不動產數據房地一體整合關鍵技術

田 億

（貴州省有色金屬和核工業地質勘查局一總隊，貴州 貴陽 551400）

在落實不動產統一登記工作時，最為關鍵的一環便是實現對房屋和土地存量登記數據的有效整合，但是由于這些數據普遍存在極大的時間跨度，加上期間各種原因導致的房產地產變更等，其數據構成極其復雜。在具體整合工作中，往往要把近數十年的存量數據整合起來，并保證這些數據可以存入不動產登記數據庫之中，符合數據庫存儲標準。由此可見，房地存量登記數據的整合具有較高難度，因而不動產數據整合的關鍵技術受到廣泛關注。

1 不動產測繪

1.1 不動產測繪的含義

目前，隨著我國《不動產登記暫行條例》的落地實施，各地相繼開始展開不動產登記機構、電子數據登記簿、不動產數據檔案資料等整合工作。其中，不動產測繪的成果是不動產統一登記數據資料的基礎，關系到不動產統一登記數據的整合，也是不動產產權與產籍管理的一項重要組成部分。

1.2 不動產測繪數據的現狀

（1）共享性薄弱、單向管理。由于在職能與職責方面存在一定的差異，因此不動產測繪數據分別由不同的部門主管，其中主要包括以下部門：國土部門、林業部門、房產部門、農業部門等各行政主管部門。從宏觀角度來看，這種管理方式布局十分散亂，并且管理很單一，不存在雙向或者多向的溝通交流。由于國家政策、法律法規、網絡條例以及系統管理等多方面因素的限制，各種類型的不動產測繪數據一般都是被存儲在部門的局域網之內，并且不同的部門之間是處于物理隔絕的狀態，這種狀態下的數據共享性極差，關聯性也非常薄弱，并且還會在不同的程度上造成部分數據存在重復測繪的情況，浪費人力、測繪以及存儲的資源。

（2）同行業內的不動產測繪數據管理系統差異大。目前，隨著我國信息化進程的不斷發展，不同行業的主管部門都相應建立了獨屬于自己的測繪數據管理系統，但是隨著時間的慢慢推移，數據標準也在不斷發生變化，不同的職能部門之間對于不動產數據調查的標準各不相同，每一個行業內相應的管理部門之間關于不動產信息的數據也存在很大的差異。不動產測繪在存儲的方式、數據的精度、數據的格式、數學測繪的基礎乃至數據的應用上都有很大的不同，測繪數據的應用、測繪數據的更新等有關于數據管理的方式更是千差萬別。這就使得我國的不動產在進行統一的登記后，不動產測繪數據在整合以及存儲管理等方面存在一系列問題，對不動產統一登記造成很大的負面影響，極大地影響不動產數據的整合。

1.3 不動產測繪的內容

不動產測繪的主要內容是指對房屋、土地、林木以及海域等固定物體的數據進行測繪。不動產測繪的數據成果主要指的是在對不動產進行測繪的過程中所形成的各項信息數據鏈、成果報告表、圖紙、文件、質量檢測與質量驗收報告、建筑技術設計與驗收總結報告以及其他相關材料等。不動產測繪的成果大致可以分為房產測繪、地籍測繪以及海籍測繪三大種類。房產測繪成果主要包括與測算依據相關的所有圖文的審批材料、房屋的面積測算技術報告、房屋房產的平面圖合集、房屋的成果驗收報告、房屋的備案登記審批材料等多方面的書面材料。地籍測繪成果主要包括地籍測繪成果表文件、地籍測繪成果圖文件、地籍現場采集到的實際數據以及軟件處理過程的所有數據、SHP數據相關文件、地籍圖形編繪所采用的初始數據等。海籍測繪成果主要包括在整個海籍測繪的過程中所形成的各種類型的成果表、成果圖以及成果文件、海域技術設計以及技術總結報告、海域圖形編繪所采用的初始數據等。

1.4 不動產測繪數據的采集與更新方式

不動產測繪數據庫是一個極其龐大的數據庫，數據系統一經產生便具有穩定性，如何在數據系統中對數據進行采集與更新是系統管理人員尤為重視的問題。目前在數據采集與更新方面，主要采取的方法是以不動產權利人本人的申請為基準進行不動產測繪數據的采集以及處理和更新，也就是說不動產數據的采集與更新是要以不動產本人的申請為前提，配合數據管理人員的處理來進行。

2 不動產登記房地一體數據整合關鍵技術分析

2.1 房地協同整理

目前，不動產發證任務時間緊迫，要求房地一體數據整合和不動產登記發證工作一同開展，因此以前所實行的先完成數據整合，當確定數據準確無誤之后再落實發證業務辦理的工作方式已然無法滿足當下的需求。對此，為了充分提高工作效率，減少不動產登記發證工作的各方面壓力，應當加大對數據整合工作的推進力度，盡早實現“登記任務來一份，數據整理一大片”的目標，使大廳發證工作壓力得到有效減輕。隨著業務量的持續累積，需整合的不動產數據量也會不斷增多，大廳登記發證的工作壓力會漸漸下降。房地協同整理的工作流程如下：不動產大廳發起數據整合流程后，分別進行房產、土地數據的掃描、清洗與整理，錄入不動產登記中間數據庫后進行不動產單元統一編碼，完善屬性字段信息，最后錄入不動產登記成果數據庫。

2.2 內外業協調一體

由于當前部分房屋和土地有關數據存在殘缺或失效等問題，在對兩者實行數據整合之時，會發生空間拓撲不協調的情況。在實際整合工作中，應當將宗地當作整合的基礎單元，如果土地房屋自身具有數據錯誤的問題，則必須對相關數據做到全面且細致的核對。如果房地數據自身具有數據丟失的問題，則應當組織外業調查工作，重新采集完整數據。如果數據本身在結構層面具有拓撲異常的情況，按照已有的資料信息很難解決此問題，則應當采用權籍調查的方式，把數據的圖形信息全面補齊，最后保證登記數據和信息的完整可靠。對于有空間圖形的房屋數據，則應當通過內業核實房屋所處位置的準確與否。另外，如果其空間圖形存在缺漏問題，則應當聯合實際資料信息與外業調查結果，處理好房地空間位置的匹配工作。若是房屋數據在空間表達方面不夠清晰，則應當采取外業調查的方式進行確定。

當確定房地內外業數據核對無誤之后，便可進行房地一體編碼工作，通過有關程序的輔助，最終得出不動產數據整合核實表。此外，對于內外業協調一體的工作不僅需要聯系房屋和土地的當下狀況，還要在這一基礎上對相關數據加以核實確定，主要可以通過以下三個步驟層層深入，以此確保數據核實的準確全面。

（1）參照已有的房屋和宗地資料數據，從圖面層次的角度入手，開展對房地信息的核對工作，保證其空間位置的準確性。

（2）針對因為宗地房屋信息存在缺失而難以確定房產信息的情況，應當結合實際現狀，進行下一步分析。例如若是宗地上不具備完整的房屋檔案信息，便可采取對當下已有房產檔案信息進行全面核查的方式確定房屋信息；而如果宗地信息不完整，便核查宗地信息，基于外業調查工作處理好全籍調查任務，最終確定宗地信息。

（3）如果經過以上步驟依然未能確定房屋和土地信息，便可對檔案資料實行深入分析，以達成對房地信息的全面確定。

在以上三項步驟的開展過程中，若是上一步驟可以有效核查出房地空間位置的準確性，便不用再實施下一步驟，能夠直接進入房地編碼環節。

2.3 數據匹配技術

數據匹配技術是實現房地數據整合的核心技術。主要流程如下：先使用地名地址匹配技術、房屋土地信息與宗地匹配技術，結合語義相似度匹配算法、冗余數據分析排除算法以及數據關聯剖析算法，創建出房屋與土地空間圖形、屬性信息相結合的登記數據匹配方法體系，以實現房屋的“幢落地、幢落宗”工作；然后借助房屋用戶信息匹配技術，開展用戶登記信息的“戶落幢”工作；最后使用房地一體編碼技術，完成宗地——自然幢——戶的不動產編碼工作。

3 結束語

權屬清晰、界址明了、面積正確的不動產登記數據是實施不動產統一登記工作的基礎要素，而數據整合質量高低也與不動產是否可以順利實現房地數據規范化登記以及數據匯交工作存在緊密聯系。對于不動產數據整合，主要以房地存量登記數據的整合為核心內容，盡管房地管理工作具有較高難度，但若是采取合適的作業模式與先進的技術措施，便能夠高效、高質地完成對不動產存量數據的整理工作。文章依據當下對不動產統一登記的現實需求，結合信息化技術，給出了一種房地一體整理不動產登記數據整合的工作形式，使得房屋和土地登記數據整合的作業流程更為完善，同時還處理了數據匹配與任務推送等多項問題。總之，此方法可以高效、準確地解決房地數據整合與集成任務，并達到實現不動產的審批和交易、不動產的信息互通共享、不動產的數據依法查詢等目的。