房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

何愛(ài)君

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更是迅速。在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，企業(yè)的生存壓力不斷加大，迫使其不斷提升自己的管理水平，豐富自身的管理經(jīng)驗(yàn)，全面預(yù)算管理也以此為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)了自身進(jìn)一步的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他企業(yè)，由于項(xiàng)目資金投入大，而且回收周期較長(zhǎng)，因此加強(qiáng)預(yù)算管理顯得更加重要。所以，文章從企業(yè)預(yù)算管理的視角出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理現(xiàn)狀，找出其在預(yù)算管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，并給出一些與之相對(duì)應(yīng)的對(duì)策，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;對(duì)策

為適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，許多企業(yè)引進(jìn)了全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理能夠創(chuàng)新企業(yè)的管理方式，完善企業(yè)內(nèi)部監(jiān)控體系，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理行為。房地產(chǎn)企業(yè)為了與時(shí)俱進(jìn)，進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的管理水平建設(shè)，提高企業(yè)在市場(chǎng)中的份額占比，也運(yùn)用了全面預(yù)算管理方式。本文主要研究了全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的問(wèn)題并分析了對(duì)策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)

（一）全面性

全面預(yù)算管理涵蓋了前期、工程、財(cái)務(wù)和銷(xiāo)售等企業(yè)管理涉及的各個(gè)方面，各個(gè)部門(mén)之間都密不可分，而且他們之間是相輔相成的，形成一個(gè)完整而緊密的管理體系。

（二）全員性

全面預(yù)算過(guò)程要求全員參與，把整個(gè)項(xiàng)目預(yù)算分解到各個(gè)環(huán)節(jié)，責(zé)任落實(shí)到每位員工身上，有3～5年整體預(yù)算計(jì)劃，也有1個(gè)月、半年短期預(yù)算。通過(guò)制定完善的預(yù)算系統(tǒng)及目標(biāo)考核系統(tǒng)，調(diào)動(dòng)了每位員工的工作積極性，員工都知道自己的工作目標(biāo)與定位，提高工作效率非常高，從而推進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)程。

（三）全程性

企業(yè)的全面預(yù)算管理主要是以目標(biāo)利潤(rùn)為主要導(dǎo)向，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理編制更看重企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控、預(yù)算分析與調(diào)整的一系列整體考核流程，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的預(yù)算管理及會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)統(tǒng)一進(jìn)行密切的結(jié)合，確保企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)按照預(yù)期的計(jì)劃正常進(jìn)行。

（四）獨(dú)特性

房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般生產(chǎn)和銷(xiāo)售企業(yè)，它開(kāi)發(fā)房屋這種商品，注定投資金額較大，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。現(xiàn)階段的土地拍賣(mài)市場(chǎng)出現(xiàn)了好多房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合競(jìng)拍土地，一是為了降低風(fēng)險(xiǎn)，二是資金壓力較大，聯(lián)合競(jìng)標(biāo)、合作開(kāi)發(fā)能夠規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資的項(xiàng)目一般金額較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，如何合理控制資金成本，做好全面預(yù)算管理系統(tǒng)非常重要。

二、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用中的問(wèn)題

（一）預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)不完善

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)不完善主要體現(xiàn)在沒(méi)有獨(dú)立預(yù)算管理小組。

房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有獨(dú)立預(yù)算管理小組，把所有的預(yù)算數(shù)據(jù)交給財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)。公司全面預(yù)算一定是整個(gè)公司各個(gè)部門(mén)參與進(jìn)來(lái)。由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭成立預(yù)算管理小組，按照工作性質(zhì)和工作內(nèi)容的區(qū)別，對(duì)于不同部門(mén)給予不同的預(yù)算要求。各部門(mén)經(jīng)理或者中級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者獨(dú)立完成本部門(mén)的預(yù)算工作，然后上報(bào)給財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)部進(jìn)行匯總，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)層審核，審核通過(guò)后報(bào)備人力資源部進(jìn)行考核備案。而在各部門(mén)制定預(yù)算的過(guò)程中，最困難的是沒(méi)有對(duì)應(yīng)的參考標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算管理小組沒(méi)有對(duì)各部門(mén)進(jìn)行實(shí)際考察，所有的預(yù)算都是根據(jù)各部門(mén)的上報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)統(tǒng)計(jì)的，而有些部門(mén)負(fù)責(zé)人會(huì)通過(guò)虛報(bào)財(cái)務(wù)預(yù)算，故意增加預(yù)算數(shù)額，從中得到部分利益。而這種現(xiàn)象會(huì)對(duì)公司的財(cái)產(chǎn)造成損失。再者，各部門(mén)的預(yù)算工作全部都是由部門(mén)負(fù)責(zé)人獨(dú)自負(fù)責(zé)，普通工作人員沒(méi)有參與權(quán)。這會(huì)極大打擊員工的工作積極性，對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成不良的影響。

（二）預(yù)算編制方法及程序不合理

一般情況下，企業(yè)的預(yù)算編制方法都是選擇固定預(yù)算法。這種方式比較固定，缺乏靈活性。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的整體預(yù)算，會(huì)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施而發(fā)生變化。固定預(yù)算法沒(méi)有將這些變化因素考慮進(jìn)去，必然會(huì)導(dǎo)致公司具體預(yù)算沒(méi)有辦法順利進(jìn)行下去。并且，所有這一期的企業(yè)預(yù)算沒(méi)有對(duì)公司外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行衡量，只是在上一期預(yù)算的結(jié)果上進(jìn)行一點(diǎn)點(diǎn)的改動(dòng)。而通過(guò)這種方式制定的預(yù)算，不符合公司的實(shí)際情況，也缺乏準(zhǔn)確性。

而在編制程序上，房地產(chǎn)企業(yè)主要采用自上而下的方式去實(shí)現(xiàn)編程程序的操作。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是數(shù)據(jù)內(nèi)容比較客觀真實(shí)，比較容易執(zhí)行起來(lái)。因?yàn)檫@些預(yù)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)都是每個(gè)部門(mén)自己填上去的。但是這種方式也存在缺點(diǎn)，缺點(diǎn)就是部門(mén)為了能夠更容易達(dá)到預(yù)算目標(biāo)，會(huì)發(fā)生預(yù)報(bào)最小值的情況，這種預(yù)算目標(biāo)沒(méi)有挑戰(zhàn)性，對(duì)于企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

（三）考核與激勵(lì)制度不規(guī)范

房地產(chǎn)公司考核和激勵(lì)制度不規(guī)范。首先，房地產(chǎn)公司內(nèi)部人員在分工上十分模糊，公司也沒(méi)有下達(dá)規(guī)范的員工績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)條例。再加上考評(píng)體系一般是以年為單位，時(shí)間比較長(zhǎng)，而員工的表現(xiàn)是發(fā)生變化的，因此，這種考核十分不規(guī)范。然后，房地產(chǎn)公司在考核的時(shí)候，更多考慮的是公司的收入，公司的利潤(rùn)，以及公司的成本等財(cái)務(wù)指標(biāo)。對(duì)于顧客滿意度，員工滿意度和員工的積極性，公司的軟文化等非財(cái)務(wù)指標(biāo)，公司考核制度沒(méi)有考慮進(jìn)來(lái)。公司各部門(mén)的員工為了能夠達(dá)到這些財(cái)務(wù)指標(biāo)，忽視公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，最后，激勵(lì)政策只是針對(duì)那些完成了預(yù)算結(jié)余的員工或者是部門(mén)，對(duì)那些達(dá)到了考核標(biāo)準(zhǔn)的員工和個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)，而對(duì)于那些沒(méi)有完成預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人和部門(mén)沒(méi)有采取懲罰的措施。獎(jiǎng)懲分明的激勵(lì)方式才能激活公司活力和創(chuàng)造力，促進(jìn)公司的進(jìn)一步發(fā)展。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對(duì)策

（一）完善預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)

完善預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)，可以通過(guò)設(shè)立單獨(dú)的預(yù)算管理小組的方式進(jìn)行。公司需要將全面預(yù)算的相關(guān)事宜交給預(yù)算小組去辦理。公司應(yīng)該嚴(yán)格按照要求，通過(guò)層層管理的制度來(lái)建立合理的全面預(yù)算體系，將管理預(yù)算相關(guān)事宜的決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公司日常工作事宜的工作機(jī)構(gòu)分離開(kāi)來(lái)，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算的客觀公正性。讓公司的管理體系變得井井有條，提高公司的發(fā)展效益。

為了增強(qiáng)員工對(duì)公司事務(wù)的關(guān)心程度，提高員工的工作積極性，公司可以設(shè)置定期全面預(yù)算總結(jié)分析會(huì)議。增強(qiáng)各部門(mén)之間的溝通了解。公司可以在每個(gè)月月末的時(shí)候，隨機(jī)抽取公司各個(gè)員工的工號(hào)，抽中的人可以參加公司總結(jié)會(huì)議。公司每個(gè)部門(mén)，每個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)層級(jí)的員工都要參加抽取活動(dòng)。公司需要做到的是每次抽取的員工都不能是一樣的。參加會(huì)議的員工可以對(duì)公司的具體情況進(jìn)行總結(jié)和匯報(bào)，并且可以針對(duì)公司的一些問(wèn)題提出自己的意見(jiàn)和建議。各個(gè)部門(mén)的代表也可以在會(huì)議上實(shí)現(xiàn)充分的交流，通過(guò)思想的碰撞，得到解決問(wèn)題更好的辦法。

（二）改進(jìn)全面預(yù)算編制的方法及程序

加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算編制方法的改進(jìn)工作。全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)中的編制方法有很多，主要有固定預(yù)算方法，滾動(dòng)預(yù)算方法等。雖然全面預(yù)算編制方法有很多，但是對(duì)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要實(shí)行不同的方法。各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需要充分考慮自己的行業(yè)性質(zhì)，行業(yè)特點(diǎn)以及行業(yè)對(duì)于企業(yè)管理方面所提出的要求，結(jié)合這些因素的考量，選擇一種適合自己的全面預(yù)算編制方法。通過(guò)這種形式選擇的全面預(yù)算方法能夠清晰地看到公司的實(shí)際情況，能夠適應(yīng)各種緊急變化情況，讓公司的計(jì)劃，無(wú)論是長(zhǎng)期計(jì)劃還是短期計(jì)劃都能夠被預(yù)見(jiàn)，從而可以降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約企業(yè)成本。

要想改進(jìn)全面預(yù)算編制程序，需要對(duì)預(yù)算編制程序加以規(guī)范。房地產(chǎn)公司需要充分考慮房地產(chǎn)在市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)模式，通過(guò)高層領(lǐng)導(dǎo)和基層員工相互結(jié)合的方式進(jìn)行全面預(yù)算編制操作。這種方式能夠讓員工感受到自己的存在價(jià)值，從而增加員工的工作參與度，基層員工通過(guò)切身的觀察和體會(huì)，對(duì)于公司的狀況了解更為具體，因此，有時(shí)候基層員工提出的建議更符合公司的實(shí)際情況，公司充分考慮這些合理化建議，能夠推動(dòng)公司做出更正確的決策。

（三）建立規(guī)范的工資激勵(lì)機(jī)制

公司不僅要實(shí)行激勵(lì)政策，同時(shí)也要出臺(tái)考核方案。對(duì)于超出考核要求的給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于未達(dá)到考核要求的給予懲罰。讓公司各個(gè)部門(mén)，各個(gè)層級(jí)的員工都能夠發(fā)揮最大的能力，增加全面預(yù)算的準(zhǔn)確程度。公司對(duì)于員工的獎(jiǎng)勵(lì)方法不要局限于傳統(tǒng)的發(fā)放獎(jiǎng)金，發(fā)放購(gòu)物券等物質(zhì)層面的激勵(lì)，公司還可以從員工的精神層面對(duì)員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。公司可以在考核結(jié)果出來(lái)以后，組織公司各個(gè)部門(mén)，各個(gè)層級(jí)的人一起，為超出考核標(biāo)準(zhǔn)的員工頒發(fā)榮譽(yù)證書(shū)，讓員工充分感受到工作的樂(lè)趣，增加其工作積極性。對(duì)于表現(xiàn)特別優(yōu)秀的員工，公司可以免費(fèi)為此員工提供學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，提高員工的工作能力。對(duì)于表現(xiàn)優(yōu)異的部門(mén)，公司可以出資為該團(tuán)隊(duì)提供集體旅游的福利或者是組織團(tuán)隊(duì)素質(zhì)拓展活動(dòng)，激發(fā)該部門(mén)的榮譽(yù)感，強(qiáng)化該部門(mén)凝聚力。而對(duì)于表現(xiàn)優(yōu)秀的高層管理人員，公司獎(jiǎng)勵(lì)其想要些權(quán)利，或者給予其更高的職位，或者提供其更好的學(xué)習(xí)深造機(jī)會(huì)。有獎(jiǎng)必有懲，對(duì)于那些表現(xiàn)十分不好的員工，公司除了要對(duì)其實(shí)行罰錢(qián)舉措，還可以采用負(fù)激勵(lì)策略，比如對(duì)于業(yè)績(jī)考核在最后幾名的員工，給予開(kāi)除處分，而對(duì)于項(xiàng)目監(jiān)管不利而導(dǎo)致發(fā)生重大事故的責(zé)任人給予降級(jí)或者開(kāi)除處罰。

四、結(jié)論

全面預(yù)算管理將企業(yè)會(huì)計(jì)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制連接起來(lái)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)行全面的管理。全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用也十分廣泛。本文主要研究全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中存在的問(wèn)題，并針對(duì)這些問(wèn)題，提出相關(guān)對(duì)策。經(jīng)過(guò)本文的研究得到，全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)中主要存在預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)不完善，預(yù)算編制方法及程序不合理，考核與激勵(lì)制度不規(guī)范等問(wèn)題，可以通過(guò)完善預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)，改進(jìn)全面預(yù)算編制的方法和程序，以及建立規(guī)范的工資激勵(lì)機(jī)制來(lái)促進(jìn)全面預(yù)算管理機(jī)制更好地為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。

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（作者單位：浙江信宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）