間的關系研究

1、租購并舉與公共服務的實現

劉金祥認為：“從目前我國房地產市場發展的趨勢來看，租賃市場的發展，構建多主體供給的住房保障體系將是今后我國民生事業發展的重要方向。無論是租購同權理念的確立還是公共服務均衡化實現機制，其實質和最終目標都將是促進我國住房租賃市場穩定發展，構建我國租購并舉的住房新格局。”^[1]以“租購同權”促進我國租購并舉的房地產市場，其實質是通過給予租房者相應公共服務權益，實現房地產市場的長期穩定發展。這種視角是從租購同權與租購并舉的關系對租購同權所做的分析，從邏輯定位上看，租購同權只是為了更好實現租購并舉而提出的輔助性政策，本質上的位階差異決定了租購同權政策發展的牽引性即由租購并舉政策而做適當的調整。

2、穩定房地產市場下的租購并舉與租購同權的研究

向為民和甘蕾表示，“購房偏好”源于持續上漲的房價，反之，“購房偏好”又進一步推動房價的上漲，此外，更是引起了租金房價比的畸形發展。房價多年來持續上漲使其成為一個重要的民生問題，以致部分居民首先將住房錯誤地定位為投機賺取巨額差價的工具，而有真實購房居住需求的居民其收入增長總趕不上房價上漲。 ^[2]

從現實的角度出發，提出租購并舉的政策導向源于高昂房價引發的民生問題，為了進一步推進租購并舉政策的落實，提出了租購同權。然而，在現實的情境分析中，向為民和甘蕾認為，租購同權會引起房價和租金的雙重上漲。基于抑制房價和租購并舉情境下提出的租購同權并不能達到預期的效果，實現租購同權的政策輔助性效果還有很長的路要走。

（二）不同視角下的租購同權政策評估

1、法律視野下租購同權的名與實

李響認為，“租購同權”政策存在的一個誤區就是把購房者的權利視為租房者的標桿，而實際上兩者分別受到物權法律和合同法律的保護制約，本來就涇渭分明，世界上也從沒有哪個國家的法律規定租房人和購房人的權利義務一致，所以，作為宣傳口號的租購同權很容易給社會公眾造成不切實際的心理預期。貿然改變業已經歷考驗的法律所確定的既定利益格局，通過強行加重購房者責任或抬高租房者權利來實現雙方同權，結局未必樂觀。^[3]

其進一步指出，租購同權政策但凡想要取得成功，就不應該采取拆東墻補西墻的辦法，想著切割購房者的一部分權利補給租房者，而必須立足于厘清理順兩者各自在現行法律上的權利義務，使得大家各安其位、各得其所。

李響的法律視角包含了權利義務和確權的關系，對理解租購同權中的“同”字有了更深入的詮釋，對于“同”字的理解不是相同而是平等，也就是說，租房者的權利缺失不應該用剜肉補瘡的辦法從購房者身上找補，而是應該由政府部門通過戶籍、教育、醫療、養老等方面的制度構建和完善來給予全體國民以平等保護。

2、社會治理視域下的租購同權政策理念分析

羅銳認為，“當前我國正處在城鎮化加速發展時期，大量農村人口進入城鎮，一方面改變了城鎮原有的人口結構，為城鎮經濟與社會發展注入了新的增長動力;另一方面城鎮人口規模急劇膨脹導致城鎮原有的公共資源嚴重不足，尤其是城鎮教育資源短缺已成為阻礙城鎮化發展的桎梏。這一現狀對城鎮原有的社會治理模式提出了挑戰住房“租購同權”政策因勢出臺。”^[4]

羅銳進一步指出，雖然各地實施情況多不盡人意，但該政策帶來的社會治理領域的一次重大變革卻可能影響深遠。在城鎮化進程不斷推進的今天，城鎮人口中流動人口所占比重加大，租房行為已成為一種現實選澤。租購同權政策不僅僅是改變承租人的地位，其變革意義更在于成為促進公共服務均等化從而實現社會公平的重要抓手。租購同權是社會管理到社會治理的具體實踐也是對承租人權利的一次有益探索。總體來看，“租租購同權”的提出是社會管理向社會治理轉變的一次有益嘗試，這對我國城鎮化的順利推進具有非常重要的意義，租購同權為實現公共服務的均等化和進一步促進社會公平提供了基本的政策保障。

（三）購同權政策落實的實證分析

1、租購同權的價值測算

王盛和郭蕾基于實證的角度分析認為：“學區房入學資格蘊含著巨大的經濟價值，并為市場所接受。購買學區房的人們付出了巨大的額外經濟代價，而如果實行徹底的購租同權，則意味著這些價值趨于消散，不僅對以后的購買者而言，更是對當前購買者利益產生的巨大影響。如果徹底地推行租購同權，勢必造成現有定價體系的混亂以及人們之間的沖突，并會對社會和經濟的發生產生重大影響。”^[5]

目前購買產權在當下我國教育資源分配中起著重要作用，有時甚至是支配性作用，這既不利于教育的公平，也不利于房地產市場的健康有效發展。“租購同權”的試點，本質上即是將公共資源的分配與住房產權分離或者部分分離。如上述所言，當兩者分離時，租戶也能享有基本同等的教育資源，這既能促使教育資源分布均等化，同時也能降低家長的擇校行為，兩者之間的正反饋作用能較好地促進教育公平。

從王盛和郭蕾的角度看，部分學校會存在供不應求的情況，那么此時采取某種兼顧資格和平等的方案就是必須的，譬如資格分數和抽簽相結合的方案，按資格分數將學生分為數等，在各等第按一定比例抽簽，資格分數則可兼顧住房產權、租賃權、購/租年限、學生水平測試成績以及其他貢獻分等。這種方式可以緩和沖突，兼顧現實和公平。不管如何，人們對租購同權的可操作性和實行難度應有客觀認知，在政策制定和宣傳時應予以充分注意。

2、租購同權政策推行因城施策的實證分析

林夢柔等認為“租購同權和擴大租賃房供給是中國促進住房租賃市場發展的兩大政策基點，但不同城市適用性和效應差異巨大。”^[6]

作者基于控制住房成本原則，從住房市場供需和居民租購選擇視角提出“價格要挾”假說并構建模型，解釋房價和租金運行機理，分析政策在不同城市的效應差異以及可能導致的租金上漲程度;將分析簡化為對城市遠期均衡租價比偏離度的評估，構建指標對36個城市進行實證。

實證結果表明，目前只有少數城市適宜推出租購同權政策，部分已出臺租購同權相關政策的城市引發租金上漲壓力較大，確實需擴大租賃房供給、穩定市場租金預期一些城市單純擴大租賃房供地則可能導致土地浪費，只有特定階段二者才適合同時推出，而過早推動租賃房規模化經營可能增強價格要挾、推高租金。基于模型建構的實證分析，對于我們進一步認識問題的差異性有十分重要的意義。租購同權政策在不同城市的異質性，促使政策制定者能夠更加審慎的推行相關政策，盲目的效仿一線城市反而會帶來適得其反的效果。

（四）租購同權政策落實的理論分析

1、租購同權需要厘清的問題

馬特認為：“租購同權是國家保障公民居住權的體現，包含租戶與業主在社會公共服務方面的同權，以及在共享小區資源方面的同權。前者蘊含著教育公平的議題，不但需要在需求側簡政放權，更需要教育資源的供給側改革后者則需要厘清公權與私權的關系，保障公租戶的同權，政府更多地是要發揮公租房產權人的功能，審慎行使公權力，政策制定應當遵循合法性、合理性、可行性的基本原則。”^[7]

馬特的觀點表明必須把教育、醫療等社會公共資源與租賃掛鉤，賦予租戶與業主同等的待遇。對于這一觀點，不少學者是持批判態度的，雖然從理論視角下，租購同權是賦予租戶與業主同等的待遇，但在現實情境下貿然的實現同等待遇只會引發更多的社會問題，包括社會階層之間的權利沖突以及租金價格上漲等諸多現實的困境。

2、租購同權落實的社會階層矛盾沖突

陳杰等認為，“租購并舉是中央近年來明確下來的中國未來住房市場發展的新方向，力圖以此解決住房市場發展不平衡、不充分的問題。在此背景下，租購同權作為推進租購并舉的一個重要政策導向被提出來。然而，在優質公共服務空間非均衡的客觀背景下，租購同權雖然有助于快速增加住房租賃需求、壯大租賃市場規模，但也有可能刺激大量中高收入群體為獲取稀缺公共資源等進行投機性租賃，加快稀缺公共服務在租金上的資本化，導致租金快速上漲，從而產生低收入群體住房租賃消費被迫降級的擠出效應。”^[8]陳杰第一次關注到不同階層群體之間因為租購同權政策帶來的結果差異性，這對認識租購同權政策的影響有十分積極的現實意義。多數學者主要關注實現政策的探究路徑，但在現實中卻容易忽略政策會產生的實際影響，缺乏應有的人文關懷。

三、總結

筆者簡單梳理了與租購同權有關的一些研究視角。從以上分析可以得知，在現有研究下，分析租購并舉與租購同權之間的關系，認為租購同權是實現租購并舉的關鍵舉措。也有學者從穩定房價的視角分析租購同權的政策意義，這種分析視角從側面也反映出提出租購同權更深層次目的。不同學者從不同的學科視角也對租購同權提出了不同的看法，在法律視域下，租購同權的政策象征意義更大于實際意義。為了保障租購同權的順利實施應該進一步提高其法律地位，加強政策的執法力度。在社會治理視域下，租購同權對實現城鎮化具有非常重要的意義，有助于社會管理向社會治理轉變。實證分析視角下的租購同權，對于我們把握政策的實際難度以及政策實施的地區差異性有非常重要的價值，通過數據模型，可以對問題的真切把握有最直觀的感受。租購同權政策落實的理論分析層面，把握“同權”的真實含義，關注不同群體之間的政策獲得感。

以上都是現有研究對租購同權的分析視角。筆者認為，不同的研究視野都可以增強我們對租購同權政策的理解。進一步分析，筆者認為現有研究對租購同權政策的人文關懷還是相對缺乏的，對租購同權產生的現實影響分析不夠。因此，進一步推進租購同權的可能產生的現實影響，特別是對人的影響是十分重要的。接下來的研究可以從租購同權的具體落實，對不同群體產生的實際影響做進一步分析，可以是定性的也可以是定量的，核心是凸顯出政策的人文關懷。

參考文獻

[1]劉金祥，邢遠閣.租購并舉中公共服務均衡化實現機制研究[J].上海經濟研究，2018（05）：51-59.

[2]向為民，甘蕾.抑制和穩定房價背景的“租購同權”政策匹配[J].改革，2017（11）：148-157.

[3]李響.法律理性視角下租購同權政策的名與實[J].中國高校社會科學，2018（03）：111-120+159-160.

[4]羅銳.社會治理視域下住房“租購同權”政策理念探析[J].湖北大學學報（哲學社會科學版），2019，46（04）：153-159.

[5]王盛，郭蕾.租購同權的價值測算——基于上海市學區房的實證分析[J].人文雜志，2019（06）：22-30.

[6]林夢柔，柴鐸，董藩，周小平.租購同權與擴大供給：中國住房租賃市場因城施策的理論與實證[J].云南財經大學學報，2019，35（05）：33-45.

[7]馬特.“租購同權”亟待厘清哪些問題[J].人民論壇，2018（09）：82-83.

[8]陳杰，吳義東.租購同權過程中住房權與公共服務獲取權的可能沖突——為“住”租房還是為“權”租房[J].學術月刊，2019，51（02）：44-56.