江蘇省房價波動特征分析及對策研究

楊瑞杰

(云南財經(jīng)大學(xué) 云南 昆明 650221)

房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，中國自2003年房改新政以來，我國房價總體呈現(xiàn)出攀升的態(tài)勢。2019年，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議強(qiáng)調(diào)，2020年房地產(chǎn)市場要長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，讓房子回歸居住的屬性，讓炒房逐步消失。但近年來，江蘇省的房價在逐步攀升，居民買房壓力逐漸增大。因此，需要正確認(rèn)識江蘇省的住房價格變動特征，采取有針對性的對策，來保證住房的居住屬性。

一、江蘇房價變動特征分析

(一)總體來看，江蘇省總體房價呈現(xiàn)上升態(tài)勢

1998年是我國房地產(chǎn)業(yè)十分關(guān)鍵的一年，1998我國開始實(shí)行住房改革，取消福利分房制度，極大的促進(jìn)了住房需求。2003年我國提出房改新政，2005年我國首次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。從住房價格增長率來看，江蘇省住房銷售均價由2003年的2017元/平方米上升至2018年的10542元/平方米，漲幅高達(dá)422.66%，年均增長率12.01%，總體為上升的態(tài)勢。2008年由于全球金融危機(jī)的影響，增長率為-0.84%。從住房開發(fā)投資額來看，江蘇省住宅投資額由2003年的597億元增長至2018年的8366億元，年均增長率高達(dá)20.02%。對比分析可知，江蘇省住宅投資額年均增長率遠(yuǎn)高于住房銷售均價的年增長率。從房價收入比來看，江蘇2016-2018最近三年的房價收入分別為6.53、6.24、6.7，均高于國際上所認(rèn)為的4-6的房價收入比合理區(qū)間。

(二)與全國及周邊省份相比，江蘇住房價格略高

江蘇省位于我國東部沿海中心，江蘇省北鄰山東，東南與浙江和上海相鄰，西鄰安徽。本文使用2003-2018年省際數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，總體來看，江蘇省房價低于上海和浙江兩個省份，但是高于山東、安徽以及全國的住房均價，并且近5年來，江蘇省住房均價高出全國住房均價的百分比已由2014年的18.09%上升至2018年的23.38%，與全國住房均價的差距越來越大。從房價年均增長率來看，2003-2018年間，上海年均增長率為13.21%，浙江年均增長率為13.54%，安徽年均增長率為11.81%，山東年均增長率為10.81%，全國年均增長率為9.66%，江蘇房價年均增長率高于全國房價年均增長率。

(三)省內(nèi)房價存在區(qū)域差異性

江蘇分為蘇中、蘇南、蘇北三個區(qū)域。我們選取江蘇13個地級市2004-2018年最近15年數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。其中，蘇南地區(qū)住房均價由2013年的2593元/平方米上升至2018年的13944元/平方米，年均增長率13.93%，蘇北地區(qū)住房均價由2013年的1454元/平方米上升至2018年的6450元/平方米，年均增長率13.93%，蘇中地區(qū)住房均價由2013年的1857元/平方米上升至2018年的8953元/平方米，年均增長率12.73%。

截止到2018年，住房均價最高的為南京，最低的為宿遷。其中，南京和蘇州的住房均價介于1.5-2萬，無錫、常州、揚(yáng)州的住房均價在1-1.5萬之間，南通、鹽城、鎮(zhèn)江、泰州、徐州、連云港、宿遷、淮安的住房均價在0.5-1萬之間，各個地級市的房價在以不同的增長率呈現(xiàn)遞增的趨勢。房價年均增長率最高的為南京，高達(dá)15.51%，最低的為淮安，為10.39%。

二、房價波動及區(qū)域差異原因分析

(一)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同

雖然江蘇整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但是蘇中、蘇南、蘇北存在一定的區(qū)域差異性，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，蘇中、蘇南、蘇北的經(jīng)濟(jì)自南向中向北逐步走低，蘇南和蘇北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在明顯的差距，蘇南地區(qū)城市GDP約為蘇北地區(qū)的一倍，蘇南地區(qū)地處長江三角洲經(jīng)濟(jì)帶，交通發(fā)達(dá)，并且受到上海的經(jīng)濟(jì)輻射，其包含省會南京，蘇州和無錫是重要的經(jīng)濟(jì)圈，因此，蘇南的經(jīng)濟(jì)增速一直保持較快的速度，無論是整體還是個體來看，蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都很強(qiáng)。蘇北地區(qū)主要分布在淮河以北，交通設(shè)施相對落后，缺乏大城市對其經(jīng)濟(jì)進(jìn)行推動，蘇北地區(qū)所包含的徐州、宿遷、連云港、淮安和鹽城五個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平均相對較低。蘇中地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到蘇南地區(qū)和上海的帶動作用，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平介于蘇南和蘇北之間。

(二)房地產(chǎn)市場開發(fā)成熟度不同

由于蘇北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化進(jìn)程以及人員流動速度不及蘇南和蘇中地區(qū)，所以蘇北地區(qū)的住房需求主要以剛性需求為主，投資需求相對較弱。此外，蘇北地區(qū)建筑用地多，人口密度低，因此，房價上漲預(yù)期低于蘇南和蘇中地區(qū)。以房價收入比來看，2018年，蘇南地區(qū)房價收入比為7.33，蘇北地區(qū)房價收入比為5.85，蘇中地區(qū)房價收入比為6.14，蘇南和蘇北地區(qū)房價收入比均高于國際上所認(rèn)為的4-6的房價收入比合理區(qū)間。

三、對策建議

(一)完善住房租賃市場

中國人有強(qiáng)烈的“安居樂業(yè)”思想，從而導(dǎo)致購房熱，完善住房租賃市場首先應(yīng)該培育人們的租房思想，改變?nèi)藗兣e債購買房屋也不愿租房的觀念。其次，政府應(yīng)該完善住房租賃市場相關(guān)的法律法規(guī)，加強(qiáng)對房屋租賃機(jī)構(gòu)的審查，取締不合法的住房租賃機(jī)構(gòu)，保障租房者的權(quán)益。最后，政府應(yīng)該加大廉租房的投放力度，不斷引導(dǎo)居民租房的消費(fèi)觀念，使有租房意圖的居民租的起，住的起，使消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)“安居”。

(二)促進(jìn)蘇中、蘇南、蘇北區(qū)域協(xié)調(diào)均衡發(fā)展

造成房價過高的原因有供給、需求、投機(jī)等，其中還有一個重要原因是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的地區(qū)將會匯集大量優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、科技等資源，配套公共基礎(chǔ)設(shè)施將會更加完善，規(guī)章制度將會更加健全，這些優(yōu)質(zhì)的條件將會吸引人們向經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的地區(qū)遷移，從而增加住房需求，推動當(dāng)?shù)胤績r的上漲。因此，應(yīng)該均衡發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，建立區(qū)域間協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制，根據(jù)蘇中、蘇南、蘇北的區(qū)域特點(diǎn)和實(shí)際情況制定不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略，充分利用經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較高地區(qū)的輻射作用，拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對較低區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以期達(dá)到區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的目的。

(三)抑制住房投機(jī)行為

房價過高的很大原因是由于房地產(chǎn)市場投機(jī)行為的存在，政府在進(jìn)行住房調(diào)控時應(yīng)注意抑制投機(jī)性住房需求，抑制投機(jī)性住房需求可以通過征收房產(chǎn)稅的方式進(jìn)行。在征收房產(chǎn)稅時，應(yīng)該實(shí)行有區(qū)別的房稅征收方式，對擁有兩套或者多套的家庭征收房產(chǎn)稅，并且按照住房擁有套數(shù)和住房擁有價值采用不同的稅率，隨著家庭擁有住房套數(shù)和住房價值的提高應(yīng)逐步提高稅率，增加居民購房投機(jī)行為的成本，從而達(dá)到抑制住房投機(jī)行為的目的，對僅擁有一套住房的家庭不征收房產(chǎn)稅，保障居民的基本住房需求。