商品房房產(chǎn)測(cè)算問題的探討

盧榮山

(桂林理工大學(xué) 博文管理學(xué)院，廣西 桂林 541006)

近年來我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展迅速，房產(chǎn)測(cè)繪工作顯得尤為重要。商品房房產(chǎn)面積測(cè)繪成為房屋業(yè)主最關(guān)心的問題之一。為維護(hù)商品房銷售與業(yè)主雙方的合法權(quán)益，國(guó)家和地方先后出臺(tái)了一系列細(xì)則和文件，房產(chǎn)測(cè)繪工作的技術(shù)性和政策性都非常強(qiáng)。

1 房產(chǎn)測(cè)繪中的幾個(gè)概念1.1 套內(nèi)使用面積

套內(nèi)使用面積是指投影到水平面的面積。商品房住宅的套內(nèi)使用面積一般包含如下幾項(xiàng)。①套內(nèi)使用面積主要包括臥室、客廳、過道、衛(wèi)生間、廚房、入戶花園等分戶面積的總和；②躍層戶型的室內(nèi)樓梯按照層數(shù)的面積總和計(jì)算；③除結(jié)構(gòu)面積以外的煙囪、風(fēng)道、管道井等計(jì)入使用面積；④內(nèi)墻裝修厚度也計(jì)入使用面積。

1.2 套內(nèi)建筑面積

套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、陽臺(tái)建筑面積和套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)墻體面積是指套內(nèi)空間的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所包含的面積。陽臺(tái)建筑面積是指陽臺(tái)外邊線與房屋外墻之間投影到水平面的面積，全封閉陽臺(tái)計(jì)算水平投影全面積，未封閉陽臺(tái)計(jì)算水平投影一半面積。

1.3 房屋共用建筑面積

房屋共用建筑面積主要是指由多個(gè)戶主共有或共用的建筑面積。要按照一定的分?jǐn)傁禂?shù)分?jǐn)偨o各戶主。對(duì)于共用面積一般按以下原則進(jìn)行處理。有權(quán)屬分割文件或協(xié)議的則按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行，無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的則按照一定比例系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

1.4 房屋產(chǎn)權(quán)面積

房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)人擁有房屋合法所有權(quán)的房屋建筑面積，須經(jīng)地方行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

2 共有面積的分?jǐn)?/h2>

2.1 分?jǐn)傇瓌t

共用面積的分?jǐn)傆?jì)算工作是貫穿于整個(gè)房產(chǎn)測(cè)算工作的核心，必須符合相關(guān)規(guī)定中的具體分?jǐn)偧?xì)則。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的高速發(fā)展，各類計(jì)算機(jī)軟件在房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域應(yīng)用愈加廣泛。實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)測(cè)算工作的信息化、數(shù)字化，替代了傳統(tǒng)的人工計(jì)算分?jǐn)偭鞒蹋忍岣吡擞?jì)算工作的效率，同時(shí)也提高了房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量。共用面積的分?jǐn)傆?jì)算必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，目前市場(chǎng)上所采用的專業(yè)房產(chǎn)測(cè)算軟件層出不窮，比較具有代表性的主要有北京威遠(yuǎn)、南方測(cè)繪、超圖等，無論各地方使用哪一款軟件，必須對(duì)共用面積的分?jǐn)傔M(jìn)行嚴(yán)格測(cè)試，以保證軟件的分?jǐn)傆?jì)算模型符合相關(guān)規(guī)范的要求。

根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)規(guī)范中對(duì)共用面積的分?jǐn)傇瓌t，分?jǐn)傆?jì)算原則主要概括為以下兩點(diǎn)。(1)誰使用誰分?jǐn)偅?2)按級(jí)別進(jìn)行增量分?jǐn)偂：?jiǎn)單概括如下。共用面積的分?jǐn)偅捎冒疵娣e比例進(jìn)行分?jǐn)傇瓌t，先由幢進(jìn)行分?jǐn)偅侔垂δ軈^(qū)分?jǐn)偅缓蟮綄臃謹(jǐn)偅詈笤俜謹(jǐn)偟綉簟Ｔ谡麄€(gè)分?jǐn)傔^程中，需要先確定好分?jǐn)偟南群箜樞颍俅_定好各級(jí)各類分?jǐn)偟年P(guān)系，如果涉及到交叉分?jǐn)偅杞⒏訃?yán)密的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行特殊處理，完成該項(xiàng)工作。

2.2 共用面積的分?jǐn)傆?jì)算方法

(1)住宅樓的共用面積分?jǐn)偂８鶕?jù)我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)規(guī)范及實(shí)施細(xì)則，將大部分住宅樓以幢為單位進(jìn)行劃分。對(duì)共用面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算時(shí),根據(jù)戶主房產(chǎn)的面積依比例進(jìn)行計(jì)算，并且所有戶主的分?jǐn)傁禂?shù)均相同。遇到底層為架空層或停車庫(kù)等特殊情況，房屋的共用面積包括住宅層及附屬層，則需要按商用住宅樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行劃分。遇到樓棟中有無電梯時(shí)，對(duì)共用面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，需要根據(jù)有無電梯將該樓棟內(nèi)的各個(gè)單元分別設(shè)置成不同的功能區(qū)，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。此外，對(duì)消防連廊的共用面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算時(shí)，需要樓棟內(nèi)所有住戶共同分?jǐn)偂?/p>

(2)多功能綜合區(qū)的共用面積分?jǐn)偂６喙δ芫C合區(qū)的分?jǐn)傆?jì)算工作較為復(fù)雜，要注意以下幾點(diǎn)內(nèi)容。(1)功能區(qū)的準(zhǔn)確劃分問題，例如：住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)以及附屬區(qū)等；住宅區(qū)的劃分還應(yīng)該充分考慮是否設(shè)置有電梯。(2)必須明確不同功能區(qū)共用面積的分?jǐn)偡秶?3)遇到特殊情況時(shí)要制定具體的分?jǐn)偡桨溉缦隆＂僬麠潣撬袠I(yè)主的共用面積分?jǐn)偅虎诓煌δ軈^(qū)業(yè)主的共用面積分?jǐn)偅虎勰骋粋€(gè)樓層業(yè)主的共用面積分?jǐn)偅詈笥?jì)算出分?jǐn)傁禂?shù)。

3 共用面積分?jǐn)偟膶?shí)際問題及處理措施

3.1 單元間共用面積的分?jǐn)?/h3>

在一棟住宅樓中，各單元之間的情況不同。比如：有的單元只有樓梯，有的樓梯和電梯；戶數(shù)有一梯一戶、一梯兩戶、一梯三戶之分；有的單元是大型樓梯；有的是小型樓梯。在分?jǐn)傆?jì)算時(shí)應(yīng)以單元為單位按照“誰用誰分?jǐn)偂钡脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)傒^為合理。

3.2 地下室共用面積的分?jǐn)?/h3>

對(duì)于綜合性高層建筑，一般由地下部分和地面以上部分組成。地面以上由多棟獨(dú)立建筑構(gòu)成，地下部分由一個(gè)地下室相連通。地面以上各幢樓均有電梯、樓梯等通道連通到地下室，此時(shí)需要將地下部分和地面以上部分單獨(dú)進(jìn)行處理，地下室當(dāng)作一個(gè)獨(dú)立功能區(qū)，地面以上建筑多棟分別處理。地面以上部分由各幢分?jǐn)偅叵虏糠钟傻叵率曳謹(jǐn)偂?/p>

3.3 普通住宅樓的分?jǐn)?/h3>

(1)住宅樓共用面積一般是以幢為單位進(jìn)行分?jǐn)偅?2)住宅樓內(nèi)如果有單元是一梯一戶，應(yīng)該將此單元單獨(dú)作為一個(gè)功能區(qū)；(3)住宅樓各單元內(nèi)戶型相同時(shí)以幢為單位進(jìn)行分?jǐn)偅瑧粜筒煌瑫r(shí)則以單元為單位進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3.4 商住樓底層樓梯間的分?jǐn)?/h3>

商住樓一般指底層或下面幾層為商業(yè)區(qū)，上面為住宅區(qū)，并且商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)樓梯間單獨(dú)設(shè)置的情況。

(1)有權(quán)屬文件或協(xié)議規(guī)定的情況。如果權(quán)屬文件或協(xié)議規(guī)定商業(yè)區(qū)的樓梯屬于住宅區(qū)分?jǐn)偅瑒t在分?jǐn)傆?jì)算時(shí)要將商業(yè)區(qū)的樓梯面積由住宅區(qū)分?jǐn)偅蝗绻麢?quán)屬文件或協(xié)議規(guī)定屬于商業(yè)區(qū)分?jǐn)偅瑒t由商業(yè)區(qū)進(jìn)行分?jǐn)偂?2)無權(quán)屬文件或協(xié)議規(guī)定的情況。根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)規(guī)范及實(shí)施細(xì)則，如果沒有明顯權(quán)屬文件或協(xié)議規(guī)定的，商業(yè)區(qū)的樓梯面積屬于商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)共用面積，由商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)共同分?jǐn)偅欢≌瑓^(qū)的樓梯面積屬于住宅區(qū)共用面積，由住宅區(qū)分?jǐn)偂?/p>

4 結(jié) 語

房產(chǎn)測(cè)繪涉及廣大戶主的切身利益，其技術(shù)性和政策性都非常強(qiáng)。房產(chǎn)面積測(cè)算以及對(duì)共用面積的分?jǐn)傆?jì)算工作尤為重要。文章通過對(duì)共用面積分?jǐn)傆?jì)算工作中存在的一些問題進(jìn)行探討，并提出了相應(yīng)的處理措施。商品房房產(chǎn)測(cè)繪工作中對(duì)共用面積的分?jǐn)偺幚恚枰獓?yán)格遵循相關(guān)規(guī)范要求，切實(shí)保證房產(chǎn)測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性和可靠性，保障雙方的合法權(quán)益，以利于我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。