房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范的措施

丁春慧（河南牧業(yè)經(jīng)濟學院）

■ 企業(yè)財務(wù)風險的分類和影響因素

（一）財務(wù)風險的分類

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都存在著財務(wù)風險，盡管企業(yè)的財務(wù)風險個有多樣化，但是其表現(xiàn)形式主要分為以下四大類：

1.籌資風險

企業(yè)由于受到資金供需市場的變化和宏觀經(jīng)濟的影響而導致企業(yè)在進行籌集資金活動時給財務(wù)帶來的不確定風險被稱為籌資風險。籌資風險的分類主要有以下幾種：利率風險、財務(wù)杠桿效應風險以及再融資風險等。其中利率風險指的是由于受到金融市場變化的影響導致企業(yè)籌資成本的變化；再融資風險指的是由于受到金融市場中金融工具品種的變化以及融資方式的變化而導致企業(yè)再次融資的不確定性。

2.投資風險

企業(yè)在制訂投資決策和執(zhí)行決策過程中由于出現(xiàn)失誤而導致投資的實際收益與預期目標發(fā)生的差異被稱作投資風險。企業(yè)投資活動有兩種，即對內(nèi)和對外投資。投資風險的大小和不確定性與投資的對象息息相關(guān)。

3.資金運營風險

企業(yè)在開展經(jīng)營活動時沒有對資金資源進行合理的配置而導致在一定的時間內(nèi)企業(yè)的資金流入與流出不一致，從而使企業(yè)的資金流動不暢通出現(xiàn)資金斷裂的風險被稱為資金運營風險。我國大多數(shù)企業(yè)的存貨占流動資產(chǎn)的比例普遍較大。企業(yè)存貨過多一方面占用了企業(yè)大量的資金，另一方面企業(yè)還必須要支付一定的管理費用，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)導致企業(yè)的營利空間大大縮小。另外存貨還給企業(yè)帶來了一定的貨款貶值和損毀的風險。

（二）財務(wù)風險的影響因素

對于財務(wù)風險造成影響的因素有很多，而且每個因素產(chǎn)生的原因也都不一樣。比如有些是由于企業(yè)內(nèi)部的管理不善而造成的；有些是受到外部的環(huán)境影響而造成的；不管是外部的還是內(nèi)部的影響因素，這些因素在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動中都是存在的。并且都會引發(fā)企業(yè)的財務(wù)風險。

復雜的外部環(huán)境是造成企業(yè)財務(wù)風險最主要的原因，這些外部環(huán)境有很多，例如國家的經(jīng)濟政策、通貨膨脹等。外部環(huán)境的特點具有不穩(wěn)定性和復雜性，因此這也對企業(yè)預測未來環(huán)境增加了很大的難度，所以一旦企業(yè)不能很好的對外部環(huán)境變化進行有效的預測，則會對企業(yè)的財務(wù)產(chǎn)生巨大的風險，從而對企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營活動產(chǎn)生重大的影響。

■ 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理存在的問題

一家經(jīng)營狀況良好的公司，其經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流應該是正值，投資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流應該是負值，而籌資所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量應該是正負相間的，房地產(chǎn)企業(yè)投資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為正值，證明了該企業(yè)在運營過程中中所出現(xiàn)的投資項目出現(xiàn)了一定的風險。

（一）生產(chǎn)經(jīng)營中的財務(wù)風險

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在對財務(wù)進行審核的時候，經(jīng)常只會關(guān)注是否盈利以及現(xiàn)金流的現(xiàn)狀，而對企業(yè)當前存在的一些風險卻很少去關(guān)注。因為大多數(shù)的企業(yè)管理者都沒有很好的關(guān)于財務(wù)管理方面的經(jīng)驗，所以只能通過財務(wù)部門的一些報表來進行判斷，但是也認識到了這樣的判斷具有一定的局限性，因此也會從別的一些渠道來對企業(yè)的財務(wù)風險進行分析和判斷。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理中存在的財務(wù)風險存在的問題：

第一，公司盈利能力不足，經(jīng)營活動現(xiàn)金流償債能力差。就目前的經(jīng)營與盈利能力，公司很靠經(jīng)營獲取到足夠的現(xiàn)金流償還到期流動負債和其他到期債務(wù)，公司存在著較大的財務(wù)風險。因此如何提高企業(yè)盈利能力，是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段迫切需要解決的問題。

第二，公司過于依賴外部融資，財務(wù)風險大。公司現(xiàn)金流主要依賴于外部融資解決，外部融資數(shù)額增長較快，且籌資活動的現(xiàn)金流入主要用于籌資活動的現(xiàn)金流出，公司存在借新債還舊債的問題，一旦外部融資環(huán)境發(fā)生變化，如遇到國家對房地產(chǎn)行業(yè)較為嚴厲的調(diào)控措施，例如國家收緊信貸政策，公司極易因無法籌集到所需的資金償還到期債務(wù)，導致資金鏈斷裂破產(chǎn)，因為公司存在較高的財務(wù)風險。

第三，公司投資能力較弱，公司缺乏新的“造血”機能。從現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)可看出，房地產(chǎn)企業(yè)投資活動的現(xiàn)金流出來占比很小，三年平均下來只有7.67%，明顯偏低。

總的看來，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風險主要有兩種，一種是運營的資金風險，還有一種是信用風險。運營的資金風險主要表現(xiàn)在資金周轉(zhuǎn)不過來、被無效運營以及銷售規(guī)模過大。而信用風險則表現(xiàn)在無效的賬目以及一些應收賬款上存在的風險。

（二）投資決策失誤

房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策的時候，也會出現(xiàn)失誤的時候，比如對樓盤的選址不科學，或者是營銷方法不合理，導致了房產(chǎn)在銷售上不好，給企業(yè)帶來了很大的資金問題。大量的房產(chǎn)建設(shè)，動用了房地產(chǎn)企業(yè)大量的現(xiàn)金流，然后因為銷售問題，備用資金也被動用，但是仍然沒有產(chǎn)生一定的利潤。而在銀行的信貸風險也會變得更大，嚴重影響了企業(yè)的政策運營。比如項目由于銷售差，導致了該項目的投資超出了原有的計劃回報，最終房產(chǎn)公司宣布該項目投資失敗，將項目整體賣給了其他房產(chǎn)公司。

（三）籌資渠道狹窄

籌資渠道也是企業(yè)在發(fā)展過程中非常重要的一個環(huán)節(jié)，很多企業(yè)為了能夠解決一時的現(xiàn)金流問題，會選擇去通過一些其他的渠道來獲得現(xiàn)金流，比如向銀行貸款，或者是出售股份套現(xiàn)等。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資渠道上主要是通過股東追加，由于在各大銀行的貸款額度已經(jīng)達到了定值，因此很難再向銀行進行貸款。但是，如果不籌資，房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨倒閉的局面。

（四）償債能力低下

償債能力低是企業(yè)的實際償債能力與預計償債能力之間的差距，在運營過程中如果資金鏈斷裂，銷售業(yè)績下滑，很可能會導致運營出現(xiàn)問題。而且，由于房地產(chǎn)企業(yè)的大多數(shù)樓盤都抵押給銀行了，在流動資金不充足的情況下，已經(jīng)無法繼續(xù)向銀行進行貸款，因此償債能力會變得更低，對企業(yè)造成的風險就會越大。

■ 房地產(chǎn)企業(yè)應對財務(wù)風險問題的管理對策

（一）經(jīng)營過程中財務(wù)風險的控制措施

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風險控制方面應該從以下幾點進行：首先要增加企業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)金流。在財務(wù)情況比較良好的時候，企業(yè)銷售過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，需要維持企業(yè)的一些收支平衡。但是房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營過程中肯定會出現(xiàn)一些淡旺季，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流情況不能夠得到很好的保證，甚至可能會沒有現(xiàn)金流的收入。房產(chǎn)銷售的業(yè)績減少，那么企業(yè)的利潤以及生產(chǎn)經(jīng)營的收入也會相應的減少。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過相關(guān)的銷售策略來提高銷售業(yè)績，提高銷售帶來的收入，增加現(xiàn)金流。

（二）加強投資決策能力

在進行投資的時候，不僅要考慮到市場的環(huán)境特點，還應該考慮到產(chǎn)品的淘汰性以及客戶的需求情況。在進行投資決策的時候，要選擇正確的機會，進行投資的選擇，并制定出相關(guān)的投資預案。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，不僅要考慮到企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、盈利預測以及風險情況，還應該對其存在的行業(yè)環(huán)境進行分析，預測企業(yè)在發(fā)生風險時所能夠承擔能力的大小。考慮到受到樓市影響，銷售達不到預期的情況，企業(yè)的現(xiàn)金流和償債能力能否保持平衡。

（三）合理規(guī)劃企業(yè)的償債能力

房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力經(jīng)過分析后，可以看出償債能力還是達到了企業(yè)的正常運營范圍內(nèi)的。房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力從目前的資產(chǎn)情況看來還能夠應對當前的銀行貸款。因此通過對房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力分析的流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率來分析，能更好的掌握房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力。房地產(chǎn)企業(yè)長期償債能力可通過以下兩點進行分析：（1）保證長期償債能力的前提是房地產(chǎn)企業(yè)有能力償還到期債務(wù)，而并不影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營資金。（2）長期的負債額數(shù)較大，本金償還需要一個積累的過程，因此，需要分析利息和長期償債能力之間的關(guān)系。

■ 結(jié)論

一個企業(yè)所處的環(huán)境會給企業(yè)帶來各種各樣的風險，在這些風險中，財務(wù)風險是其中最為重要的風險之一。企業(yè)所存在的風險都是由于財務(wù)風險所造成的。企業(yè)若想降低或避免財務(wù)風險就需要對其進行規(guī)范化的管理，通過嚴格的制度來管理財務(wù)，對財務(wù)可能存在的風險進行及時的評估、分析、預測以及制訂一定的措施，從而降低財務(wù)風險，減少其發(fā)生的可能性。目前大多數(shù)企業(yè)的管理者意識到，企業(yè)若想長久、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，就必須對財務(wù)風險進行良好的管理和應對。