分析房地產交易管理與不動產登記

劉樂葵

(婁底市住房保障服務中心 湖南 婁底 417000)

引言

房地產行業上下游產業多，帶動就業人員數量龐大，多年來在促進經濟社會發展、解決群眾住有所居等方面發揮了重要作用。其中房地產交易管理工作在整個房地產行業中占據重要的位置，也是房地產行業順利運行的重要環節。而不動產登記是權利人、利害關系人申請不動產登記機構在發展的過程中，將有關申請人的不動產物權事項記載在不動產登記簿的一種行為，從當前的應用情況來看，不動產登記主要是指房屋登記，具體包含房屋登記的申請、審查、登記、管理和發證等。

在保障房地產市場穩定發展大環境下，必須搞好房地產交易管理與不動產登記，決策層必須清晰地認識到其在發展道路上的關鍵性，因城施策才能實現房地產業的可持續發展。

一、房屋交易管理和不動產登記內涵概述

(一)房屋交易管理

房屋交易也被稱作是房地產交易，在具體實施操作的時候，是房地產交易主體之間通過房地產這種特殊商品來作為一種交易對象所從事的一系列市場交易活動。從實際發展情況看，房產交易的實施具有較強專業性，且從當前實際發展情況來看，房產交易形式豐富多樣，種類繁多，每一種具體的交易所需要遵循的原則和所需要辦理的手續都不同。房屋交易管理具體是指房屋交易行政管理部門對市場中當事人以房屋作為交易對象而從事的一系列交易活動的管理，具體包含房屋的轉讓、抵押、面積管理、房屋交易檔案等。

(二)不動產登記

“不動產統一登記，是由2013年11月20日召開的國務院常務會議決定，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度”，不動產登記是我國物權法中的一項重要物權制度類型，具體是由在權利人和利害關系人申請之后，由國家專職部門按照規定將不動產物權、變動事項變更情況記載在不動產登記簿中的一種重要行為。不動產登記在根本屬性上是物權公示的一種重要手段，是一種能夠產生司法效果的事實性行為，在開展的過程中不屬于非登記機關的行政管理行為。

二、房地產經濟發展背景下不動產登記的作用

不動產登記制度的落實其重要性不僅在于公示不動產的產權變動，更是為了有效維護房產交易市場的安全性，對房屋歸屬權有正確公正的判斷。不動產權的歸屬一直以來都難以有效判定，交易風險也高于動產，為保證房產交易過程中的安全性和合理性，對房屋權利和基本狀況進行詳細的調查，保障房地產行業健康發展。

(一)穩定房價

房價是如今社會各界都廣泛關注的問題，在建立不動產登記制度后，我國的房地產相關政策和房價也有了新的變化。伴隨不動產登記制度而來的是房產稅預期，這對房價造成了深入影響。而不動產登記制度建立與執行并不僅是為了用于調控房價，也是確保自由體制在人性化的調試之下維護市場秩序，降低交易風險。不動產登記制度的落實更方便了對個人住房房產稅的征收，對購房人員的市場預期產生影響。因為這個作用使部分不動產權利人考慮對房產進行拋售，快速增加二手房屋市場的供給，改變現有的供求關系。

(二)降低交易風險

不動產在居民的日常生活中是比較重要且大額的資產，不動產登記制度可以在房地產歸屬權的問題上有效地維護房地產交易的可靠性和安全性。若沒有相關的文件證明，房屋所有權在交易過程中很容易引發問題，且難以通過房屋的使用權來對其進行判斷，使其造成的商業風險往往大于流動風險。因此，雙方在交易過程中往往為確保交易的安全性耗費大量的時間和精力，造成交易成本的增加。不動產登記制度的建立可以使交易各方有效的掌握當前不動產權的歸屬情況，了解房屋基本信息保證交易的安全性。

三、強化房地產交易管理措施

(一)對標調控政策要求，建立市場監測體系

充分發揮信息平臺和數據共享優勢，健全完善包括住宅用地價格、新建商品房住宅價格、二手住宅價格和住宅租賃價格在內的房地產市場交易價格信息采集工作機制；綜合土地供應、去化周期、金融信貸等參考指標，建立月度、季度、年度分析評價監測工作體系，為政府和有關部門在供地計劃、銷售管理、稅收政策等方面科學決策提供堅實的數據分析支撐，從而確保住宅各類交易價格與城鎮居民人均可支配收入增長相適應，切實推動“穩地價、穩房價、穩預期”調控目標順利實現。

(二)推進信用體系建設，加強市場主體監管

強化行業管理，完善市場檢查工作機制，培養建立一支業務精良、人員齊備、作風頑強的工作隊伍，對房地產開發企業、經紀機構銷售行為、經營行為開展常態化檢查；加強社會監督，進一步拓寬、暢通信用線索搜集反饋渠道，推動完成行業信用工作信息化建設，及時發布行業信用信息和紅黑名單，定期開展市場主體信用等級評定，健全完善守信激勵、失信懲戒機制，增強誠信經營意識，全面推進房地產市場信用體系建設。

(三)聚焦交易合同管理，規范市場運行秩序

聯合市場監管部門，進一步加強商品房銷售合同、二手房買賣合同、住房租賃合同示范文本的規范使用，對商品房備案格式合同條款開展事中事后檢查，清理可能侵害購房人合法權益的霸王條款。研究制定二手房買賣居間合同示范文本，規范房產中介服務環節的合同簽訂。同時，以交易合同管理為抓手，強化商品房銷售價格管控，查處擅自調整備案價格，以合同附件、補充合同、陰陽合同等方式另行約定房價，以不按合同約定價格結算房價等手段規避價格管理的違規行為，積極提升各類交易成交價格申報真實性和透明度。

四、房地產交易管理和不動產登記協調管理策略

(一)深刻認識和把握二者之間的關聯，實現彼此有效銜接

不動產統一登記改革的目的是實現不動產登記和房產管理的一站式服務，并在發展的過程中減少不必要的辦理環節，拉近管理部門和人民群眾之間的關系。房地產交易是不動產登記的重要原因，不動產登記也是房地產交易的重要結果，通過對不動產的登記能夠在以往的基礎上進一步明確產權劃分，進而確保房地產交易的安全。從房地產登記管理發展實際情況來看，其中最為頻繁和工作量最大的工作是房屋轉移和房屋抵押貸款。房地產交易是否科學有效直接影響民眾的權益與和諧社會的構建。為了能夠更好地提升房屋管理成效，需要相關人員辯證認識房屋管理和不動產登記的關系問題，調動一切積極因素促使二者實現一站式管理服務。

(二)房地產交易和不動產登記的協調發展需要充分利用地區現有資源

1.實現房地產交易和不動產機構的一體化管理

在房地產交易和不動產登記協調發展的過程中。在政府部門的安排下一個機構需要負責房地產交易和不動產的具體登記管理，來對房地產交易和不動產登記銜接工作開展有效的管理，并在具體發展的過程中接受國土部門的監督。

2.設立房地產交易不動產登記綜合服務窗口

在房地產交易和不動產登記協調管理的過程中要設立監督管理部門，并在同一個辦事大廳設立一站式的服務，對群眾一次性申請、房地產交易不動產登記和房屋管理進行統一管理，實現對一系列不動產權證的一次性發放管理，實現對房地產交易申請資料和一系列不動產登記資料的分類歸檔。

(三)打造房地產交易管理新平臺

在不動產登記之前，各地區的登記機構一般都具備行政管理的職能，但是從發展實際情況來看，受思想觀念和人員配置問題的影響，各地區房屋登記機構的工作重點在登記工作上，沒有過多的人力來進行房地產交易與不動產登記的研究。“建立規范、高效、科學的交易與登記發證管理體系，并不斷改進完善”，是今后的重要任務。在登記職能被剝離之后，交易管理機構需要轉變自己以往的管理理念，借助先進的計算機系統來實現數據信息共享，通過利用不動產登記信息的數據分析研究來制定出科學合理的流程，打造一種科學有序的房地產市場管理發展模式。

五、結束語

綜上所述，隨著社會經濟的快速發展，各類經濟糾紛不斷發生，現代社會不動產登記成為保護登記者經濟利益的重要手段。在我國房地產交易管理與不動產登記必須做到一體、嚴謹、科學與創新。逐步完善房地產交易與不動產登記的制度，相信未來城市化發展的浪潮下，在房地產市場的健康、可持續性發展下，最終實現我國房地產交易管理與不動產登記的最終有機融合。