村集體出租房屋的財(cái)稅處理

□ 俞繼東

一、村集體出租房屋需繳納的稅種

（一）增值稅。村集體或者農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作社作為非企業(yè)單位，如果不經(jīng)常提供應(yīng)稅服務(wù)，可選擇按照小規(guī)模納稅人方法納稅；如果經(jīng)常提供應(yīng)稅服務(wù)且達(dá)到一般納稅人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即年應(yīng)征增值稅服務(wù)銷售額超過500萬元，則需登記為一般納稅人，按照一般納稅人進(jìn)行納稅申報(bào)。

村集體的房屋租賃業(yè)務(wù)屬于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營性租賃業(yè)務(wù)，若選擇按照增值稅小規(guī)模納稅人的方法納稅，則按照5%的征收率繳納。如果村集體按一般納稅人的方法納稅，則需區(qū)分所出租房屋的取得時(shí)間：1.所出租的房屋建筑物是在2016年4月30日之前建造的，則可以選擇簡易計(jì)稅方法，即按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納的增值稅稅額；2.所出租的房屋建筑物是在2016年5月1日之后建造的，則需按照一般計(jì)稅方法計(jì)稅，即按照9%的稅率計(jì)算應(yīng)納的增值稅稅額。

（二）城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。按城建稅稅率為5%、教育費(fèi)附加按3%征收。

（三）印花稅。房屋租賃合同屬于財(cái)產(chǎn)租賃合同，按照租金收入的0.1%繳納印花稅。

（四）房產(chǎn)稅。依據(jù)房產(chǎn)租金收入（不含增值稅）計(jì)稅，稅率為12%。如果村集體按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，則可以享受減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策。

二、案例及分析

（一）甲村集體（小規(guī)模納稅人）于2018年8月出租其在2010年建造的房屋，取得含稅租金收入52.5萬元。

1.收到款項(xiàng)的會(huì)計(jì)分錄：

借：銀行存款 525 000

貸：經(jīng)營收入 500 000

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅

（銷項(xiàng)稅額） 25 000

2.繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加的會(huì)計(jì)分錄：

借：稅金及附加 2 000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)

—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 1 250

—教育費(fèi)附加 750

3.應(yīng)繳房產(chǎn)稅為50×12%=6萬元，會(huì)計(jì)分錄為：

借：稅金及附加 60 000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)

—應(yīng)交房產(chǎn)稅 60 000

（二）乙村集體（一般納稅人）于2019年9月出租其當(dāng)月購買的房屋，該房屋入賬價(jià)值為500萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額45萬元；取得含稅租金收入為54.5萬元。

1.購入房產(chǎn)時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：

借：固定資產(chǎn) 5 000 000

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅

（進(jìn)項(xiàng)稅額） 450 000

貸：銀行存款 5 450 000

2.收到款項(xiàng)的會(huì)計(jì)分錄：

借：銀行存款 545 000

貸：經(jīng)營收入 500 000

應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交增值稅

（銷項(xiàng)稅額） 45 000

3.應(yīng)繳房產(chǎn)稅的會(huì)計(jì)分錄：

借：稅金及附加 60 000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交房產(chǎn)稅 60 000