萬達從“買買買”模式轉變為“賣賣賣”模式研究分析

韓皓宇

(青島理工大學 山東 青島 266520)

一、公司簡介

萬達集團創立于1988年，形成商業、文化、網絡、金融四大產業集團，2017年位列《財富》世界500強企業第380名。其中，萬達網絡科技集團是實業+互聯網大型開放型平臺公司，擁有飛凡信息、快錢支付、征信、網絡信貸、大數據等公司，運用大數據、云計算、人工智能、場景應用等技術為實體產業實現數字化升級，為消費者提供生活圈的全新消費服務。萬達商業地產股份有限公司是全球商業地產行業的龍頭企業，已在全國開業109座萬達廣場，持有物業面積規模全球第二。萬達集團酒店管理公司目前已在全國開業運營71家五星級和超五星級酒店。同時，萬達擁有全資的萬達嘉華五星級酒店、萬達文華超五星級酒店和頂級的萬達瑞華酒店品牌。萬達文化產業集團是中國最大的文化企業，已進入電影院線、影視制作、影視產業園區、舞臺演藝、電影科技娛樂、主題公園、連鎖娛樂、報刊傳媒、字畫收藏、文化旅游區等多個行業。

二、背景簡介

王健林曾豪氣地說：“外界說萬達就知道買買買，那我們就繼續買買買。”但從2017年7月開始，畫風突變，“賣賣賣”成了萬達業務發展的主題。當年6月中旬，金融監管部門緊急要求銀行排查對部分大財團的授信和海外融資特別是并購貸款、內保外貸等業務的風險。其中包括萬達、海航、復星等數家企業，它們都是近年來海外投資比較兇猛的民營財團。

央行行長周小川亦強調，海外投資存在一些過熱的情緒。這其中有一部分實際上跟我國對外投資的產業政策要求不符合，比如投一些體育、娛樂、俱樂部，對中國也沒有太大的好處，同時在外面還引起了一些抱怨。因此，進行一定程度的政策指導，我們認為是有必要的，也是有成效的。

因此，萬達的這場風波源于海外瘋狂投資后銀行對其融資的收緊，在整個中國都在去杠桿的情況下，萬達也不得不回收現金，準備過冬。

三、案例分析

2017年7月10日，萬達集團突然宣布，以438.44億元億元將13個文旅項目的91%股權、以335.95億元將76個酒店轉讓給融創中國，之后，富力地產臨時入局，僅以199.06億元就收購了萬達77家城市酒店全部股權。

一年多后的10月29日，融創中國又以62.81億元收購萬達旗下原文旅集團和13個萬達文旅城的設計、建設、管理公司。而根據之前的協議，萬達城的設計、建設，自持物業的管理、運營，全部由萬達負責，融創未來20年支付萬達品牌許可費共計130億元。

這么做的原因，主要是由于缺錢。融創收購文旅項目的價格只是這些項目的注冊資本金，融創官方也測算，13個萬達城91%股份對應的凈資產公允價值約為人民幣670億元。富力地產更不用說，以六折價格收購了77家酒店，一舉成為全球最大的五星級酒店業主。

對于融創的目的，一是萬達的土地儲備與地產業務，能滿足融創對土地的渴求，可直接入賬2000多萬平米的土地資源；二是萬達文旅、萬達影業等相關業務，能與樂視打包經營，取長補短。

(二)萬達手中百年人壽的股份賣于綠城中國

王健林除了賣掉萬達城項目，現在還將手中所持有的百年人壽的股份全部賣了。12月17日，綠城中國公告稱，公司與賣方簽訂股份轉讓協議，以現金27.18億元收購百年人壽9億股股份，占比為11.55%。但此次收購是否成功，還需要等待銀保監會的最終批復。如果該筆收購最終得到批復，也就意味著萬達不再擁有保險業務的金融牌照。

百年人壽成立于2009年，總部位于大連，是東北地區首家中資壽險法人機構。主要經營人壽保險業務，從事提供人壽保險、健康保險、人身意外保險、再保險、獲批準使用自保費產生的所得款項及中國銀保監會所批準的其他業務。

對照組用雌激素軟膏（國藥準字：J20090033）治療，清洗外陰后將藥物涂抹于陰道內，1次/d；觀察組在對照組的基礎上給予保婦康栓治療，清洗外陰后將藥物置于陰道內，1次/d。兩組均治療14 d。

萬達此前已出售多項資產，而轉讓百年人壽股權，意味著其出售資產的范圍已延伸到金融領域。2015年萬達啟動第四次轉型后，即形成了商業、文化、金融、電商四個支柱產業，其中，萬達金融集團旗下擁有保險、投資、資管、網絡小貸、私募基金等業務板塊，保險板塊即對應百年人壽。

綠城中國收購百年人壽的目的：綠城中國表示，收購百年人壽符合公司作為一家“中國理想生活綜合服務商”的商業理念，并能使其的業務種類更多元化。由于公司的主要客戶群與百年人壽的保障型保險顧客群具有一定重疊，預期將會有交叉銷售的潛力，產生協同效應。收購能擴大公司的收入基礎及增其財務狀況。

(三)海外地產項目或將清盤

萬達集團頻頻出售海外地產項目。具體為，出售首個海外地產項目萬達·倫敦ONE60%股權給富力地產，另外40%股權仍由萬達香港持有。此次交易價格為3560萬英鎊，同時，富力同意代表倫敦項目公司向萬達酒店償還債務約1.59億英鎊，兩項合計為17.21億元。倫敦項目系萬達于2013年斥資10億英鎊買入，為萬達集團的首個海外項目，也是萬達集團高檔酒店全球化布局的開始。

2月15日，萬達又以約為50000萬歐元出售了馬德里競技俱樂部17%股權。3個月后，萬達再次大甩賣。其在澳洲黃金海岸項目及悉尼項目也被出售，價格為3.15億澳元。此次的接盤方為玉湖集團，玉湖集團還需向萬達集團償還債務8.15億澳元，包括現有貸款及額外貸款。

9月18日，萬達集團還向三五集團出售位于芝加哥的摩天大樓。加上去年出售的西班牙大廈，至此，萬達集團位于海外的地產項目僅剩下位于芝加哥的萬達大廈。

11月16日，萬達集團同意將位于美國加州比弗利山莊一地塊出售給英國倫敦一家房地產公司。此外，萬達集團位于芝加哥的萬達大廈項目似乎也已有買家在洽談之中。

四、萬達“賣賣賣”的目的

(一)為了償還債務，降低負債率

王健林在接受財新采訪時透露了收回資金的用途，那就是：“通過給榮成的資產轉讓，萬達商業負債率將大幅下降，這次回收資金全部用于還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。”也就是說，用“賣”文旅項目和酒店的錢去還萬達商業的銀行貸款。

截至2016年底，萬達商業地產已經發行的公司債券共8筆，合計350億元。其中，兩筆2020年到期，合計100億元；6筆2021年到期，合計250億元。從萬達商業地產募集的資金用途來看，大多是償還公司金融機構借款或補充公司流動資金。

截至2016年底，萬達商業地產貨幣資金為1002億元，總資產為7511億元，負債合計為5278億元，資產負債率為70%。其中，短期借款為12億元，一年內到期的非流動性負債達233億元；長期借款和應付債券分別為1183億元和817億元。

根據萬達商業的說法，2016年末公司短期借款同比減少22.78%，原因是公司增加了成本較低的債券、中期票據等籌措資金的方式。債券的償債資金將主要來源于公司經營活動產生的收益和現金流。2016年，其合并口徑營收和凈利潤分別為1298.55億元和379.76億元。

這就透露了重要信息，萬達商業的負債率是70%。

(二)為了資產轉型，去地產化，萬達要以“輕資產”形象經營

2016年萬達集團基于對房地產未來發展趨勢的分析,逐步降低房地產的比重,開啟“輕資產”轉型的改革。萬達集團“輕資產”模式即萬達只負責選址、策劃、管理等,將萬達廣場的建設項目外包,他人出資線上信息化管理,收益從租金中抽取比例。這是一種全新模式,萬達從2014年開始研發,現在已開始運行。

針對去年以來萬達集團“買買買”模式戲劇性地逆轉為“賣賣賣”模式，除了受傳言中監管層排查其銀行授信等因素外，萬達運營風向突變或是在去杠桿、去地產化。通過處置地產項目，實現輕資產轉型。

去年以來，萬達集團內部實施了架構調整，此前，萬達集團旗下四大產業集團為商業、文化、金融、網科。其官網顯示，如今，四大產業集團調整為商管、文化、地產、金融，曾經的網科集團退出。而最大的變化是商管集團成立。根據今年初王健林在萬達集團年會上講話，商管集團定位于純粹的商業物業持有和運營管理商，萬達的地產業務由獨立的地產集團運營。今年3月，萬達商業更名為萬達商管。

萬達官網顯示，地產集團開發的產品包括萬達廣場、萬達酒店、萬達城、萬達茂等商業地產產品，以及萬達旗下的住宅項目。可見，通過架構調整、資產處置，萬達集團似乎已經實現降杠桿、去地產化目的。

萬達的輕資產有兩個戰略目標:一是2020年開業400個至500個萬達廣場，到2025年爭取開業1000個萬達廣場；二是2020年萬達商業地產凈利潤的三分之二要來自租賃收入。將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉“地產”二字，變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司，去房地產化，也實現萬達商業地產的全面轉型。

2015年,王健林提出在三到五年內把“地產”去掉,完成徹底轉型的目標。按照萬達集團的設想,去地產化并不意味著完全告別房地產,而是要從房地產為主的企業轉型為以服務業為主的企業。

根據王健林在2017年萬達集團的工作總結中所說,萬達轉型的關鍵是萬達商業轉型,而萬達商業轉型關鍵是從單一重資產企業轉為輕資產為主、輕重并存發展的企業。按照王健林的設想,萬達的輕資產分為兩類,一類叫做投資類,一類叫做合作類。投資類就是別人出錢,萬達助其找地、設計、建設、招商、竣工運營后移交給對方,其中還有一個資本化程序。合作類就是萬達既不出錢,也不出地,覺得項目合適,跟別人簽合同,幫別人建設,建成后租金三七分成。目前萬達主要推行合作模式。

同時，萬達想回A股，必須“去地產”化。2016年萬達商業從港交所退市時和投資方簽訂了對賭協議，如果退市滿2年或2018年8月31日前未能實現在境內主板市場上市的目標，萬達集團以每年12%的單利向A類投資人回購全部股權，以每年10%的單利向B類(境內)投資人回購全部股權。

事實上，萬達商管自2015年9月2日以來就一直謀求在A股上市，但是截至今日，萬達商管在A股IPO已經排了三年多的隊，卻遲遲沒有進展。萬達商管的A股難上市最重要的原因就是公司的地產屬性十分明顯。民生證券此前指出，2010年“國十一條”出臺，證監會要求房地產公司IPO和再融資都需要征求國土資源部意見，實質上叫停了房地產企業的股權融資，房企IPO也基本停止。

五、結論

萬達進行商業模式的轉變原因主要有兩點：(1)為了償還債務，降低負債率；(2)為了資產轉型，去地產化，萬達要以“輕資產”形象經營。