探索城鄉規劃中容積率確定的合理性

李蓮

（銅仁市城鄉規劃勘測設計研究院有限公司 貴州銅仁 554300）

在城鎮化發展中，要想緩解土地資源緊張的問題，就需要對土地進行集約化利用。容積率是一個重要指標，其可以對城鎮建設用地經濟效益進行評價，還能夠體現出城鎮空間環境質量，其還是一個定量控制指標，在城鄉規劃中具有重要作用，對城鎮的環境質量、交通和面貌具有重要影響，和城鎮公共利益具有緊密聯系，因此，要實現集約化利用土地的目標，就需要對容積率進行合理的明確。容積率要做到合理，太高或者是太低都會帶去消極的影響，因此，怎樣確認合理的容積率就是當前城鄉規劃設計中的一個重要問題。現階段城鄉規劃設計中，對于容積率還缺乏全面、正確的認識，沒有科學先進的輔助手段，一般還是靠專家經驗或是規劃工作者確定容積率，不夠客觀和全面，導致很多城鄉居住用地容積率指標在實際落實中經常被突破或是要調整，這就需要合理確定容積率。

1 城鄉規劃中合理容積率存在的問題

當前城鄉發展進程日益加快，城鄉規劃的重要性日益突出，容積率會對城鄉規劃設計的效果帶去重要影響，然而當前在城鄉規劃中對于容積率的確定還存在一些問題，主要體現在：

1.1 沒有合理的方法

當前城市規劃具有重要意義，通過規劃能夠提升土地經濟利潤，然而還有很多規劃師還是沒有更新自己的思維模式，不注重量化分析，這就導致容積率的確定會受到影響，會給土地效用發揮帶去消極影響。

1.2 沒有認識到容積率和城鄉規劃中相關方面的關系

對于容積率的確定，有很多影響因素，比如，經濟效益、自然因素、社會文化和人的需求、城鎮土地級差、城鎮規劃和經濟實力等，然而當前在確定容積率時并沒有全面的思考相關影響因素以及關系，導致結果的準確性會受到影響[1]。

2 城鄉規劃設計中容積率的合理確定

2.1 清楚容積率和相關方面關系

2.1.1 容積率和城市環境

城市關系中包含很多內容，而容積率就是一個重要影響因素，二者的關系主要體現在：①開發強度。土地開發強度就會受到容積率的直接影響，對于土地開發并非是沒有限制的，是有上限控制的，這是由于城市環境承載力是有限的，要是容積率提升，土地開發商就會加強對于土地的開發，這樣就導致城市中的人口太過密集，隨之很多方面也會受到影響，進而產生一系列的問題，比如，公共設施壓力變大，會對城市的穩定發展帶去消極的影響；②建筑密度合層數。容積率就是將建筑和建筑層數相乘得出的，即在任何一個要開發地段中，要想提升容積率數值，可以有兩種選擇，一種是對建筑層數進行增加，另一種方式就是要提升建筑間密度[2]。但是無論是建筑的密度還是層數，都對城市環境具有重要影響，建筑層數屬于城市規劃中不可缺少的一項指標，和很多內容都有密切聯系，比如，景觀和交通等。而建筑密度就會對有關環境指標帶去影響，比如，綠化、采光和消防等。

2.1.2 容積率和地價

城鄉規劃設計中，地價涉及的內容有很多，一般在實際分析中會以政府管理和交易價格為立足點。在交易價格方面，能夠從多個角度分析，比如，單價和總價、熟地價、招標地價、地面價等等。而政府管理一般有基準地價、出讓地價等等。二者之間的關系主要體現在：首先，樓面地價就是土地出讓單價和容積率之間的比值，因此，在明確單價后，容積率數值會變大，樓面地價會減少，這對開發商而言是有益的；要是明確樓面地價，那么容積率增加，單價也會跟隨增加，這種情況對于出讓方而言是有益的[3]。整體而言，不管是出讓方還是開發商，他們都希望城市容積率能夠體現出最大化；其次，容積率對地價具有重要影響作用，容積率和城市規模以及中心區位之間是正相關關系；最后，容積率對于地價的影響，還受到土地未來使用性質影響，要是土地一樣，那么地價也呈現出規律，土地使用性質主要有三種，分布是商業用地、居住用地和工業用地，在地價方面，最多的就是商業性質土地用途，最少的就是工業性質用途土地，中間的就是居住地價。

2.1.3 容積率和開發利潤

二者間關系呈現出“凸曲線”形式。也就是說，容積率數值越小，開發利潤也就越少，容積率數值越大，開發利潤也會越大，但是這種情況下的開發邊際利潤就會變高。如果容積率要是到一定程度，土地開發就可以得到做多的效益，這時邊際利潤就相當于0；要是容積率不斷增加，那么開發商的土地建設成本也會增加，這就會對城市環境帶去消極影響，讓這一地區樓價會慢慢降低，所以，容積率雖然會給開發商帶去經濟效益，然而在建設成本增加和樓價降低的情況下，利潤自然也會被相應程度的抵消。因此，在競爭激勵的背景下，土地開發商要想獲得更多的效益，就需要對城市環境進行有效的保護，這就要求對容積率進行合理的明確，最大程度的讓其數值在理想狀態，促進城市的發展。

2.2 了解對容積率確定產生影響的因素

基于分析容積率和城市地價、環境和開發商利潤間關系，能夠發現：要想確保容積率確定的合理性，就需要先了解相關影響因素，主要有：現階段地塊在的區位；地塊開發后使用性質；地塊周圍各種公共設施，最關鍵的就是交通；該地塊現階段的空間環境，一般就是城市設計具體要求；還有現階段地塊實際出讓價格[4]。

現階段在城市規劃行業中，能夠對容積率進行計算和明確的方法有很多，比如，形體模擬法、量化分析法等等，本文就運用后者分析，立足于經濟角度建立有關數據模型，進而論證和明確容積率。在城市發展中，城市規劃過程中會有很多的問題和難題，這可以有效的體現出城市規劃科學的特征，即復雜性和科學性。可以被量化分析的就是復雜性，且量化分析方法在城市發展中得到了大規模的運用，隨著具體運用，也在不斷的發展，能夠基于數據對相關復雜現象以及問題實施相應的分析以及衡量，再加上工作經驗作出合理的判斷，可以對問題復雜度進行推測，促進城市規劃有效性的提升。

2.3 技術研究和政策引導進行結合

在城鄉規劃設計中，對于容積率的確定，要堅持將技術研究與政策引導進行結合，技術屬性是基礎，而政策則發揮出引導作用。首先，要深度研究小城鎮居住用地容積率確定的技術，比如，基礎設施承載力、經濟分析模擬、規劃區位影響等研究，給容積率的明確提供硬性指標。還要加強政策研究，結合該地區小城鎮居住用地容積率和用地發展模式、環境保護政策和經濟發展目標等，如果有需要，可以出臺有關政策進行引導，給規劃師的工作提供依據[5]。

3 結束語

綜上所述，容積率會直接影響到城鄉規劃設計的科學性以及合理性，這就需要保證容積率確定的合理性，規劃師要結合各方面情況，準確的對容積率進行計算和確定，滿足城鄉規劃的需求。