老舊小區改造項目實踐中重點關注問題探究

陳飛飛 姚穎祺

湖北省工程咨詢股份有限公司 湖北 武漢 430071

近年來，隨著居民生活水平的提高，居民對改善居住環境以及提升城市品質的愿望越來越強烈。為進一步優化居民居住條件和生活環境，全國各地推廣老舊小區改造并將其納入城鎮保障性安居工程。2020年7月，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，提出到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮老舊小區改造任務。目前，全國各地老舊小區改造工作正在積極申報、開工建設推進中。

1 老舊小區改造實踐工作的特點

按照國家要求，各地方堅持“應改盡改”原則，將所轄范圍內符合政策的老舊小區分批次進行申報改造，所涵蓋的小區眾多。所涉及的改造內容不僅包括房屋外立面、屋頂防水、電梯、院內道路、給排水、電線、環衛設施、綠化以及休閑設施等小區內的基礎設施，還包括小區外與老舊小區直接相關的市政道路、給排水、菜市場、停車場、綠化、亮化、美化、環衛基礎設施、社區服務中心等改造工程，改造的內容種類繁雜、多樣。涉及的相關專業多，不僅涉及建筑、給排水、結構、規劃等專業，還涉及市政、道路、交通、環衛、綠化、電力等專業[1]。

2 老舊小區改造項目中需關注的關鍵性問題

（1）處理好與相關規劃的關系。老舊小區在改造設計中，其紅線外市政基礎設施及紅線內改造內容，包括房屋修繕、電梯安裝、道路、給排水、環衛設施、綠化以及社區服務中心，需與城市總體規劃、城市交通專項規劃以及片區控制性詳細規劃等上位規劃相銜接，并與住建、市政、發改等相關部門進行充分溝通，以保證工程方案設計的合法性、合理性及規范性。

（2）處理好與已建道路的對接。老舊小區改造項目所處地區為老城區，已有相當部分道路完成建設，而老舊小區改造范圍內既有部分道路為新建，部分道路為延伸，部分道路為南北貫通，需經過實地踏勘，確定工程建設起終點及路線長度，避免重復建設。

（3）處理好小區內設施與市政設施的銜接問題。老舊小區改造項目既包含小區內基礎設施，也包含小區外基礎設施，涉及小區內道路、給排水與市政基礎設施相互銜接問題，需與相關部門溝通銜接，同時征詢主管部門的意見，以確保項目順利實施。

（4）處理好新建或改建市政設施與現有設施的關系。老舊小區改造項目改建道路、環衛設施以及綠化等基礎設施，是在現有基礎設施的基礎上進行改造，需最大限度地利用現有綠化、道路、環衛等基礎設施，在現有的設施基礎上，進行補充、完善，提檔升級，最大限度地節約投資[2]。

（5）處理好老舊小區主要建設內容的問題。老舊小區改造項目范圍內既包含小區外市政基礎設施，也包含小區內房屋、給排水、電力等。對于老舊小區，由于建設年代大部分位于2000年以前，房屋的外立面老舊，道路破損嚴重，缺乏排水、綠化等設施，部分房屋必須加固，同時缺乏休閑娛樂設施。小區內需改造內容涉及方方面面，需走訪老舊小區內居民，從居民切身需求出發，從最迫切需要解決的共性問題出發，以期解決當地居民生活中存在的最迫切最緊急問題，提高和美化居民的生存和生活環境。

3 老舊小區改造理念及基本標準

（1）改造理念。①堅持“先民生后提升、先規劃后建設、先功能后景觀、先地下后地上”的原則，以人民為中心，安居惠民，以整治為主、兼顧提升，重點解決居民的基本需求，尤其是對居住區的外立面發霉、屋頂漏水、給排水、道路出行、停車需求等進行優先保障，提供良好的安全環境，對居住條件提檔升級。②在改造各老舊小區過程中，應結合自身基礎條件和居民切實意愿，因地制宜確定改造內容，同時，保護蘊含歷史文化價值的特色人文景觀，彰顯城市人文理念和風格特點。③堅持居民共建共治共享，在綜合整治全過程和后期物業管理中，突出居民共同謀劃、共同建設、共同參與、共同管理，共享改造成果，確保居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確居民參與小區管理的義務與職責[3]。④堅持屬地為主的原則，要按照“條塊結合，以塊為主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道社區在綜合整治過程中的主導作用，因地制宜建立長效管理機制。⑤堅持先急后緩的原則，對于基礎設施差、管理混亂、安全隱患突出等群眾反映強烈，需求高的小區先行整治。⑥優先整治改造，后可優化提升。優先對老舊小區內給排水、屋頂漏水、道路、停車場等必須生活設施進行改造升級，后可配套建設老幼撫育設施、菜市場、社區服務中心等功能提升工程。

（2）基本改造標準。①建筑外立面安全、內立面干凈整潔，屋頂防水設施良好，不漏水，與周邊環境相協調；②小區內道路硬化平整，無破損坑洼，窨井蓋、道板等市政設施完好；③小區內給排水設施良好，盡量實現雨污分流；④路燈等公共照明完好，消防設施完善；⑤公共綠地整齊美觀，基本實現綠化標準指標；⑥環衛設施完備，實現垃圾日產日清，小區人員較多、符合設置垃圾轉運站的地方，應根據環衛部門的要求由改造單位配置必要的垃圾轉運設施[4]。

4 結束語

對老舊小區的升級改造，是深入貫徹落實黨中央、國務院關于老舊小區改造工作部署的重要舉措，對完善老城區路網結構以及完善老城區基礎設施水平、提升城市整體形象、改善老舊小區居民生活環境條件和生活品質、切實增強人民群眾的幸福感、獲得感、安全感等方面具有重要現實意義。通過本文的分析和探討，以期共同推動老舊小區改造進程。