拆遷安置房開發的特點及對策研究

蔡信國

浙江博時市政園林建設有限公司 浙江 杭州 310000

現階段，城市化發展進程加深，帶動著拆遷工程規模的擴大，吸引了很多開發商，不過此類開發項目受到建設時間與其他因素等的影響，潛在很多風險。基于此，深度分析此課題，提出有效的開發策略，推進工程建設工作的開展與落實，有著重要的意義。

1 案例概述

以A拆遷安置房開發項目為例，用地總規模為19.1704公頃，土地利用現狀為農用地為15.8824公頃，建設用地為2.5262公頃，未利用地為0.7618公頃。從整體規劃分析，不涉及占用生態紅線。除此之外，項目用地沒有占用永久基本農田，并且用地范圍內未設定探礦區與采礦區等。現結合此項目實際進行開發分析。

2 拆遷安置房開發具有的特點分析

（1）開發建設時間具有約束性。一般來說，普通商品房開發，在銷售時間與交房時間方面比較自由，擁有更多的自主計劃權。然而拆遷安置房開發，受到時間的限制較大。從拆遷簽約開始，選擇多層安置房的騰房期為18個月、選擇高層安置房的騰房期為24個月、選擇小高層的為36個月。整個前期的回遷安置與土地交易等就已經花費很長時間，留給后期開發的時間有限。若產生交房延期的情況，則會引發嚴重后果和社會問題，影響著安置房開發效益的實現。

（2）戶型有約定增加設計難度。從開發設計角度分析，安置房或者廉租房等均有著嚴格的房型標準與面積標準，因此增加了設計難度。通常來說，每個地區的拆遷管理部門有著不同要求，組織開展拆遷工作前，要面向被拆遷戶公示由其選擇，再按照預測結果或者拆遷對象選擇結果，進行設計分析。受到預先設計條件的影響，難以進行變更，若產生變更，極易造成房型選擇和實際選擇不匹配的情況，影響后期工作的開展。

（3）品質與配套要求較高。現階段，拆遷安置房開發工作要求不斷提高，尤其是品質要求以及配套要求。上述案例中要求必須配建以下公共管理和公共服務設施：①黨委工作站，建筑面積要超過600m2；②配套幼兒園，保持獨立占地，計劃12個班級，計算用地面積超過6159m2；③配套文化活動站，建筑面積超過360m2等。

3 拆遷安置房開發的策略總結

（1）做好風險預測與識別。拆遷安置房開發面臨很多不確定因素，對開發商來說有著很大的風險，因此要做好風險預測與識別，切實提高風險控制水平。結合項目區域內的情況以及拆遷風險、資金風險等開展分析，提出針對性應對策略，切實保障開發工作的有序推進。將風險控制措施落實到拆遷安置房開發實踐，強化對風險的有效控制與應對，獲得更多的效益空間[1]。

（2）加強和地方政府的溝通。拆遷安置房開發風險的有效控制，通過加強和地方政府的有效溝通，做好全面的調研，搜集完整的數據信息與資料，為開發風險的控制提供支持。首先，要做好地方政府或者項目運營商支付信譽的調查，防范合作方帶來的資金風險與其他風險。其次，做好回遷入住戶的了解。最后，精準掌握回遷交付時間。通過全面的調查，為拆遷安置房開發策略提供依據與參考，切實保障投資效益目標的實現[2]。

（3）做好規劃設計控制。拆遷安置房開發項目的推進，既需要保障建設的質量，獲得拆遷戶的滿意，也需要保障項目的效益。從開發實際來說，做好設計前的調查與了解，掌握拆遷戶的選擇，進行安置房的設計與建設分析，提出優化設計的策略。設計環節圍繞安置房設計方案，通過與業主方以及相關部門做好溝通，掌握設計方案的質量，指導安置房建設工作的開展與落實。做好設計前的準備工作，盡量縮短工作時間，為后續的設計與建設提供充足的時間。對設計的方案要進行深度研究，提出完善與改進的策略，保障后期建設的質量。

（4）做好建設質量的管理。首先，編制拆遷安置房建設質量管理方案，為建設工作的開展與落實提供指導。根據建設質量管理要求與標準，結合安置房的類型與特點，提出質量全過程管理策略與方法，切實提高管理的水平與效益。通過編制管理制度，明確管理人員的職責與內容，使得此項工作有專人負責[3]。

其次，配置充足的管理資源，支持拆遷安置房建設工作的開展與落實。根據建設管理需求，配置充足的管理人員，負責安置房建設施工質量的管理。積極推廣運用現代化信息技術，推廣智慧化管理系統，輔助建設施工的全面把控，切實保障建設質量達標。采集完善的數據信息，做好質量與進度等的深度分析，提出優化質量管理措施，把關安置房的建設質量。

最后，做好建設現場的管理。拆遷安置房建設質量的把控，要圍繞建設現場做好嚴格的把控，及時掌握存在的隱患與問題，采取整改措施，保障安置房建設的質量達標。積極引入現代化檢測技術，對建造的質量進行檢查，排查存在的質量問題[4]。

4 結束語

綜上所述，拆遷安置房開發的風險很多，且具有不確定性，為保障投資的效益，要做好全面的把控。文中結合實踐，提出做好風險預測與識別；加強和地方政府的溝通；做好規劃設計控制；做好建設質量的管理等策略。