針對老舊小區(qū)改造提升的主要措施經(jīng)驗探究

洪珂珂

（襄陽市城市規(guī)劃設(shè)計研究院 湖北襄陽 441000）

0 引言

城市的老舊小區(qū)一般處于城市的中心地帶，空間狹小、設(shè)施落后是人們對老舊小區(qū)的普遍印象。近些年來，我國各城市都掀起了爭創(chuàng)文明城市的熱潮，對于老舊小區(qū)的改造力度也開始加大，開始有針對性的解決老舊小區(qū)的主要問題，為居民打造更加美好的生活環(huán)境。

1 老舊小區(qū)面臨的問題

1.1 建筑性能退化

很多老舊小區(qū)在建筑的功能方面都出現(xiàn)了不同程度的退化，比如一些超過6層的老舊住宅小區(qū)沒有電梯，有些老舊小區(qū)的消防措施存在很大的缺陷，居民的居住體驗不佳。老舊小區(qū)在建筑結(jié)構(gòu)方面以及建筑的節(jié)能性上都達(dá)不到最新的標(biāo)準(zhǔn)，不符合目前建筑節(jié)能減排的理念。在水電系統(tǒng)上可能存在著老化現(xiàn)象，對居民的正常生活造成不便。有些老舊小區(qū)在外觀上很不美觀，樓房表面破損，各種配套設(shè)施落后。

1.2 缺乏必要的公共設(shè)施

在公共設(shè)施的設(shè)置方面，老舊小區(qū)往往是比較落后的。缺乏垃圾回收設(shè)施，小區(qū)垃圾堆放隨意，環(huán)境衛(wèi)生情況堪憂。排水設(shè)施落后，在陰雨天氣容易造成路面積水，給小區(qū)居民的出行帶來不便。而且老舊小區(qū)文普遍缺乏體育設(shè)施，這給居民所帶來的生活體驗感也不如現(xiàn)在的新小區(qū)。

1.3 缺乏公共空間

老舊小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計上對于公共空間的考慮不足，加之小區(qū)管理不當(dāng)和居民的生活習(xí)慣，僅有的公共空間又被壓縮，這就造成了老舊小區(qū)“擁擠”的現(xiàn)狀，居民沒有好的活動場所。在小區(qū)綠化上，都是以宅間綠化為主，而且綠化植被品種單一，缺乏美感。

1.4 社區(qū)文化交流甚少

隨著越來越多的年輕人離開，老舊小區(qū)的居民也變的越來越少，這對于社區(qū)文化是一個巨大的沖擊，原有的人際關(guān)系網(wǎng)隨著時間的推移被打破，而現(xiàn)如今的小區(qū)環(huán)境又難以吸引更多的人來建立新的人際關(guān)系，使得老舊小區(qū)沒有活力，居民的社區(qū)歸屬感不強(qiáng)。

2 老舊小區(qū)改造工作的基本原則

2.1 堅持以人為本的原則

對老舊小區(qū)進(jìn)行改造，其根本的目的在于為居民提供更好的生活環(huán)境。因此無論是政府主導(dǎo)的老舊小區(qū)改造工作，還是開發(fā)商承辦的改造項目，都要以為人民打造舒適生活環(huán)境為首要目標(biāo)。在進(jìn)行設(shè)計、施工、選材等方面都要體現(xiàn)以人為本的改造原則，物業(yè)管理上要多為居民考慮，物業(yè)工作開展要以方便居民生活為出發(fā)點。

2.2 堅持傳承文化的原則

特別是在老舊小區(qū)，這種能夠代表地域特色的文化氣氛更加濃厚。為了保護(hù)和傳承地區(qū)人文特色，在對老舊小區(qū)的改造上要堅持傳承文化的原則，對于能夠體現(xiàn)地區(qū)文化的建筑和設(shè)計，要進(jìn)行維修保留，百姓普遍認(rèn)同的文化特點要予以推崇，讓老舊小區(qū)成為城市文化傳承的推動者，增加城市風(fēng)采和人們的文化歸屬感。

2.3 堅持綜合治理的原則

老舊小區(qū)其環(huán)境比較復(fù)雜，在進(jìn)行改造治理的過程中會涉及到很多方面，包括小區(qū)生態(tài)環(huán)境、小區(qū)景觀、樓房建筑、供水排水系統(tǒng)改造等內(nèi)容。因此，在進(jìn)行老舊小區(qū)改造工作時，要對各方面進(jìn)行統(tǒng)籌改造提升，堅持綜合治理的原則。

2.4 堅持綠色生態(tài)的原則

現(xiàn)代小區(qū)的建設(shè)，非常注重小區(qū)建筑的節(jié)能環(huán)保性，同時也致力于打造綠色生態(tài)的小區(qū)環(huán)境，給人民提供健康舒適的生活環(huán)境。在對老舊小區(qū)進(jìn)行改造時，要著重優(yōu)化小區(qū)的綠化建設(shè)，同時也要將老舊小區(qū)往綠色生態(tài)小區(qū)的方向上進(jìn)行改造。

3 老舊小區(qū)改造提升的主要措施經(jīng)驗

3.1 完善政府主導(dǎo)的運作體制

我國對老舊小區(qū)改造的運作體制，一般是由政府牽頭，面向市場進(jìn)行招標(biāo)，歡迎市場力量的參與和優(yōu)勢互補(bǔ)。由于設(shè)計部門眾多，其部門間的配合協(xié)調(diào)以及統(tǒng)一牽頭管理工作就變得非常重要，只有部門間相互協(xié)調(diào)、相互配合，改造工作才能有序開展下去。政府部門作為老舊小區(qū)改造的領(lǐng)導(dǎo)單位，要做好對改造項目的設(shè)計和規(guī)劃工作，除此之外，政府部門在此項工作中的職責(zé)還包括改造提升方案的制定、資金的撥付、組織實施等，在必要的情況下，針對比較大型的改造計劃，要推出相關(guān)的政策，以推動改造工作的持續(xù)進(jìn)行。政府部門還要做好群眾工作，做好社區(qū)宣傳工作，讓群眾明白改造用意，充分聽取群眾的意見和建議，引導(dǎo)廣大居民參與進(jìn)來，共同為打造優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境出謀劃策。

3.2 健全相關(guān)工作的政策法規(guī)

城市老舊小區(qū)的改造工作，涉及到了群眾的切身利益，同時在改造工作中也需要各部門監(jiān)督協(xié)調(diào)和調(diào)度，所以在老舊小區(qū)改造工作中，需要強(qiáng)有力的政策予以支撐，才能保證工作的順利開展。比如小區(qū)居民的權(quán)益分配和維護(hù)，小區(qū)市場化發(fā)展等，這時候就需要根據(jù)實際情況來進(jìn)行相關(guān)政策和法規(guī)的完善。政策法規(guī)的制定要以廣大居民的切身利益出發(fā)，符合老舊小區(qū)改造的原則，同時，參與改造工作的各部門和市場企業(yè)要遵循政策法規(guī)，嚴(yán)格按照制度要求開展工作。

3.3 實施嚴(yán)格規(guī)范的管理程序

在進(jìn)行老舊小區(qū)改造時，需要有一套嚴(yán)格規(guī)范的管理程序。改造工作的主要參與者和主導(dǎo)者是政府部門和開發(fā)商，開發(fā)商的職責(zé)僅限于按照政府部門的規(guī)劃區(qū)執(zhí)行，這時候政府就要做好對開發(fā)商的監(jiān)督和管理工作。政府部門可以成立一個專門的監(jiān)督工作組，針對一項改造工作開展監(jiān)督工作，同時也要小區(qū)所在社區(qū)部門相互配合完成管理工作，制定一套嚴(yán)格規(guī)范的管理程序，社區(qū)可以是第一監(jiān)督者，定期把改造工作的進(jìn)展情況上報至政府監(jiān)督小組，再由監(jiān)督小組匯報至主管部門，最終由主管部門負(fù)責(zé)處理相關(guān)問題。這樣的層級管理程序，能夠確保政府主管部門在改造工作中的主導(dǎo)地位，也能夠強(qiáng)化監(jiān)督管理工作的實質(zhì)效果。

3.4 構(gòu)建科學(xué)可行的評價指標(biāo)體系

對于老舊小區(qū)的改造進(jìn)展和最終改造成果的評定，需要一個科學(xué)可行的評價指標(biāo)。評價指標(biāo)要能夠清晰的體現(xiàn)出社區(qū)未來發(fā)展方向和老舊小區(qū)改造工作的具體目標(biāo)。一套科學(xué)的評價指標(biāo)體系，要包括有小區(qū)的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)居民的生活居住體驗標(biāo)準(zhǔn)、居民的文明標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)以及小區(qū)的安全系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)這幾個方面。不同地區(qū)在設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的時候，可以在這項標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上加上地區(qū)特有性質(zhì)的具體評價標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)評價指標(biāo)對小區(qū)改造進(jìn)行評定時，可以通過專家現(xiàn)場走訪，開發(fā)商上報材料和社區(qū)問卷調(diào)查幾種方法來實現(xiàn)。

3.5 建立科學(xué)長效的管理機(jī)制

在對老舊小區(qū)進(jìn)行改造提升中，不僅要對老舊小區(qū)進(jìn)行改造，更要做好改造工作后的管理工作。因此，在老舊小區(qū)的改造工作中，要做好管理機(jī)制的制定，制定一個符合小區(qū)實際情況的管理機(jī)制。在進(jìn)行管理機(jī)制的制定時，一定要廣泛咨詢小區(qū)居民的意見，確保管理機(jī)制符合小區(qū)民意，便于在小區(qū)開展，同時管理機(jī)制也要能夠有效的保持改造成果，要能從根本上對老舊小區(qū)進(jìn)行提升。在進(jìn)行后期的管理工作中，可以采取專業(yè)化的管理模式，引進(jìn)專業(yè)化的物業(yè)管理公司進(jìn)行小區(qū)的管理。

4 結(jié)束語

綜上所述，城市老舊小區(qū)的改造是一項復(fù)雜的、關(guān)乎到群眾切身利益的工作，因此政府部門要發(fā)揮自身主導(dǎo)作用，推行相關(guān)政策法規(guī)，建立有效的監(jiān)督機(jī)制，同時，社會各方力量也要廣泛參與，和政府部門形成優(yōu)勢互補(bǔ)，共同為建設(shè)美好城市出謀劃策。