不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的影響分析

■ 李 威

（吉林省通榆縣房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心）

在不動產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)是一個(gè)最主要且較為典型的分支，人們的日常生活與房地產(chǎn)聯(lián)系緊密，但縱觀我們國家在不動產(chǎn)登記這方面的立法或相關(guān)制度的制定可以發(fā)現(xiàn)，我們國家在這方面的管理還存在著許多漏洞。房地產(chǎn)是關(guān)乎民生的重要工程，因此完善不動產(chǎn)登記制度不論是對于人們的生活來說，還是對我們國家民生相關(guān)制度的完善來說都是十分必要的。從不動產(chǎn)登記制度出現(xiàn)以來，我國不動產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的規(guī)范性得到了一定程度上的保障，人們的權(quán)利也得到了更好的實(shí)施。本文將從不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的影響入手，進(jìn)行簡要的分析。

1 不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

不動產(chǎn)登記是近年來我們國家立法機(jī)關(guān)和相應(yīng)的政府部門重點(diǎn)關(guān)注的對象，也是實(shí)施了許多重大變革的領(lǐng)域，但歸根結(jié)底就是為了保障人民的權(quán)利不受侵犯。不動產(chǎn)登記制度指的是相應(yīng)的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將不動產(chǎn)的所屬問題進(jìn)行備案登記，記錄在冊，為相關(guān)的權(quán)利人提供權(quán)利保障和權(quán)屬證明的過程。不動產(chǎn)涉及的范圍很廣，包括土地、房產(chǎn)等多個(gè)方面，其中最接近人民生活的便是房地產(chǎn)，本文也僅僅就不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的影響進(jìn)行一定程度上的分析。從總體上來看，不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)系十分緊密，二者相互影響，從一定意義上將，不動產(chǎn)登記能夠影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理，這種影響既有帶有一定沖擊性的影響，也有具有一定推進(jìn)作用的影響，因此準(zhǔn)確把握二者的關(guān)系對于我們國家不動產(chǎn)登記制度的不斷完善和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理均具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

2 不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的影響

2.1 不動產(chǎn)登記對房價(jià)的影響

不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的影響首先體現(xiàn)在了房價(jià)上，當(dāng)今人們對于房屋購買的要求不僅僅停留在實(shí)用性和房產(chǎn)的設(shè)計(jì)性上，還涉及到了房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資格等多方面因素。綜合考慮房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的環(huán)境和能夠?qū)ζ湓斐捎绊懙囊蛩乜梢园l(fā)現(xiàn)，當(dāng)今我們國家的房價(jià)主要受幾個(gè)方面的影響：第一是房地產(chǎn)的市場發(fā)展情況，第二是人口基數(shù)的變化及人們的收入水平，第三則是國家的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。由于市場經(jīng)濟(jì)和人們收入水平的調(diào)整，我們國家的許多地區(qū)出現(xiàn)了一種不良的炒房熱，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在一瞬間被推向了高潮，但基于國家對整體經(jīng)濟(jì)體制的把控，政府出臺了一些相應(yīng)的政策促使房地產(chǎn)行業(yè)趨于健康穩(wěn)定的發(fā)展。

在經(jīng)濟(jì)水平足夠的情況下，人們便對房產(chǎn)的權(quán)屬問題投入了更大的重視，再加上人們的權(quán)利意識和法律觀念逐漸完善，不動產(chǎn)登記成為了越來越多房屋產(chǎn)權(quán)人的最根本選擇。但是不動產(chǎn)登記并不是直接影響我國房價(jià)的因素，而是通過一些政策的調(diào)整從側(cè)面對房價(jià)造成了一定的沖擊。通過不動產(chǎn)的登記制度，使我國房地產(chǎn)征收稅款的過程得到了更加規(guī)范的制度支持，房地產(chǎn)稅款的繳納會在一定程度上使市場房價(jià)與購房者心中的預(yù)期價(jià)格產(chǎn)生偏差，這種對房地產(chǎn)市場的短期沖擊也在一定程度上作用在了房價(jià)的起伏之上。但從根本上來講，不動產(chǎn)登記制度形成的目的并不是控制房價(jià)，而是在法律的范圍之內(nèi)盡最大可能保障人們的房屋所有權(quán)，也對房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中長久以來存在的歷史問題進(jìn)行解決。

2.2 不動產(chǎn)登記對二手房的影響

不動產(chǎn)登記除了對房價(jià)造成了一定的沖擊以外，對于二手房市場的沖擊也是存在的。在實(shí)際的購房過程中，許多人們由于經(jīng)濟(jì)承受能力或其他方面的原因選擇購買二手房。在購買二手房的過程當(dāng)中，房屋產(chǎn)權(quán)問題是購房者最擔(dān)心的問題，許多購房者在購買二手房屋的過程當(dāng)中由于產(chǎn)權(quán)問題引起的糾紛造成了很大的經(jīng)濟(jì)損失。購房者在購買二手房的過程中，需要對二手房的房屋產(chǎn)權(quán)問題進(jìn)行深入的了解和調(diào)查，防止因?yàn)槎址慨a(chǎn)權(quán)的問題造成之后的經(jīng)濟(jì)損失或購房糾紛。對房屋所屬問題的了解和調(diào)查需要到相應(yīng)的機(jī)構(gòu)尋求專業(yè)的幫助，這個(gè)過程既需要足夠的時(shí)間也需要一定的法律意識，房地產(chǎn)登記制度的出現(xiàn)使得許多購房者在購房過程當(dāng)中處于長時(shí)間的觀望狀態(tài)，許多二手房就出現(xiàn)了拋售的現(xiàn)象。這對二手房交易市場的沖擊較大，但從二手房交易市場的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，不動產(chǎn)登記正是更好地保護(hù)二手房購買者交易安全和房屋產(chǎn)權(quán)的重要舉措。

2.3 不動產(chǎn)登記對整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

從當(dāng)前我們國家的不動產(chǎn)登記制度實(shí)施的情況來看，其對整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響是較為巨大的，不論是購房者的購房心理還是售房者的售房心理均會由于不動產(chǎn)登記制度而產(chǎn)生一定的波動。不動產(chǎn)登記制度之下的房地產(chǎn)權(quán)屬問題的規(guī)范化，強(qiáng)迫相應(yīng)的售房者必須完善和補(bǔ)充應(yīng)有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，以保證購房者購買的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確，這個(gè)規(guī)范的過程加重了許多售房者的工作負(fù)擔(dān)，不論是人力的投入還是辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)的費(fèi)用，均在一定程度上需要通過適當(dāng)提高房價(jià)進(jìn)行分擔(dān)，但適當(dāng)提高房價(jià)帶來的卻是購房者的減少，人們往往在不同的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中選擇最適合自己的且性價(jià)比最高的房源，這又在一定程度上加重了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭，激烈的行業(yè)競爭加上較為穩(wěn)定的購房需求，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出了一定的萎靡狀態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在不動產(chǎn)登記制度出現(xiàn)的環(huán)境之下沒有做好相應(yīng)的市場調(diào)整準(zhǔn)備，在短期內(nèi)受到了很大的沖擊，但在不動產(chǎn)登記制度不斷規(guī)范化之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢將會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，并逐漸走向正常發(fā)展的軌道，并實(shí)現(xiàn)與不動產(chǎn)登記制度的良好配合。

3 不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的影響特點(diǎn)

3.1 不動產(chǎn)登記條例的實(shí)施對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理影響具有長期性

可以說，我們國家的不動產(chǎn)登記制度經(jīng)歷了一個(gè)從無到有的過程，國家立法部門和相關(guān)的工作部門將其寫進(jìn)法律法規(guī)中就足以體現(xiàn)它的重要性。盡管不動產(chǎn)登記制度的建立對我們國家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理造成了一定的短期沖擊，但綜合來看，其對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的影響是長期且持續(xù)的。這種長期且持續(xù)的影響將迫使我國房地產(chǎn)行業(yè)做出必要的調(diào)整和改變，不僅要對房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中遺留的產(chǎn)權(quán)問題進(jìn)行及時(shí)的改變和解決，還要對未來的發(fā)展計(jì)劃和發(fā)展目標(biāo)做出一定程度上的調(diào)整。相關(guān)人員要對不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響進(jìn)行深入的考察和調(diào)研，并積極收集數(shù)據(jù)，了解人們在這一制度變革之下購房心理的變化，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理做出有針對性的行動，促使其在面對新制度的環(huán)境之下從容應(yīng)對，有效解決問題，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)更加長遠(yuǎn)的發(fā)展，給國家?guī)砀臃€(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益。可以說，不動產(chǎn)登記制度的出現(xiàn)和條例的實(shí)施是國家根據(jù)人民和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要提出的必要改變，這項(xiàng)改變既然被寫入相關(guān)的法律法規(guī)，那必然會在很長一段時(shí)間之內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理造成持續(xù)的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的人員唯有及時(shí)地調(diào)整心態(tài)，緊跟國家制度和條例，從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的產(chǎn)權(quán)問題，并持續(xù)地將這一條例的指導(dǎo)思想運(yùn)用在未來的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理過程當(dāng)中，從制度、定價(jià)、售賣過程等多個(gè)方面使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的市場符合不動產(chǎn)登記條例的要求。

3.2 不動產(chǎn)登記條例的實(shí)施對地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理有一定積極健康作用

在先前不動產(chǎn)登記條例未出臺時(shí)，我們國家的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理表面上看沒有存在太大問題，但深究起來卻存在著許多由于不動產(chǎn)登記不明而帶來的產(chǎn)權(quán)糾紛，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)這一領(lǐng)域的發(fā)展速度。人民對于房地產(chǎn)發(fā)展和管理情況存在著許多不滿，不動產(chǎn)登記條例的出現(xiàn)的施行雖然在表面上看是對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的沖擊和約束，但從現(xiàn)存的大量產(chǎn)權(quán)問題和房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)的健康發(fā)展來看，不動產(chǎn)登記制度是必需選擇。在不動產(chǎn)登記條例的實(shí)施之下，相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)商加大了對于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題的重視程度，即使需要付出更多的成本也積極對不符合不動產(chǎn)登記條例的問題進(jìn)行了改正和補(bǔ)充，在很大程度上減少了由于產(chǎn)權(quán)問題引起的糾紛，使房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境得到了逐漸的凈化，長此以往便能夠積極健康地發(fā)展下去。對于購房者來說，由于不動產(chǎn)登記條例的產(chǎn)生和普及，人們對于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方面的問題更加在意，購房時(shí)也格外重視房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記問題，盡管在一定程度上需要人們承擔(dān)繁雜的程序，但卻很好地保障了人們的房產(chǎn)所有權(quán)利，在出現(xiàn)糾紛的時(shí)候也能夠更有利地保障自己的合法利益不受侵害。

4 結(jié) 語

不論從我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展形勢考慮，還是從我國整體經(jīng)濟(jì)和國情的變化來看，不動產(chǎn)登記制度均是一項(xiàng)科學(xué)且符合我們國家發(fā)展形勢的重要措施，不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)問題不能成為我們國家長久的制度和法律漏洞，盡管在不動產(chǎn)登記制度施行初期面臨著來自各方面的壓力，但仍需要對其進(jìn)行推進(jìn)和完善，使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在不動產(chǎn)登記的影響之下恢復(fù)活力。