分析房地產開發企業的土地增值稅籌劃對策

劉學梅

摘? 要：作為我國支柱型經濟產業，房地產行業的發展關乎到我國經濟水平能否穩定提升。但是在市場競爭愈發激烈的背景下，房地產企業的外部發展環境不斷惡劣，而在此背景下，房地產企業要想實現自身穩定發展，需側重對土地增值稅籌劃的合理開展，通過降低稅收成本的方式來為企業創造更多的經濟利益。基于此，本文針對房地產開發企業的土地增值稅籌劃對策進行分析研究。

關鍵詞：土地增值稅;房地產企業;對策;籌劃

基于我國當前經濟市場的發展，房地產企業所面臨的問題和困境主要是國家嚴格管控以及企業內外部的競爭等，而在營改增施行的背景下，房地產企業面臨著轉型發展的局面。作為企業財務管理中的重要組成，土地增值稅籌劃工作的開展效果，會直接影響到企業稅負壓力，關乎到企業經濟成本的控制。也正因此，如何進行土地增值稅籌劃工作的高質量開展儼然成為房地產企業的主要關注問題。

一、土地增值稅的納稅籌劃概述

（一）概念闡述

所謂納稅籌劃，是指稅法變更背景下所衍生出的新型名詞，納稅人基于對相關稅法是法律規定的遵循，以及經濟收益的獲取，通過對自身發展現狀以及發展潛力的預測，所總結出的合理減少稅法策略。也正因此，土地增值稅納稅籌劃的開展就是房地產企業依據自身發展現狀，采取合理、合法的方法和手段來科學避稅，降低企業自身納稅成本，進而達到控制企業經營成本的目的。

（二）意義分析

作為當前房地產企業發展過程中獨有的稅種，在具體繳納土地增值過程中，通過開展高質量的納稅籌劃工作，可以幫助企業大幅度降低稅負壓力，實現對自身經濟效益的最大化創造。與此同時，企業土地增值稅的納稅籌劃，可以充分體現出企業相關人員的業務能力、企業管理水平。若企業可以高效開展土地增值稅納籌劃，意味著房地產企業可以更好的適應當前房地產行業外部環境的變化。

二、房地產企業稅收籌劃對策分析

（一）合理應用優惠政策進行籌劃

在營改增實施背景下，提出納稅人針對標準住宅房的出售，若增值稅金額未達到項目金額扣除的20%，那么增值稅則免除;倘若增值稅超過20%，意味著企業需要依據按照規定進行全額計稅。基于此，要想實現企業享受增值稅優惠政策，可以結合以下方面：1、進行銷售價格的合理設置。房地產企業針對項目工程的建設，需要在售前對當前行業具體情況、發展趨勢進行全面調研，結合具體情況保障自身銷售預期盈利的基礎上，進行產品銷售價格的合理設置，實現將銷售金額增長率控制在20%以下，促使房地產企業可以充分享受當前增值稅的優惠活動。2、合理進行項目金額的增長和扣除。房地產企業在運營發展期間，可以依據具體情況對項目金額適當的扣除和增加。例如結合具體情況進行房地產開發成本的增加，具體包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等，通過房地產開發費用的增加來控制增長率。3、進行增值額的分別核算，房地產開發企業針對標準住宅的建設，倘若在此期間企業同時開展其它開發項目，需要注重對開發項目增值額的分別核算，促使普通住宅開發項目可以充分享受到優惠政策。需要注意，若在開發期間企業未對增值額進行分別核算，基于導致普通標準住宅無法享受免稅政策。

（二）合理應用征稅范圍進行籌劃

所謂征稅范圍，是指國有土地使用權、其它附著物產權、地上建筑物有償轉讓過程中所取得的增值額。而依據相關規定要求，房地產企業要想實現對稅收的降低，可以結合以下方面來達到降低稅負的目的：1、利用投資聯營、出租的方式來替代銷售模式。房地產企業可以對開發項目進行出租，而在獲取租金過程中，企業僅需進行房產稅的繳納，因未發生產權轉讓，所以不用進行土地增值稅的繳納。而針對投資聯營方式的開展，投資聯營的一方可以利用房地產進行入股，則企業可以進行土地增值稅的暫免，達到享受優惠政策的目的。2、采取合作建房模式。在企業項目開發前，房地產企業可以與其他企業共同協商，一方提供資金，另一方提供土地，通過雙方合作建房的模式可以將實現對土地增值稅的暫免，建成后雙方企業可以依據合同簽訂來進行分房自用。所以房地產企業可以充分利用該政策來開展高質量的合作建房模式，幫助企業降低稅負。3、代建房節稅模式。該模式的應用，是指房地產企業在項目開發過程中與其他企業進行合同的簽訂來確定合作關系，然后以委托的形式進行地產開發，而等到項目建成后，僅需進行代建費用的收取，而產權轉讓并未發生，所以無需進行增值稅的繳納，幫助企業在減少稅負的同時，有效控制企業運營成本，實現經濟效益的最大化創造。

結束語：

綜上所述，土地增值稅作為房地產企業納稅籌劃過程中重要稅種之一，相關稅后籌劃部門需要對土地增值稅的合理規避提高重視度，依據當前房地產開發企業運行現狀，明確增值稅納稅籌劃的重要性，采取合理應用增值稅征稅范圍、合理應用增值稅優惠政策來實現對土地增值稅繳納的規避，降低企業稅負成本，幫助企業更好的適應當前復雜多變的經濟市場，推動企業朝著可持續發展的方向不斷發展。

參考文獻：

[1]邱聰女.房地產開發企業的土地增值稅籌劃對策[J]. 現代經濟信息， 2019（04）：275.

[2]湯健.“營改增”后房地產企業土地增值稅清算稅收籌劃研究[J].現代經濟信息， 2017（18）：175-176.

[3]楊丹， 王艷紅. 房地產開發企業土地增值稅的稅收籌劃研究[J]. 時代金融， 2017（18）：168-169.

[4]焦風霞.淺談房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃[J]. 中國集體經濟， 2013（36）：49-50.

[5]胡鵬飛.土地增值稅籌劃在房地產開發企業中的重要意義分析[J].財會學習， 2018， No.193（19）：164-165.