商業地產開發項目前期的成本控制研究

劉海波

（大連萬達商業管理集團有限公司 遼寧大連 116100）

0 引言

很多房地產企業在住宅項目的開發過程中取得了不錯的成績，但是在轉向商業地產開發后卻不能取得成功，原因在于很多企業在項目開發時過于看重“迅速”的重要性，導致在項目定位等方面出現決策失誤的現象。房地產作為特殊行業，同時也是關系到國家經濟的行業，明確供求關系，主抓成本控制將成為關鍵的管理措施。

1 商業地產開發項目前期的成本控制組成

商業地產的開發項目成本是在該時期內進行的相關工作花費費用的總和。整個開發項目周期內的成本控制包括項目決策成本控制、規劃設計成本控制、招標成本控制、工程建設成本控制與運營階段成本控制。其中后兩項不包含在項目前期時間段內，在此不作過多敘述。

1.1 項目決策成本控制

項目決策成本控制組成包括研究費用、項目開發管理費用，即企業的行政管理部門為組織管理并開發經營活動時所出現的各種費用。而企業運營環節中的各種財務費用、稅費用也應包含在內。例如支付給國家稅務機關的費用。因為商業地產開發周期非常長，房地產企業無法完全通過自有資金進行項目開發，需要借助銀行貸款等途徑來進行，而成本控制取決于自有資金以外的資金比重，包括項目的不同運作方式。

1.2 規劃設計與招標階段成本控制

這一階段的主要成本消耗在于地價款、土地征用費用、設計費用等。房地產開發企業要取得土地的方式有兩種，一種是國有土地使用權利的出讓與劃撥，另一種則是集體土地的征用。但是國家對于房地產行業市場的調控力度不斷加大，使得這一方面的成本操作性開始下降。設計費用包括工程勘察費用、設計費用、顧問費用、招標代理費用等。

2 商業地產開發項目前期成本控制過程中的問題

2.1 項目決策階段

項目決策階段容易出現的問題在于研究報告的內容審核問題。成本控制工作本身是一項綜合性的管理工作，在項目實施的環節當中收集關鍵的信息和統計數據，同時進行費用預測。如果出現偏差，需要及時采取糾正措施鞏固項目管理過程。如果相關企業未能明確在哪些環節容易出現成本變化，就無法定位問題根源所在，容易導致設計修改、施工單位的工作失誤等情況。

2.2 設計階段

設計階段應充分考慮到項目的要求與后期運營收入之間的關系。商業地產的開發項目成本與收益受到多個方面因素的影響，例如地域位置、消費者傾向等。總體來看，目前的開發前期未能從商業運營的角度充分考慮到項目的規劃設計方案。如人口密集程度較大的商業地產項目開發，需分析停車場的布局方式與交通組織，否則必然影響到正常的商業運轉。

2.3 招投標階段

部分房地產企業在涉足商業地產開發后，企業內部并不能提供大量的資源來提供鏈條式支持。特別是對于某些小型企業來說，由于缺乏長期穩定的戰略合作伙伴，招標、采購的成本可能會偏高，對成本控制會產生一定的不利影響。

3 項目決策和設計階段成本管理措施

3.1 決策階段

項目決策階段的成本控制目的在于讓企業的運營成本得到控制，保證經營能力與競爭力。但改進過程要本著全員參與的原則，因為成本控制從根源上看是一種動態控制，每一項內容的控制都不是獨立存在的。商業地產項目作為重大資產項目，企業應關注可行性研究報告的結果，用以支撐數據的真是有效性。例如商業項目的開發需綜合分析周圍的人口密集度、人口數量、交通布局、單位分布等，在研究報告的支持下進行合理的設置規劃。一方面可以降低大量的概念設計費用，另一方面也可以降低某些項目的審批時間。商業地產項目前期成本控制工作在國外研究中得到了重點關注，在管理方式上也具有創新性。在某些情況下可以為我國的項目管理提供參考。

以英國為例，英國皇家特許測量師學會獨立于業主和承包商組織，能夠對項目可行性進行研究決策與投資控制，因此可以實現動態管理，保持成本目標的準確性，也得到了社會公認，在行業內部得以有效實施。

3.2 前期設計階段

設計階段的成本控制是整個項目的核心部分，也是成本目標能否達成的關鍵。考慮到項目運行過程中的影響因素問題，大多數情況下設計變更都與設計階段的實效性不足有關。一個良好的項目設計開發流程應該按照內部立項、擬定設計計劃、建筑概念方案設計、方案擴充、施工圖設計、成本計算、項目開工的順序進行。對于企業而言，應深入分析商業地產的規劃條件，明確商業活動時應該具備的支撐性基礎條件。如建筑容積率、綠化率、商業項目建筑理念等。此外，還可以根據業態需求、品牌要求、文化差異等定位不同區域的設計方案。如項目周圍的交通規劃不同將影響到人流方向，進而影響到不同體態的商業布局。這些內容需要得到重點關注，避免項目后期進行無謂修改，加大成本層面的損耗。企業在必要時需改變設計理念，在滿足項目基礎功能需求的前提下綜合考慮建造成本、運營成本，而不是淡出年底分析建造成本，忽視了在組織架構方面的要求。目前的行業內部普遍存在誤區，認為項目盈利取決于施工階段的成本控制。但實際上，項目前期設計工作的重要性更加顯著，無論是結構方面還是方案選擇方面都發揮更突出的作用。

3.3 招投標階段

招投標階段既要考慮到標底控制，也應該分析合同簽訂時的要求。根據以往項目實施當中可能出現的問題，建議相關企業在招投標文件的編制時做好要求，按照商業地產開發項目的類型差異設定相應的標準。當前的商業項目具有良好的消費基礎與發展潛力，再加上城市內部結構的重組，使得商圈發展的規模將在短時間內進一步擴大。全方位的交通體系也會為項目提供良好的發展基礎。因此，招投標階段的人員組織工作將成為重點，需要從管理理念與工作方式方面進行調整。例如在招標文件的編寫中，應明確項目性質、周圍區域特征、產品類型的質量標準等，在后期避免施工修改導致的成本問題，也能通過招標標準的執行節省企業的費用消耗。

4 結語

綜上所述，盡管國家實施了多種宏觀調控政策用以約束房地產市場，這一行業內的競爭仍然處于白熱化階段。現代商業地產的項目成本包括建設成本與運營成本兩大組成部分，一個良好的方案將直接影響到建設成本，進而約束運營成本。項目前期階段的成本控制研究不僅可以讓各個部門的管理工作得到合理銜接，也能合理利用社會資源，對于開發企業的可持續發展具有明確的現實作用。