淺析農村宅基地使用權和房屋所有權不動產登記歷史遺留問題

白宇

（昌圖縣自然資源保護事務服務中心，遼寧鐵嶺 112500）

隨著《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》的不斷深入貫徹實施，遼寧省昌圖縣的農村宅基地使用權和房屋所有權不動產登記工作也逐步走向規范，廣大農民對于“不動產登記”制度也逐漸理解與支持，秩序明顯好轉。但是由于村莊建設用地粗放與城鄉經濟社會可持續發展極不協調，原有農村宅基地用地管理上、農村房屋所有權登記標準上都存管理粗放問題，同時登記職能分散，由住建和國土部門按部門法規、規章各自進行管理和登記，缺少登記資料的共享和業務的互通，宅基地超占、土地未批先建、批少占多，房地用途不統一、一宅多房等問題仍普遍存在，且至今缺少農村宅基地和農村房屋登記方面問題明確的法律和法規。農村不動產登記工作擺脫困境步入規范化管理，已成為當前農村不動產登記工作的熱點和難點問題。

一、基本情況及工作原則

1.基本情況

昌圖縣于2016年11月全縣范圍內全面開展不動產登記工作。全縣下轄36個鎮場、區域面積4217平方公里，下轄425個行政村、農業人口近24萬戶，農村宅基地使用權和房屋所有權不動產登記工作強度大、任務重。

2.工作原則

開展農村不動產登記工作，使不動產登記工作更加便民、利民，在工作應嚴格遵循三項原則。

一是堅持服務為民。把維護群眾權益作為不動產登記的出發點和落腳點，把群眾的需求作為改進工作的第一追求，不斷優化服務，增強人民群眾獲得感。

二是堅持問題導向。以解決群眾“辦證難”問題為抓手，全方位，多角度，完善政策制度，有效解決重點難點問題。

三是堅持政府主導。增強屬地化管理，充分發揮鎮、村主體協調作用，實現政府統籌推動、部門協同聯動、窗口積極主動的良好互動。雖然我縣在推進不動產統一登記工作中做了大量的基礎性工作，取得了階段性成效，但由于目前關于農村宅基地管理和房屋所有權登記方面的法律法規條款有限，相關法律在實際工作中缺乏可操作性，登記中面臨的一些復雜情況和遺留問題一時還難以妥善處理。

二、存在的突出問題及解決建議

通過三年來深入的不動產登記工作和經驗，對農村宅基地使用權和房屋所有權不動產登記工作中遇到的各類遺留突出問題進行了分類理順，共十個方面、十三個問題，結合《物權法》《土地管理法》《不動產登記辦法》，提出解決建議。

1.宅基地上的一幢多間房屋將部分賣出，此種方式是否可以取得宅基地使用權（轉移、分割登記），分割后的宅基地使用權面積應如何確認

建議：一是房屋所有權證書登記權利人為本村村民、宅基地轉移分割后，買賣方符合宅基地取得標準，可以辦理宅基地及房屋所有權（分割）轉移登記，由權利申請人委托具有土地登記代理資質的不動產測繪隊伍，根據權利申請人實地指界、四鄰簽字確認權屬界線無爭議，宅基地使用權公示無異議后，依據不動產測繪報告、權籍調查成果、公示成果辦理不動產登記。二是房屋所有權證書登記權利人為非本村村民，買方為本村村民、符合宅基地使用權取得標準的，可以辦理部分房屋轉移，在賣方轉移分割后的不動產權證書中對賣方宅基地使用面積進行標注，“該權利人在不動產登記職能整合前取得房屋所有權證書，為非本村村民，該不動產權證書系原房屋部分轉移后換發”。

2.一處宅基地內多個房屋，未分戶情況下，辦理不動產轉移登記問題

建議：戶籍管理辦法規定申請人在取得房屋所有權證后方可分戶，而宅基地管理政策要求先分戶后分證。現為解決群眾“辦事難”問題，從便民、利民的角度出發，申請人持經鄉鎮審核確認、村委會出具符合分戶條件的情況說明及相關轉移登記要件（房屋面積在45平方米及以上方可分戶），到不動產登記中心先行辦理不動產權證書后，由權利人持不動產權證書復印件（加蓋不動產登記中心業務專用章）到公安機關辦理分戶，權利人持分戶后的戶口本到不動產登記中心領取不動產權證書。

3.不動產登記職能整合前一個權利人已取得多個房屋所有權證書的轉移登記及補換證問題

（1）轉移登記問題

建議：對于已取得房屋所有權證書的多個房屋在宅基地審批標準位置內的（20米 ×15米），房屋可以全部或部分轉移給符合宅基地使用權取得標準的本村村民，辦理轉移登記。房屋超出宅基地審批位置、面積的不予登記，部分超出宅基地審批位置、面積的房屋相應核減房屋登記面積。以上房屋轉移登記所涉及不動產測量成果由權利人自行提供。

（2）補換證問題

建議：一是權利人為本村村民、符合宅基地取得標準的，僅對公示宅基地標準面積內（300平方米或原土地使用證登記面積）的房屋所有權證書辦理不動產登記補換證業務，宅基地使用權范圍外的房屋僅對原房屋檔案進行備案，待房屋賣給符合宅基地取得標準的本村村民時，依據房屋登記檔案辦理不動產轉移登記業務。二是權利人為非本村村民的，不符合現行《不動產登記暫行條例實施細則》、不予辦理不動產登記補換證業務，僅對原房屋登記檔案進行備案，待房屋賣給符合宅基地取得標準的本村村民時，依據房屋登記檔案辦理不動產轉移登記業務。

4.不動產登記職能整合前已發放房屋所有權證書的房屋在二調數據庫中顯示占農用地問題

建議：不動產登記職能整合前已發放房屋所有權證書的房屋在二調數據庫中顯示占用農用地，由權利人到所在轄區土地管理部門辦理農用地轉為建設用地審批手續后，辦理不動產登記業務。

5.在不動產登記實施前，由鄉鎮政府、企事業單位集資在集體建設用地或宅基地上建設的住宅樓、并已發放房屋所有權證書辦理不動產轉移登記問題

建議：依照“尊重歷史、面對現實、保障權益”的原則，對該類住宅樓，首先集資單位或房屋所有權人申請土地確權，如確認土地權屬性質為集體土地，申請人在辦理不動產轉移登記時，該房屋僅能賣給符合取得宅基地標準的本村村民、房屋用途為住宅，土地使用權類型為共有土地使用權，土地使用權面積為樓房基底面積；如確認土地權屬性質為國有土地使用權，權利人按照政府要求，補繳土地出讓金后辦理不動產轉移登記，土地使用權面積為樓房基底面積。

6.在不動產登記實施前，已發放的房屋所有權證登記檔案丟失問題

建議：按照屬地管轄原則，由各鎮政府城建（村鎮建設）部門及權利人出具《具結書》對房屋所有權證書的真實有效性認定后，以《房屋權屬來源審核審定表》（鎮長、分管鎮長簽字）替代原房屋登記檔案后，辦理不動產登記業務。

7.經鄉鎮政府及村級組織出售的集體建設用地上房屋已取得（住宅用途）房屋所有權證書辦理不動產登記問題。

建議：一是房屋所有權為本村村民，符合宅基地取得標準的（一戶一宅），其土地使用權性質按宅基地確認，宅基地面積按房屋基底面積確認；房屋所有權人為本村村民擁有多處房屋的，僅確認宅基地標準使用權范圍內房屋，其他房屋僅備案不登記，待其出售給符合宅基地取得標準的本村村民時，依據原房屋所有權證書及登記檔案，直接辦理本村村民辦理不動產權轉移登記。二是房屋所有權人為非本村村民的，原登記房屋僅備案不辦理不動產的換、補證、更正登記等業務，待其出售給符合宅基地取得標準的本村村民時，依據原房屋所有權證書及登記檔案，直接辦理本村村民辦理不動產權轉移登記。

此類房屋翻擴改建后需在原房屋宅基地基底面積（300平方米）內或宅基地（20米 ×15米）標準范圍內進行，其他情況需重新進行宅基地使用權審批。

8.戶口本戶主、房產證和宅基地土地使用證不是同一權利人主體問題

建議：公安機關出具戶籍證明，調查該宅基地、房屋獲得時間、方式等情況，經村民代表大會同意并公示后，按房產證登記產權人和規定宅基地面積登記發證。

9.戶主無房證，但有“遼寧省村鎮建設施工許可證”。可否作為權源材料問題

建議：調查戶主如何取得“遼寧省村鎮建設施工許可證”（是否有批準手續等），調查宅基地取得時間、方式，如批準文件齊全則登記發證；如不全，則重新認定其合法性，并經村民代表大會同意并公示后按規定登記發證。

10.戶主為五保戶，無房產證和宅基地證，房屋由本人出資建設問題

建議：調查宅基地使用現狀，如宅基地仍由該戶主（五保戶）使用，可由村民代表大會同意并公示后登記發證。