房地產項目管理的現狀及其優化策略

張永謙 陸延房地產集團有限公司

1 房地產項目建設中項目管理的重要性

房地產項目管理就是對房地產項目管理人員以及工程建設進行針對性的監督和管理，通過對管理人員工作態度以及行為上的監督管理，再根據項目的施工情況，發現房地產項目建設中存在的問題。然后將存在的問題進行歸納分類，提出對應的解決措施。對房地產項目管理中存在的問題進行解決，不僅能夠提高項目建設的效率，更重要的是能夠節約生產成本，提升房地產項目的經濟效益。

2 房地產開發項目管理中存在的問題

2.1 項目施工進度問題

房地產項目建設中一個重要的評價指標就是施工周期，這項要求在項目建設之前的合同中會有明確的體現。在房地產項目管理中，對施工進度進行管理，是一項十分重要的工作。然而從當前房地產項目施工中可以看出，大部分的房地產公司都是將主要精力放置在項目施工的經濟效益獲取上，而不太注重項目施工進度的管理。這樣就導致在項目施工過程中很難按規定時間完成既定的施工環節，而為了在規定時間完成整個項目的施工，不得不讓工人日夜加班趕工。這樣的施工方式，很難保證項目的質量。所以，在房地產項目管理中，加強對施工進度的管理，是一項亟需解決的問題。

2.2 項目成本問題

房地產進行項目建設的最終目的就是要獲取一定的經濟效益。所以，控制項目的成本是房地產項目建設的一項重要工作。但是在實際的施工過程中，往往只對整個項目進行成本預算，沒有對每一個施工環節進行詳細的成本預算。這樣就導致預算成本在每一個施工環節控制不夠合理，造成整體的預算超高。

2.3 項目施工質量問題

房地產項目管理最核心的工作就是項目施工質量的管理。只有項目質量管理到位，才能保證整個項目的順利進行，并且提升房地產公司在激烈市場中的核心競爭力。但是目前大多數房地產公司在施工質量上都存在一定的問題，其中最常見的是施工企業為了獲取更大的經濟效益而偷工減料。還有一部分施工單位為了在簽訂的施工工期內完成施工項目，要求工人夜間加班工作，在工人精力不足的情況下，難免會出現一定的質量問題。加強項目施工質量的管理，對房地產公司的發展具有非常重要的作用。

2.4 項目后期管理問題

第一，竣工驗收問題。在項目建設完成之后，項目的最后結束性標志是竣工驗收，只有當房地產項目驗收之后才能辦理產權等一系列手續，同時才能開展銷售活動。如果項目在驗收過程之中出現了問題可能會導致項目無法驗收，會影響到項目后期營銷工作，從而會增加項目成本。例如，在竣工之時由于材料準備不夠齊全，缺乏必要合格證明等各項記錄報告導致工程不能移交，竣工驗收也無法順利完成。同時，項目工程竣工時并沒有整改完成，在整改之后仍然沒有達到驗收必要要求，可能會導致項目驗收出現問題，還可能會存在著項目拖欠農民工工資或者安全事故沒有得到有效處理，這些也會影響到項目驗收。

第二，項目回訪和后期評價。在項目建設完成之后，項目建設組需要對項目開展回訪工作，回訪工作往往可以不斷完善項目質量。在回訪過程之中，項目人員常常會與物業管理人員進行協商，咨詢物業管理人員意見。但是，物業管理人員對項目實施以及項目各項安全狀態并不會深入了解。在現實生活之中，有很多房地產企業根本沒有后續回訪程序，導致了項目在建設完成之后無法及時解決在使用過程中出現問題，很可能會使業主出現各種各樣的煩惱，房地產企業也不能及時總結經驗，無法確保其他后續項目不出現類似問題。

3 房地產項目管理問題的解決措施

3.1 加大項目進度管理力度

房地產項目在設計的初期需要進行一系列的調研工作，其中包括施工單位的施工水平、施工技術的應用情況、施工材料能否及時補充，以及項目所在地的氣候情況對施工的影響等，在對這些情況進行充分調研的情況下，對施工周期進行科學合理的估計，這是施工進度管理的基礎。另外在施工過程中，控制施工成本的同時，還應加強對每個施工環節進度的管理，確保每一個施工環節都能在預估的時間內完成施工進度，以防某一個施工環節時間過長，而需要在其他施工環節趕工期，影響工程質量。

3.2 加強施工質量管理

在項目施工過程中，質量是項目的靈魂，同時也是房地產公司競爭的核心力量。對施工質量的管理，重點從兩個方面抓起，一個是施工人員的態度和行為，另一個是施工材料的質量。一部分施工人員，尤其是項目施工的管理人員，在施工過程中往往會為節約成本而降低施工標準。因此，需要定期對施工人員以及管理人員進行培訓，讓他們擁有保證項目質量的意識和態度。另外，在施工材料的選購上，必須嚴格按照合同標準，從正規廠家采購施工材料，并且在材料入場前，需要專門的工作人員對施工材料進行質量抽查，確保質量合格。

3.3 構建完善的房地產工程管理模式

房地產項目管理中存在的問題是由于目前房地產企業缺乏完善的房地產項目管理模式。因此，房地產企業需要根據房地產項目管理的現狀，特別是一些關鍵問題，建立和完善房地產項目管理體系。要在多維度考慮的基礎上，建立更加科學合理的管理體系，明確管理崗位職責，將具體管理責任落實到個人身上，從而增強管理者的責任感，切實提高房地產項目管理水平。

3.4 房地產工程建材管理

建筑材料是保證房地產工程質量的根本，也是工程管理和控制的主要對象。在工程正式施工前，施工企業要派專人對建材市場的建材價格進行調查。只有這樣，才能在招標過程中根據建材市場價格選擇最合適的建材供應商，并在建材運至施工現場時嚴格把關建材質量關，為防止建筑材料生產企業獲取更多利潤，用優質建筑材料代替不合格的建筑材料用于建筑工程。同時，在工程實際運行中，嚴格控制建筑材料的領用和使用，確保工程整體質量，合理控制工程造價。在項目管控規定中，也要加強對建材質量、價格、功能的管控，把建材的管控落實到每個運營環節，增強建材的管控效果。另外，在建材采購過程中，相關管理人員還應考慮施工進度和建材庫存情況，做到建材價格與功能的平衡。既能保證工程實際運行中建材供應充足，又能減少建筑材料儲備，保證建筑材料的功能得到充分發揮，降低建筑材料成本。

3.5 強化房地產工程項目管理中的造價控制

房地產工程項目是否盈利，絕大程度上與工程項目造價控制相關。因此，房地產企業在工程管理中，需強化造價控制。房地產企業開展造價控制工作，主要以目標成本為依據。目標成本的科學與合理性，將直接影響工程造價控制效果，需構建科學合理的目標成本，為后續造價控制工作順利開展提供保障。房地產工程項目建設過程中，造價控制涉及多方面的內容，且不同階段的造價控制內容及側重點不盡相同，需對各個環節加以強有效的造價控制。在投資決策階段，房地產企業需對房地產工程項目及項目定位展開針對性強的綜合性分析，為后續工作順利進行提供保障。同時，房地產項目立項時，需展開全方位調查，廣泛收集市場中的各類有效信息，并以此為依據合理預測房地產工程項目建設成本和利潤。造價控制的最關鍵環節是項目設計環節，在此過程中，需嚴格控制各類材料消耗指標，同時做好房地產工程項目概算。另外，施工階段會出現不同突發性問題，如施工方案變化、設計變更等，唯有調整工程預算，才能嚴控房地產工程項目造價。

3.6 房地產工程的人員管理

在工程施工過程中，人員主要包含監理人員、施工人員和技術工人。這些職工表面上似乎是獨立的，但他們之間有著躲藏的聯絡。他們都在努力實現這個項目的最終目標。在項目管控實施過程中，操控作業的要點應放在管控人員身上。經過相關管控作業，調動相關管理人員、技術工人、施工人員的活躍性，增強相關人員的責任意識。同時，施工企業還應規定一個周期，對相關人員進行專業培訓，使相關人員能夠儲藏更多的專業知識和專業技能，避免人員的不規范行為對工程造成晦氣影響，然后減緩整個項目的進展。具體來說，對于這類工程項目，為了突出操控作用，以下三類動作需要綜合考慮。首先增強所有相關人員的責任意識和操控意識。要求技術工人、施工人員和有關操控人員認識到加強管理和操控的重要性，使他們清楚地認識到只有加強對工程的管理和操控，才能保證安全出產，進步項目的經濟效益和社會效益，使這些人員活躍增強個人管理和操控意識；其次，進步項目人員的個人本質。建筑施工企業能夠聘請高級專家和相關技術人員，為建筑工人傳授高端操作技能。此外，要儲藏高本質人才，增強工程項目施工隊伍的實力。同時，樹立績效考核系統，激發職工的作業自主性，發掘職工的潛能；最后，對項目人員進行個性化管理。依據職工的個人特色和職業特點，做好對全體職工的管控，提高項目整體管控水平，推進項目建設如常進行。

3.7 項目后期管理對策

第一，積極整合項目目標及其項目施工的經驗。為了提高項目管理質量，參與項目管理的各方可以協商成立項目管理小組，積極收集在項目管理中出現的各項問題，加強公司內部之間的交流與互動，不定期開展相互學習和問題研討專題會議，收集各方面的經驗，以提高項目管理質量。與此同時，在成立協調小組基礎之上，各個部門可以建立完善溝通機制，確定每一個人員的工作崗位，加強協商的可操作性，縮短信息傳遞時間，提高項目管理的質量。除此之外，房地產公司的項目管理部門還可以指派專人對接設計單位，對于設計任務書進行專題探討，同時加強對比，既可以向上級部門匯報工作，也可以加強與評級部門之間的交流，并且在竣工驗收之后對設計任務書再次進行梳理，確保各項進度的完成度。

第二，建設完善的項目回訪制度。為了加強項目管理，工程方可以選擇特定時間進行項目回訪，深入了解項目的狀況，例如當前項目的供水狀況、供暖狀況等，可以與物業部門進行深入溝通，也可以與業主進行深度交流。在回訪之時，回訪可以電話或者座談會的形式展開，可以就制冷、通風工等進行專項回訪。與此同時，項目組還可以對新材料新技術進行技術性的回訪，及時發現問題，及時解決問題，提高項目的管理質量。

4 結束語

綜上所述，隨著社會的發展和進步，房地產行業發生了翻天覆地的變化。基于房地產項目周期長、人員多、環境復雜的特點，很有必要對項目進行科學的管理。針對現階段房地產項目管理中存在的問題，房地產公司必須根據項目的實際情況，提出具體的解決措施。只有加強對房地產項目的管理，才能在確保工程質量、人員安全的情況下，創造更多利益。