基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地價(jià)值評(píng)估探析

許宜群

摘要 “三舊”改造是黨中央、國(guó)務(wù)院大力支持的項(xiàng)目，“三舊”改造后的土地容積率得到了一定提升，用地性質(zhì)發(fā)生了變化，最終土地價(jià)值也發(fā)生了較大的變化?；诖?，本文利用市場(chǎng)比較研究方法，結(jié)合‘三舊”改造現(xiàn)狀，剖析了“三舊”改造后地塊溢價(jià)特征。并結(jié)合典型城中村案例數(shù)據(jù)，對(duì)基于溢價(jià)特征的‘三舊”改造土地價(jià)值進(jìn)行了評(píng)議估測(cè)分析。

關(guān)鍵詞 溢價(jià)特征 “三舊”改造 土地價(jià)值

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.193 87/j.cnki.1009-0592.2020.01.323

在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，土地經(jīng)濟(jì)是具有重要作用的資源，土地價(jià)格在土地經(jīng)濟(jì)中承擔(dān)著杠桿平衡責(zé)任。對(duì)于具有溢價(jià)特征的“三舊”改造土地而言，通過(guò)對(duì)土地價(jià)值（數(shù)量值）進(jìn)行分析，不僅可以通過(guò)科學(xué)披露土地價(jià)值信息，為土地價(jià)格調(diào)控管理提供依據(jù)，而且可以從微觀視角入手完善土地稅費(fèi)征收管理體系，為國(guó)有土地有償使用制度優(yōu)化運(yùn)行提供依據(jù)。因此，對(duì)基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地價(jià)值進(jìn)行適當(dāng)評(píng)議估測(cè)非常必要。

一、“三舊”改造土地特征

“三舊”改造為一種新穎的地塊改造方式，“三舊”改造地塊在土地利用有效率、用地性質(zhì)、容積率等方面均發(fā)生了較大的變化。首先，“三舊”改造地塊用于安置地塊及相關(guān)用途的占用面積在總擴(kuò)大面積中占有率更小，土地有效利用率大大提升;其次，“三舊”改造由以往工業(yè)用地向二類居住用地、或者商業(yè)服務(wù)用地轉(zhuǎn)變;最后，在確定范圍內(nèi)，“三舊”改造地塊單位土地面積上允許建筑容量大大提升。

二、基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值評(píng)議估測(cè)對(duì)象描述

基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值評(píng)議估測(cè)對(duì)象為某“三舊”改造區(qū)域公司，地塊押品類型為土地使用權(quán)，面積為25316m²，計(jì)容建筑面積為92531m²，配建公共租賃租房面積為19854m²，容積率為3.23，證載用途及實(shí)際用途均為居住用地。

三、基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值評(píng)議估測(cè)方法選擇

我國(guó)現(xiàn)行土地?cái)?shù)量值評(píng)議估測(cè)方法主要有剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)法、市場(chǎng)比較法、成本法及收益法。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及評(píng)議估測(cè)對(duì)象所在地市場(chǎng)現(xiàn)狀，由于其證載用途及實(shí)際用途均為居住用地具有一定開發(fā)潛力，且規(guī)劃指標(biāo)較為明確。因此，本次評(píng)議估測(cè)選擇可以證明評(píng)議估測(cè)對(duì)象具有溢價(jià)特征的剩余法。但是，考慮到評(píng)議估測(cè)對(duì)象所在地公開市場(chǎng)內(nèi)缺乏天然實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，因此，為驗(yàn)證在自然情況下評(píng)議估測(cè)對(duì)象是在“三舊”改造后才產(chǎn)生溢價(jià)特征，本次選擇市場(chǎng)對(duì)比測(cè)算法，全方位搜集評(píng)議估測(cè)對(duì)象規(guī)劃為“三舊”改造前與評(píng)議估測(cè)對(duì)象相類似的地塊數(shù)據(jù)信息，并與當(dāng)?shù)卣块T溝通，搜集評(píng)議估測(cè)對(duì)象規(guī)劃后土地?cái)?shù)據(jù)。通過(guò)與“得到同等滿意程度的替代品所花費(fèi)成本”所測(cè)算數(shù)據(jù)對(duì)比，可確切了解“三舊”改造后評(píng)議估測(cè)對(duì)象各調(diào)整系數(shù)變化，最終獲得該基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值評(píng)議估測(cè)數(shù)據(jù)。

四、基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值評(píng)議估測(cè)結(jié)果分析

（一）基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值市場(chǎng)比較法概述

在基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值評(píng)議估測(cè)過(guò)程中，基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地市場(chǎng)比較法具有客觀、評(píng)估結(jié)果被交易雙方理解難度小的優(yōu)良特點(diǎn)。市場(chǎng)比較法主要是依據(jù)均衡機(jī)制理論，將基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地資產(chǎn)確定價(jià)格替換理念作為主導(dǎo)，對(duì)基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地在現(xiàn)階段市場(chǎng)公開數(shù)量值即價(jià)值進(jìn)行直觀展現(xiàn)。市場(chǎng)比較法一般將基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地的價(jià)值與“為得到一致滿意程度替代品所花費(fèi)成本”看做一體。在基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值市場(chǎng)比較法評(píng)議估測(cè)實(shí)施過(guò)程中，首先需要尋找基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地當(dāng)?shù)毓_市場(chǎng)中與評(píng)估對(duì)象相一致的交易案例的成交價(jià)格。隨后對(duì)評(píng)估對(duì)象、交易案例（參照物）間區(qū)別進(jìn)行調(diào)整，逐步將交易案例成交價(jià)調(diào)整為評(píng)議估測(cè)對(duì)象評(píng)估價(jià)格。

（二）基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值市場(chǎng)比較法評(píng)議估測(cè)過(guò)程

基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地價(jià)值市場(chǎng)比較法評(píng)議估測(cè)中比準(zhǔn)價(jià)格所設(shè)計(jì)系數(shù)主要為可比實(shí)例成交價(jià)格、區(qū)域因素修正系數(shù)、交易情況系數(shù)修正、個(gè)體因素修正系數(shù)、交易日期修正系數(shù)等。本次關(guān)于該基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值評(píng)議估測(cè)主要選擇類似案件作為比較。如假定與評(píng)議估測(cè)類似交易B地塊用地面積為18564m²，土地使用為二類居住土地（70年），規(guī)劃容積率為2.56，配建保障房面積為l8952m²;C地塊用地面積為27051m²，土地使用為城鎮(zhèn)住宅用地（69年），規(guī)劃容積率為3.54，配建保障房面積為21305m²。

在類似對(duì)比目標(biāo)確定后，可以評(píng)議估測(cè)對(duì)象B地塊、C地塊為標(biāo)的物，綜合考慮區(qū)域因素、個(gè)別因素，進(jìn)行分析。以B地塊為例，可從地理位置（較好）、成交樓面地價(jià)（元/m²）、居住氛圍（較好）、環(huán)境污染噪音（較少）、面積（18564m²）、宗地形狀（較規(guī)則）、交通便捷情況（較便捷）、法定用途（二類居住用地）、開發(fā)程度（現(xiàn)狀交底）、容積率（5.56）等方面，進(jìn)行因素陳列。在因素陳列后，可在假定估價(jià)對(duì)象為100的情況下，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素分值進(jìn)行逐一設(shè)定。并將估價(jià)對(duì)象得分與可比實(shí)例得分作比，可獲得修正系數(shù)。如表1、表2所示：

表1：基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值區(qū)域因素調(diào)整表表

表2：基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值個(gè)別因素調(diào)整

（三）基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值評(píng)議估測(cè)結(jié)果計(jì)算

結(jié)合表1、表2數(shù)值，綜合考慮基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值評(píng)議估測(cè)對(duì)象交易日期、交易價(jià)格及交易情況，可得出基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值評(píng)議估測(cè)綜合調(diào)整表如表3所示：

表3：基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值綜合調(diào)整表

如表3所示，可知B地塊、C地塊最終得出的兩個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格差距不大，分別為13733.20、12697.81。利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法進(jìn)行進(jìn)一步計(jì)算，可得出該基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地單位數(shù)量值為=26431.01/2=13215.505。

通過(guò)對(duì)基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值綜合調(diào)整結(jié)果進(jìn)行分析可得出，在土地列入“三舊”改造范圍后，受新頒布政策的影響，土地容積率會(huì)出現(xiàn)一定幅度的上調(diào)。如在2015年廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳最新頒布的《關(guān)于加強(qiáng)“三舊”改造規(guī)劃實(shí)施工作的指導(dǎo)意見》就將“三舊”改造涉及保障性住房建設(shè)、歷史文化保護(hù)住房建設(shè)工作納入容積率獎(jiǎng)勵(lì)范疇。因此，在基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值綜合調(diào)整過(guò)程中，需要考慮項(xiàng)目容積率變化。但是本次基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值評(píng)議估測(cè)主要是將驗(yàn)證土地改造成本變動(dòng)對(duì)“三舊”地塊土地價(jià)值影響作為目標(biāo)，在整體計(jì)算過(guò)程中不考慮影響基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值其他因素，本次在市場(chǎng)比較法測(cè)量計(jì)算過(guò)程中，沒(méi)有對(duì)容積率進(jìn)行精確調(diào)整，僅將土地改造成本作為唯一變量，最終測(cè)算結(jié)果雖然具有科學(xué)性。但是確定的基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值綜合調(diào)整結(jié)果也缺乏一定的決定性、客觀參考性，無(wú)法作為最終的基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值評(píng)議估測(cè)數(shù)據(jù)。

通過(guò)對(duì)表3數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可得出納入“三舊”改造地塊產(chǎn)生溢價(jià)的主要原因是由于“三舊”改造模式較以往政府出讓模式改造成本大大下降，改造后環(huán)境質(zhì)量明顯提升，致使“三舊”改造地塊出現(xiàn)溢價(jià)特征。

因此，在“三舊”改造地塊價(jià)值評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)以項(xiàng)目開發(fā)成本為重點(diǎn)，綜合考慮“三舊”地塊改造后各部分成本變化及環(huán)境、交通等因素變化，對(duì)地塊土地價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估。

五、總結(jié)

綜上所述，“三舊”改造后，我國(guó)土地市場(chǎng)交易更加頻繁，對(duì)土地?cái)?shù)量值評(píng)議估測(cè)準(zhǔn)確性也提出了更高的要求。因此，為保證“三舊”改造后土地交易市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)土地交易需求，合理選擇市場(chǎng)比較法對(duì)基于溢價(jià)特征的“三舊”改造土地?cái)?shù)量值進(jìn)行科學(xué)評(píng)議估測(cè)，以便為“三舊”改造土地交易雙方提供恰當(dāng)、客觀的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，為科學(xué)改善民生提供依據(jù)。