基于現金流量的BL地產財務風險控制研究

周齊萍

在激烈的市場競爭下，如何基于現金流量分析公司的財務狀況，以求促進公司自身的可持續發展成為值得研究的話題，房地產行業在日常發展運營的過程中離不開資金的運作，現金流量對于房地產行業具有重要意義。據此，本文首先對現金流量、財務風險及其關系進行概述。其次，通過案例分析的形式針對特定企業，力求基于現金流量識別財務風險并提出相應的風險控制對策。同時，也為其他房地產企業的發展提供一些參考。

一、相關概念

1.現金流量的概念

現金流量是現代財會學中的一個重要概念。指根據收付實現制，對企業一定期間內經濟活動產生的現金流入、流出和總額的統稱，即特定會計期間內企業的現金及現金等價物的流入、流出量。例如，企業的現金流入是通過銷售商品、提供勞務、收回投資、出售固定資產、借款等方式產生的；企業的現金流出是通過購買商品、現金投資、接受勞務、購買固定資產、清償債務等方式產生的。現金流量是評價企業實際經營狀況的重要指標，通過企業現金流量的具體情況，能夠清楚地了解到企業資產的流動性，和企業是否具有充足的現金流量去償還債務等。因此，現金流量是財務管理的重要指標。

2.財務風險的概念

財務風險有狹義和廣義之分，狹義的財務風險是指企業因籌集資金造成償債能力過大的可能性和企業利潤的不確定性。企業在經營活動、籌資活動和投資活動中，均會承擔一定程度的財務風險。企業承擔風險的程度往往因債務籌資方式、資金使用方式和債務期限等不同情況，造成企業的償債壓力各不相同。廣義的財務風險是指企業在正常生產經營的活動中遭受損失的可能性。財務風險的主體是市場經濟的參與者，因其違背經濟規律或做出不正確的決定而蒙受損失。

3.現金流量與財務風險兩者之間的關系

現金流量存在于企業生產經營的全過程，采購、運輸、生產、銷售等過程都涉及現金流量活動。企業在擴展的過程中需要購置廠房設備等各類資產，為了獲取足夠的資金就需要進行籌資。長期或者短期借款是一種重要的籌資方式，企業通過借入大量款項從而取得資金用來擴大生產，未來取得收益時償還本息，這中間就具有不確定性，假如未來收益極差，無法獲取足額收益償還本息，將帶來巨大的債務風險，甚至造成企業重組或者破產。企業在取得資金后將進行投資活動，投資活動是為了在未來期間獲取收益，未來期間是否能夠帶來正的現金流量額，為企業帶來回報具有很大的不確定性，投資不能按預期獲取正的投資活動現金流量將給企業帶來經營壓力。而日常經營活動也為企業帶來現金流量，現金流量支撐著企業各項工作，一旦現金流量出現問題，各項資產難以變現補充現金流量，就會造成惡劣的財務風險。綜上所述，現金流量與財務風險之間存在著密切的關系。通過對現金流量進行深入分析，可以有效的識別出企業潛在的財務風險，從而采取正確的防控措施來化解財務風險。

二、公司簡介

BL地產項目遍布全國，經營業務多種多樣，涵蓋各個領域，在房地產行業具有極其重要的地位。經過多年的積累，已基本形成以房產開發為主，以金融領域與社區服務為輔的"一主兩翼"的業態模式，形成了獨屬于企業的多業務拓展格局。在房地產的開發上，產品結構已經涵蓋家庭住房、大型酒店、百貨商場、辦公樓等多種品類。在企業區域戰略布局上，公司始終堅持以熱點、重點城市為核心，逐步進攻部分熱點二線城市。

三、基于現金流量的BL地產財務風險識別

通過分析近幾年的現金流量表發現，BL地產現金流出與現金流入不同步且現金流量分布不均勻，各期數據參差不齊，企業現金管理壓力較大，很有可能入不敷出資金鏈斷裂。BL地產存貨量過多，再加上銷售不暢，沒有達到預期效果，導致其周轉速度持續下降。2018年，BL地產的存貨周轉率由2016年的0.37次下降為0.29次，縱觀近十年，存貨周轉率均未超過0.4，大多數時間在0.29左右波動，低于行業平均水平，說明企業的存貨流動性相對較差，企業無法快速有效地獲得足夠的營運資金，償債壓力增大，企業的資金鏈面臨斷裂的風險。經營活動現金流量盈虧波動大，經營活動現金流量凈額為負數說明該公司經營活動不穩定，經營現金回收能力仍有待進一步加強，現金收入與支出不對等,征地建設成本高于當期銷售收入,因此公司應加強對經營活動現金流量的管理。由于經營風險較大，難以提供足夠現金支撐，BL地產需要依靠對外籌資來維持其整體現金流量的平衡，雖然企業能夠在獲現能力較差的情況下保證外部債務的償還，可近年來房地產市場受政策調整，擴張減緩，外部風險增加，再加上BL地產的資本結構缺乏合理性，一味的舉債經營導致企業負債率過高，縱觀近6年BL地產平均資產負債率，接近77%，負債在總資產中占有過高的比例，2018年BL地產的資產負債率高達78%，意味著公司每100元資產中就有78元來源于債務。BL地產近年來最大程度地追求投資收益的最大化，過度尋求負債的杠桿化效應，高收益意味著高風險，此舉會大大增加財務風險。如不加以防范、控制和調整，就可能給企業帶來長期債務逾期風險，使企業的長期發展受到阻礙。因項目投資資金未收回，項目投資前的可行性研究和效益分析不到位，投資活動的凈現金流量一直為負，導致預測與實際存在一定偏差，實際投資收入水平相對較低。項目決策極易因風險評估不足而出現投資風險，再加上部分決策者的分析決策能力有限，導致企業頻發投資失誤的情況。投資失誤導致項目占用大量資金，若后續應收賬款不能及時收回，開發資金不能及時到位，將影響資金鏈的正常運轉，最終給企業的健康發展帶來負面影響，這將給企業帶來巨大的經濟損失。BL地產目前正處于擴張和發展的關鍵時期，其每一項投資決策都會對企業未來的發展進程產生影響，不穩定的投資也易導致企業產生投資風險問題。

四、基于現金流量的財務風險控制對策

1.經營活動財務風險控制對策

BL地產應當加大產品的促銷力度，健全企業的銷售管理制度，根據市場環境的變化結合自身的發展戰略找到自己的市場定位，做好對客戶需求的調研，制定靈活的、符合當前形勢的銷售策略，增加員工的工作積極性。非常時期為了回籠資金可采取降低產品及服務的價格。具體對策就是BL地產針對不同的銷售樓盤采取差異定價策略。對于已售出的樓盤應當提高附加值和增值服務，防止因宏觀經濟變化導致降價從而損害消費者利益的行為；對于BL地產新近開發的樓盤，應當采取隨市定價、吸脂定價等策略并根據需求制定不同的定價方法，增加BL地產主營業務的現金凈流量。在進行市場定位選擇客戶時，應根據自身特點選擇客戶群體，嚴格對客戶資質進行篩選，特別是占銷售比重較大的客戶，如商業樓，商業建筑與設施，寫字辦公樓等客戶，必須對其制定風險水平的評級制度，選取符合標準的客戶并挖掘其潛在的消費能力。同時對客戶進行風險水平的評級制度，選取符合標準的客戶并挖掘其潛在消費能力。BL地產需要針對不同的客戶采取不同的應收賬款規模與信用政策，嚴格管理應收賬款，及時收回銷售款項。需要對應收賬款的規模進行嚴格管理，采用賬齡分析法對其賬齡進行管控，制定應收賬款催收策略，具體情況具體分析。BL地產可以建立積極的收款和信貸制度體系鼓勵客戶加快應收賬款回款的速度，以商業折扣和現金折扣以及返利政策來促進客戶及時還款。通過縮小應收賬款的規模，加快資金回收速度，提高資金使用效率。

2.投資活動財務風險控制對策

BL地產在投資前應加大可行性分析，成立項目可行性研究小組，明確其職責，從嚴把關，投資計劃可以通過對市場條件、供求關系和宏觀政策的全面調查和分析來篩選，預先估計投資成本、費用、預期銷售價格和預期收入等因素，預測可能出現的財務風險，全面分析項目投資的科學性和合理性，并提供切實可行的投資方案，從而保證企業的投資行為能夠獲得最大的投資收益，促使企業健康發展。與此同時，BL地產需要對投資行為及時管控，避免非效率投資行為的發生，及時規避財務風險，實現企業價值的最大化。BL地產應當重視現金流量的作用，加強資金管理，堅持量入為出，合理控制土地的資金占用量。根據現有的資金量確定投資規模，平衡現金流量與土地儲備量的關系，避免投資活動帶來的企業財務風險。BL地產在土地上的投資占用了企業大量的資金，為了及時收回資金，要適當縮小土地規模，對于一些因決策失誤購入的土地要進行及時的出售以換取企業流動資金，投入到收益率更大項目中。BL地產的管理者可通過現金流量表中投資活動的現金流量情況看出企業的整體投資規模，從經營和投資中看出單項資產的投資規模。通過單項資產投資規模制定企業的投資結構，確定企業的投資方向，增加收益高的投資項目，使企業減少損失，有效地避免因投資失誤帶來的投資風險。

3.籌資活動財務風險控制對策

BL地產在未來的發展進程中，應對資本結構進行調整，逐步適度減少債務融資。在開展籌資活動之前，可以根據自身經營發展狀況、經濟活動周期和戰略規劃，對盈利能力、償債能力、未來資本需求和籌資成本進行預期評估測試，確定合適的籌資規模從而降低籌資風險，促進企業的長期健康發展。積極探索多方籌資平臺，增加資產籌資租賃等特色業務，加強房地產項目股權合作開發等創新籌資渠道，通過增資擴股吸收更多的項目資金，使籌資風險得到分散、資本結構得到改善、資本成本得到降低，還可以確保為其長期發展提供理想和可信的資金來源。根據企業的戰略發展目標確定籌資規模，對戰略計劃資金進行初步預算。同時，運用現金流量監控系統為企業建立合理的融資規模，通過調整籌資方式和籌資時間，確定資金需求，確定資金使用限額等指標，從而建立降低融資成本的途徑。設置風險管理部門，通過合理有效的崗位設立，來為企業風險規避提供更好的對應政策。