房屋租賃中的押金困境及出路

(淮北師范大學 安徽 淮北 235000)

一、合同法框架下的房屋租賃法律制度

我國房屋租賃法律制度主要由合同法進行規定，法律關系由合同法進行調整，在合同法的框架下，對房屋租賃法律制度的專門規定主要有兩個方面：

(一)買賣不破租賃。近代民法理論逐漸從重權屬轉移到重利用，把對弱勢群體權利的保護作為重要的價值取向，為了維護交易安全，穩定租賃關系，保護承租人的生存利益，近代民法不僅在理論層面，更在立法層面突破了合同的相對性原則，逐漸確立了房屋租賃合同中的“買賣不破租賃原則”，從而進一步對房屋承租人的利益進行保護[1]。我國合同法第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”該規定確立了買賣不破租賃規則。

(二)優先購買權。我國是大陸法系國家，很多法律規則的制定都借鑒了同為成文法系的德國。優先購買權規則也不例外。該規則產生于第二次世界大戰之后，最先由德國民法典對該規則進行了規定，旨在通過限制出租人的所有權，從而對相對弱勢的承租人的立法保護。我國在合同法第二百三十條以及2009年最高人民法院作出的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一、二十二、二十三、二十四條，對房屋承租人的優先購買權做出了規定。該條款主要規定了，在同等條件下，承租人享有優先購買該房產的權利，如果出租人沒有在合理期限內以合理的方式告知承租人的，對承租人的優先購買權造成侵害的，承租人主張損害賠償的，人民法院予以支持。

二、房屋租賃中的押金問題

(一)租賃合同中押金約定不明。我國合同法并未對房屋租賃中的押金問題做出詳細的規定，主要遵循意思自治原則，由租賃合同的雙方協議約定。我國的房屋租賃大體上主要有三種模式：(1)由房屋所有者自己張貼廣告對外出租，這種方式一般也是由房屋所有者或者實際出租人直接與承租人達成租賃協議，不存在中介公司賺差價。(2)房屋所有者或實際出租人將房屋信息提供給中介公司，由中介發布租賃信息，招徠承租人，中介公司賺取半個月租金的服務費用，該筆費用往往由承租人承擔。(3)房屋所有者與房屋租賃公司簽訂長約合同，將房屋長期租賃給房屋租賃公司，由房屋租賃公司將房屋進行適當改造與裝修，再進行對外出租。

無論是哪種模式，在房屋租賃過程中，押金是存在的，一般多付一個月租金為押金。在第(1)種情況下，出租人往往不會提供比較規范的合同文本，此時往往由一方手寫一份合同，其規范性不言而喻地不夠規范，經常出現不寫押金的情形。即使在第(2)、(3)種情形下，由房屋中介或者租賃公司提供格式合同，但是也經常出現不寫押金的情形。押金是一種約定俗成的“不成文”規定。

(二)押金存在的目的。在房屋租賃中，出租人往往會多收取一個月租金為押金，其目的是為了在承租人居住使用標的房屋過程中，如對附屬物及出租人提供的家具等設備造成損壞情形下，到合同履行完畢后，根據附屬物等損毀的情況相應扣除損失部分對應價值。押金是以擔保的角色發揮作用。出租人收取押金是為了在財物損毀情形下，直接從押金中扣除，從而避免訴訟的麻煩。

(三)出租人收取押金的弊端。押金本身作為一種財物擔保，其存在的初衷是為了保護出租人的利益，但實踐中，合同履行完畢后，出租人往往以各種理由拒絕返還押金，對承租者的利益造成實質侵害。另一方面，由出租人收取押金已然成為一種約定俗成的習慣，且該習慣很難由承租人推翻或打破。從社會資源占有的角度看，出租人一般擁有不止一套房屋，而承租者多為剛畢業大學生或外來的務工人員。出租者相對于承租者在資源占有的地位上處于絕對強勢的一方，占有更多的社會資源。盡管租賃作為市場經濟中一種有效的資源配置方式與手段，但從近代民法理論的發展趨勢看，愈發傾向于保護在社會資源占有的地位上更處于弱勢的承租人[2]。當前的問題在于出租人將“押金制度”當作侵害出租人合法權益的一種工具。

(四)承租人權利救濟的困境。法諺云：“有權利必有救濟”，但權利受到侵害的一方并不是每次都會選擇法律來救濟自己的權利。權利人在維權將法律從應然狀態激發到實然狀態的過程中，不僅要對法律關系有所考量，更需要衡量救濟該項權利所付出的成本。正義是無價的，但實現正義是有價的。[3]如房屋租賃過程中，出租人拒絕返還押金，或以各種理由拒絕返還押金的行為，就是擺在承租人面前的選擇困境。房租一般以押一付三、押一付六、押一付十二的方式給付。除了北上廣深等一線城市，大多數承租人系一人租一間，租金最高大約在2000元，低的在600～800元。如果發生出租人拒絕返還押金的情況，承租人幾乎不會選擇法律途徑維護權利。一方面，承租人欠缺法律知識與專業技巧,提起訴訟往往需要委托律師，但律師費都比押金高。另一方面，還有時間成本，權衡之下，承租人會選擇忍氣吞聲，放棄自己的權利。

三、房屋租賃押金困境之出路

從立法趨勢看，更加傾向于對弱勢群體的權利保護，誠如前文所述，我國借鑒德國民法確立了“買賣不破租賃”制度以及“承租人優先購買權制度”。[4]但從立法層面看，我國房屋租賃法律制度的規定相對模糊，采取的是意思自治原則，由雙方約定。出租人在社會資源占有上相對于承租人處于絕對優勢地位，出租人可以輕易地利用其優勢對承租人的權利進行侵害，同時出于權利救濟的成本考量，承租人更多地會選擇放棄權利救濟，或以報復的方式損壞部分家具或設備。無論采取何種方式，都與社會主義核心價值觀相悖。盡管司法實踐中，對于失信人員的懲罰力度日益加大，但其針對與涵蓋的對象是有限且范圍較小的。因此，在立法層面，應當對押金制度加以明確與細化，使得其更具有操作性。如美國《房屋租賃法》中就明確規定：押金是可取回的(refundable)。當出租人收取押金時，租賃契約必須以書面為之，且必須說明押金的擔保標的，以及承租人取回押金的方式。[5]

考察世界各國房屋租賃立法進程可以發現，以保護住房承租人合法利益為宗旨，實現出租人與承租人于住房租賃關系中實質上的平等，是各國租賃立法的重要課題之一。[6]我國關于房屋租賃的立法亟待完善，應借鑒房屋租賃法律制度較完善的歐美等國，將押金制度以切實具體的法律條文加以明確，對房屋租賃合同中惡意侵害承租人的出租人加以懲罰，增加懲罰性處罰條款，如因惡意不返還押金被起訴，出租人敗訴的五倍賠償與承租人,更要將其失信行為納入征信系統，從而更好的約束出租人的行為。

四、結語

我國房屋租賃法律規則亟需完善健全，使之更加詳細具體具有可操作性。在制度設計上應當發揮法律的平衡與調節作用，進一步限制出租人的權利，保護承租人的生存權利，加大對“押金”失信人員的懲罰力度，構建合理的押金保存制度，從而更有效的維護承租人的權利。