房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)探究

(北京物資學(xué)院商學(xué)院 北京 101149)

一、房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。從十九大報(bào)告關(guān)于中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展的精神或原則來(lái)看，其包括了三個(gè)方面的內(nèi)容。一是給當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重新定位，中國(guó)住房市場(chǎng)要回到它的基本的居住功能，去除住房投資及賺錢(qián)的效應(yīng)。二是為了讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回到居住功能，就得對(duì)國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度進(jìn)行重大改革。三是新的住房制度安排要求保證每一個(gè)居民居住權(quán)的天賦性。這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最終目的，離開(kāi)了此目的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能就會(huì)改變。[1]2017年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”。這表明了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的堅(jiān)定決心，也暗含了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫處于積聚甚至膨脹階段。[2]

二、企業(yè)投資房地產(chǎn)給自身帶來(lái)的影響

房地產(chǎn)投資會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生多方面的影響，下文主要從創(chuàng)新、全要素生產(chǎn)率、資本效率方面進(jìn)行分析。

(一)房地產(chǎn)投資與企業(yè)創(chuàng)新。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲以及房地產(chǎn)投資規(guī)模快速增長(zhǎng)，可能會(huì)對(duì)企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)生影響。一方面，上市公司房地產(chǎn)投資有助于提高經(jīng)營(yíng)所得，緩解融資約束，增加研發(fā)投入，進(jìn)而提升創(chuàng)新。投資房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)存“補(bǔ)償效應(yīng)”，即企業(yè)在主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)較低的情況下將部分資金投資到利潤(rùn)較高的房地產(chǎn)行業(yè)，然后利用投資于房地產(chǎn)行業(yè)的所得支持其研發(fā)等創(chuàng)新活動(dòng)。另一方面，上市公司房地產(chǎn)投資可能會(huì)擠占企業(yè)資源，導(dǎo)致企業(yè)創(chuàng)新資金和人力資源錯(cuò)配，進(jìn)而抑制企業(yè)創(chuàng)新。可能由于房地產(chǎn)行業(yè)與本行業(yè)之間利潤(rùn)落差極大，企業(yè)將資金等資源配置到房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)周期長(zhǎng)的研發(fā)投資構(gòu)成“擠占效應(yīng)”。這會(huì)進(jìn)一步削弱與抑制企業(yè)創(chuàng)新。

熊凌云[3]利用2006—2015年間A股非金融企業(yè)數(shù)據(jù)(剔除了所有房地產(chǎn)上市企業(yè))，研究上市公司房地產(chǎn)投資對(duì)企業(yè)創(chuàng)新的影響。研究發(fā)現(xiàn)，上市公司房地產(chǎn)投資與企業(yè)創(chuàng)新投入、技術(shù)人力資源投入以及創(chuàng)新產(chǎn)出負(fù)相關(guān)，說(shuō)明房地產(chǎn)投資對(duì)企業(yè)創(chuàng)新的抑制效應(yīng)超過(guò)提升效應(yīng)。

(二)房地產(chǎn)投資與全要素生產(chǎn)率

1.房地產(chǎn)投資對(duì)全要素生產(chǎn)率增長(zhǎng)的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)投資增加可以在一定程度上擴(kuò)大需求規(guī)模，對(duì)提高全要素生產(chǎn)率形成激勵(lì)。一方面，房地產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大可以推動(dòng)居民消費(fèi)升級(jí)，增加創(chuàng)新產(chǎn)品的需求。另一方面，因?yàn)檎块T(mén)壟斷了我國(guó)城市建設(shè)用地的供給，短期內(nèi)，房地產(chǎn)投資增加會(huì)推高地價(jià)，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)形成財(cái)富效應(yīng)，誘導(dǎo)居民增加現(xiàn)期消費(fèi)。房地產(chǎn)投資增加，對(duì)企業(yè)融資活動(dòng)具有信用緩解效應(yīng)，有利于企業(yè)增加創(chuàng)新投資，工業(yè)全要素生產(chǎn)率提升。

2.房地產(chǎn)投資對(duì)全要素生產(chǎn)率增長(zhǎng)的抑制作用。房地產(chǎn)投資過(guò)熱，住房?jī)r(jià)格不斷上漲，需求規(guī)模趨于下降，激勵(lì)作用弱化，全要素生產(chǎn)率降低。一方面，房地產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大推動(dòng)房?jī)r(jià)高漲，導(dǎo)致居民用于購(gòu)房的成本不斷增加。住房支出擠占了部分消費(fèi)，居民消費(fèi)比例不斷下降，房地產(chǎn)的預(yù)算約束效應(yīng)顯著大于財(cái)富效應(yīng)。另一方面，房?jī)r(jià)上漲會(huì)引發(fā)居民的投機(jī)行為，這種購(gòu)房支出對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出財(cái)富效應(yīng)。居民消費(fèi)減少，需求規(guī)模縮小，削弱了企業(yè)進(jìn)行技術(shù)和管理創(chuàng)新的動(dòng)力，進(jìn)而降低工業(yè)全要素生產(chǎn)率。同樣，房地產(chǎn)過(guò)度投資也會(huì)抑制企業(yè)的創(chuàng)新投資，降低工業(yè)全要素生產(chǎn)率。這種抑制作用與企業(yè)的資金供給以及投資決策有關(guān)。從工業(yè)企業(yè)的資金供給來(lái)看，商業(yè)銀行在我國(guó)是一個(gè)重要的資金來(lái)源。房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，基于風(fēng)險(xiǎn)偏好，銀行更傾向于貸款給房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致大量資金流向房地產(chǎn)。由于創(chuàng)新投資具有周期長(zhǎng)、不確定性強(qiáng)等特點(diǎn)，企業(yè)外部融資受到抑制必定會(huì)傾向于降低創(chuàng)新投資。

李江濤[4]以我國(guó)2001-2014年30個(gè)省份的數(shù)據(jù)為樣本，構(gòu)建動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，并采用系統(tǒng)GMM估計(jì)方法實(shí)證研究房地產(chǎn)投資對(duì)工業(yè)全要素生產(chǎn)率的影響。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資與工業(yè)全要素生產(chǎn)率之間的關(guān)系表現(xiàn)為“倒U型”，說(shuō)明房地產(chǎn)投資適度增加對(duì)提高工業(yè)全要素生產(chǎn)率有促進(jìn)作用，而房地產(chǎn)投資過(guò)熱則會(huì)抑制工業(yè)全要素生產(chǎn)率增長(zhǎng)。

(三)房地產(chǎn)投資與企業(yè)資本效率。房地產(chǎn)投資可為企業(yè)帶來(lái)諸多收益，比如獲得稅收利益、滿(mǎn)足長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略、控制長(zhǎng)期成本、緩解融資約束、疏解政治壓力等。但其負(fù)面影響不容忽視：首先，它可能導(dǎo)致企業(yè)家精神的錯(cuò)配，影響經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展。眾所周知，如果將大部分企業(yè)家精神配置到生產(chǎn)性活動(dòng)上，那么企業(yè)創(chuàng)新能力和國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力就能夠得到持續(xù)發(fā)展；如果過(guò)多地配置到非生產(chǎn)性活動(dòng)中，將造成社會(huì)福利損失與資源浪費(fèi)。其次，房地產(chǎn)占用大量資金，客觀上會(huì)擠壓企業(yè)的創(chuàng)新投入，阻礙技術(shù)進(jìn)步與產(chǎn)業(yè)升級(jí)，導(dǎo)致“低技術(shù)鎖定”。再次，金融市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)資產(chǎn)將對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生巨大沖擊。

米旭明[5]從資本效率的角度對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)投資進(jìn)行普遍和精確地估計(jì)，為理解其經(jīng)濟(jì)后果提供一個(gè)微觀證據(jù)。研究表明：總體上，房地產(chǎn)投資與資本效率改進(jìn)之間存在倒U型關(guān)系，低投資密集度無(wú)法獲得改進(jìn)效應(yīng)，高密集度使資本效率進(jìn)一步惡化。投資不足的上市公司，任何水平的投資都無(wú)法改進(jìn)資本效率；投資過(guò)度公司在中等密集度投資能夠獲得改進(jìn)效應(yīng)。

三、總結(jié)

綜合以上分析，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)廣闊，房地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)略微上升，會(huì)有大批企業(yè)投資房地產(chǎn)。作為企業(yè)投資者，應(yīng)適當(dāng)把握房地產(chǎn)投資的度，并不是投資額度越大給企業(yè)帶來(lái)的影響越好。房地產(chǎn)投資與全要素生產(chǎn)率和資本效率改進(jìn)之間都存在倒U型關(guān)系，房地產(chǎn)投資適度增加可以擴(kuò)大需求規(guī)模，增加創(chuàng)新投資，有助于提高企業(yè)全要素生產(chǎn)率和資本效率。但房地產(chǎn)投資過(guò)熱會(huì)減少消費(fèi)需求，削弱全要素生產(chǎn)率提升的動(dòng)力；并且，擠占技術(shù)和管理創(chuàng)新投資，導(dǎo)致企業(yè)全要素生產(chǎn)率和資本效率下降。企業(yè)首先應(yīng)保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可以順利開(kāi)展，并對(duì)研發(fā)創(chuàng)新支出進(jìn)行預(yù)算，留存充足的資金，保證研發(fā)活動(dòng)擁有足夠的資源。在此前提下適當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，改進(jìn)企業(yè)資本效率。