應用BP神經網絡評估房地產企業股權價值的可行性研究

王晶淼

股權價值評估概述

資本結構理論認為，企業的資本主要由債務資本和股權資本構成，債權人和股東是企業資金的主要供給方。股權是相對于股東而言的權利要求，是股東以持有股票的方式對上市公司進行投資，作為公司所有者所享有的權益，股權具有可轉讓性。股權價值與債務價值構成了企業的整體價值。

傳統評估方法評估房地產企業股權價值的局限性

借鑒國外股權價值評估經驗，目前，我國的股權價值評估主要采用成本法、市場法和收益法三種基本方法。

成本法，又稱凈資產價值法，其基本思路是替代原理，成本法認為資產的價值等于重建或重置被評估資產時所發生的全部合理費用扣除掉資產的折舊額后的剩余部分。成本法評估企業股權價值，需要分別估測各個可確指資產價值，再加總而成，這種方法無法衡量各資產共同作用對企業的貢獻，即忽視了企業的整體性，同時還忽視了企業中不可確指的無形資產，比如商譽，而這種無形資產在企業的持續經營中卻發揮著重要作用。基于這兩點局限性，對于持續經營企業的股權價值評估，成本法不應作為唯一的評估方法。

市場法，又稱市場比較法，在國際上廣泛運用于企業價值評估，它以市場上類似企業的既有交易價格為基礎，對被評估企業進行價值評估。應用市場法評估企業股權價值，即在企業整體價值評估基礎上，再減去企業負債價值。市場法之所以被廣泛運用是因為它具有假設數量少、結果公允性強等優勢，但這些優勢在某種程度上同樣也是它的劣勢，市場法的根本假設缺乏一定的透明度，受人為操縱的可能性較大。而且，在中國這樣一個資本市場還沒有達到充分有效的環境中，市場規模有限，市場透明度比較欠缺，市場法運用的前提條件很難滿足，市場法的適用性受到很大影響。

一項資產的價值是利用它所能獲取的未來經濟收益流的現值總和，其折現率反映的是投資該資產并獲得預期經濟收益的風險回報率。收益法就是通過預測目標企業未來所能產生的經濟收益流，并根據獲取這些經濟收益所面臨的風險所要求的回報率作為折現率進行折現，得到目標企業的當前價值，因此運用收益法評估企業股權價值的基本原理是現值原理。收益法并不適用于房地產公司的企業價值或股權價值評估，原因在于房地產行業的未來現金流量波動劇烈，難以合理預測。首先，房地產行業對宏觀經濟形勢以及國家宏觀調控的反應比較敏感，土地、信貸、稅收等方面的形勢和政策都會影響房地產市場；其次，行業發展不僅要滿足廣大民眾的住房需求，還有相當一部分投資需求存在，目前房地產投資己經成為除股市、債市以外的最重要的投資品種之一。

應用BP神經網絡評估房地產企業股權價值

（一）BP神經網絡

BP神經網絡（Back Propagation，NN），是基于誤差反向傳播（Error Back Propagation）學習算法的前饋神經網絡，它通過誤差的反向傳播來訓練網絡，具有向前多層傳播、有導學習的特性，它既是前饋神經網絡的核心，也是神經網絡理論中最完美的部分。BP網絡是D.E.Rumelhart和J.L.Mccelland等在1986年提出的，其結構簡單、可塑性強、非線性逼近能力優良。目前，BP神經網絡已廣泛應用于函數識別、智能控制等眾多領域。

BP神經網絡是一個多層結構的模型，分為輸入層、隱含層和輸出層，其中，隱含層有單層和多層兩種情況，為方便研究，僅就三層BP神經網絡，即只包含一個隱含層的BP神經網絡進行說明。

三層的BP神經網絡，如圖1所示，前層是輸入層，中間是隱含層，最后是輸出層。每層由若干個人工神經元構成，各層的神經元相互連接，形成了層與層之間的聯系。信息通過輸入層、隱含層依次向前傳播，最后到達輸出層。首先，選取若干樣本，對每個樣本的各個屬性值通過輸入層，進行數據的歸一化處理；輸入層各單元的輸出信號結合各自的連接權值，賦給隱含層；隱含層的各單元輸出信號再次加權賦給輸出層單元，這些單元最終的輸出信號便是樣本預測指標的預測值。實際上，只要包括足夠多的中間隱含層，BP神經網絡對目標的預測值就可以充分接近其真實值。

圖1 三層BP神經網絡

BP算法的基本思想：首先，在網絡開始訓練之前，先賦予網絡初始的連接權值；其次，信號依次通過輸入層、隱含層和輸出層向前傳遞，計算網絡輸出，在這個過程中網絡的權值保持不變；再次，將誤差定義為網絡的實際輸出與期望輸出之間的差值，誤差信號從輸出層開始反向傳播，并在傳播的過程中調節連接權值；最后，經過多次訓練，誤差被控制在允許范圍，神經網絡的實際輸出與期望輸出更加接近。BP神經網絡模型類似于相關因素回歸分析，可通過Matlab工具箱編程實現，基本流程大致為建立模型-選取樣本-樣本數據歸一化處理-訓練BP神經網絡-仿真評估。

（二）樣本數據的選擇

利用BP神經網絡評估房地產企業股權價值，模型輸入即為影響房地產企業股權價值的因素量化指標。影響房地產企業股權價值的因素有很多，忽略掉所有企業共同面臨的作用效果相同的因素外，主要影響因素包括資本結構、股權結構、盈利能力、發展能力等。

房地產上市公司的資金來源主要是外部融資，外部融資又主要通過債務融資和股權融資進行，公司的負債資本與權益資本的分配比例就是資本結構。資本結構直接決定企業的融資成本、償債能力，調節財務杠桿的作用力度，影響企業未來的發展能力。企業調整長期資金來源，改變資本結構，目的是實現企業價值或者說股東財富的最大化，在其擇優的動態過程中會對企業股權價值產生影響。在負債比例提高時，會增加公司的財務風險，公司總體風險也隨之增大，從而負債成本與權益成本都會有所增加，這就提高了公司的破產成本，降低企業股權價值。因此，經營者都在試圖尋找一個對自己企業而言最優的資本結構，這樣既有利于降低平均資本成本，以利于企業成長，又能夠提高股權價值，符合企業的經營目標，滿足股東的投資期望。資本結構主要利用資產負債率、產權比率等指標衡量。

在股份公司中，不同類型的股份之間的比例關系即為股權結構。股權在不同股東之間的分布情況決定了企業的治理結構，影響著公司經營的行為和效率，最終決定企業的發展成長。在我國，股票分為流通股和非流通股兩大類，非流通股不上市流通，不能通過股票市場低買高賣獲得差價收益，只能收入現金股利，所以持有非流通股的股東會利用所擁有的權力，影響企業股利政策的制定和執行，以獲得更多的股利。在股權集中度高的公司里，大股東為了盡快收回投資，也樂于多發股利。現金股利是股權收入的一部分，而股權結構通過股東的控制決策權影響現金股利的發放，從而影響股權價值，一般通過流通股數占總股本比例、直接控股股東持股比例兩個指標來衡量股權結構。

利潤是企業經營最直接的目的，企業獲得利潤的能力就是盈利能力，盈利能力是決定企業生存、發展的根本要素。一般說來，盈利能力強的企業，經營業績比較好，企業發展前景被普遍看好，投資者投資信心增強，推動企業股價上漲。另外，企業的盈利能力也是投資各方關心的焦點問題，對于債權人來說，利潤是企業支付利息、償還債務的保障；對于股東來說，其擁有的剩余索取權，對于企業的權利要求在債權人之后，企業可分配的利潤越多，支付的現金股利可能就越多。對于股東來說，投資股票主要就是通過股票價差和股利收益兩條途徑來實現投資回報，無論是預期未來股票價格上漲，還是預期未來現金股利增多，都會影響企業當前的股權價值。通常，企業盈利能力與每股收益與總資產報酬率兩個財務指標密切相關。

企業股權價值評估，還要參考企業的發展能力，發展能力是企業的一種潛在能力，是企業能否快速有效地實現外在規模擴大與內在實力壯大的能力。股權價值評估具有預測性，而發展能力是對企業未來狀況的展望，是企業股權價值評估不可忽略的重要因素。發展能力決定了企業未來在行業中的地位和競爭力。發展能力主要通過一些財務指標的增長率來體現。企業實力最終要通過盈利能力表現出來，營業利潤增長率與營業收入增長率從利潤和收入兩個角度解釋內在實力的增強；而企業規模主要體現在資產上，所以資產總額和總資產增長率用來顯示規模的擴張。

現金流量是財務管理學里面的一個重要的概念，是指在一定會計期間內，企業通過經營活動、投資活動、籌資活動等對現金及現金等價物產生流入或流出的影響，現金流入、現金流出的數量及分布情況即為現金流量。值得注意的是，現金與現金等價物之間的轉換不會產生現金的流入和流出，不屬于現金流量。企業正常情況下的經營活動現金流量除了要維護企業經營活動的正常運轉外，還應該有足夠的補償經營性長期資產折舊與攤銷，以及支付利息和現金股利的能力，并能為企業擴張提供支持。現金流量是發放現金股利的前提，現金流量主要通過影響股利發放進而影響企業股權價值。發放股利直接導致現金持有量減少，資產流動性降低，并且進一步影響企業的未來成長。在現金流量并不充足的情況下，即使企業獲得了可觀的凈利潤，也不會發放過多的現金股利。體現現金流量能力的財務指標是每股經營活動現金凈流量和每股現金凈流量。

在行業中處于領導地位的企業，通常是市場占有者、技術領先者。市場占有率是企業經營業績最直觀的展示，也是支撐一系列優異財務指標的基石，企業的生產經營最終體現在市場上，產品流向市場，得到社會的認可和承認，企業才能夠持續經營下去；技術決定了企業的競爭力和生命力，掌握核心技術，并日益進取、不斷創新，企業才能持續發展下去，所生產的產品才擁有質量價格優勢。行業地位是同行業企業之間的重要區別，衡量企業地位的主要通過產品的市場占有率和行業綜合排序表現出來。

那么，利用上市房地產企業財務數據就可以訓練BP神經網絡，之后，使其成為房地產企業股權價值評估的一個直接工具。