城鎮化雙驅動與荊州市房地產投資研究

摘 要：荊州市城鎮化水平相對較低，在新型城鎮化建設背景下，荊州市在政策驅動和經濟驅動的雙重驅動下，城鎮化水平會有較大水平的提高，這對于荊州市房地產投資帶來了機遇和挑戰，分析機遇和挑戰后提出了房地產投資的可行性策略。

關鍵詞：城鎮化;政策驅動;經濟驅動;投資策略

1.問題的提出

我國六次人口普查城鎮化率分別是12.84%、17.58%、20.43%、25.84%、35.39%、49.68%，到2019年底，我國常住人口城鎮化率已經達到60.60%，即將到來的第七次全國人口普查即將展開，不出意料城鎮化率將進一步提高。研究城鎮化率的提高的進程可以發現，第一產業產值和城鎮化率之間呈反向運動，即第一產業產值在經濟結構中的比例的下降伴隨著城鎮化率的上升，以1980年、1990年、2000年、2010年和2019年為例，當年第一產業產值和GDP的比率分別是30.09%，27.05%、15.90%、10.2%和7.1%，充分證明了這一點。

2014年3月《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》正式發布，2014年12月，將江蘇、安徽兩省的62個城市（鎮）列為國家新型城鎮化綜合試點地區，2018-2020年，逐步在全國范圍內推廣試點地區的成功經驗。

荊州市屬于傳統農業大市，因此也是農業人口大市。2019年末戶籍人口和常住人口分別為637.16萬人和557.01萬人，常住人口中城鎮314.23萬人，鄉村242.78萬人，城鎮化率達到56.41%。比較戶籍人口和常住人口發現，該年度荊州市人口凈流出80.15萬人，凈流出率為12.58%，流入人口的統計口徑屬于城鎮常住人口，因此實際流出的非城鎮人口可能超過100萬人甚至更多。2019年全國戶籍城鎮化率和城鎮人口城鎮化率分別為44.38%和60.60%，按照常住人口城鎮化率比較，荊州市戶籍人口城鎮化率約40%，約254.9萬人。

按照我國“兩個一百年”的規劃，我國將在21世紀中葉即2049年達到中等發達國家水平，城鎮化率約為80%，據此，荊州市的戶籍城鎮化率和常住人口城鎮化率將分別有40%和24%的上漲空間。一般認為城鎮化水平和房地產投資具有正相關性，換句話說，城鎮化發展推動房地產投資，因此荊州市城鎮化發展會為房地產投資帶來怎樣的機遇與挑戰是一個十分值得研究的課題。

2.荊州市城鎮化發展雙驅動

（1）城鎮化發展的政策驅動。第一，主城區擴容驅動。荊州市主城區由荊州區和沙市區構成，2019年末常住人口約114萬，城鎮人口約90萬，城鎮化率約80%，按照荊州市主城區發展規劃，將把江陵和公安兩縣納入主城區，形成一市四區格局。江陵縣2019年末全縣常住人口33.88萬人，城鎮化率42.24%，公安縣常住人口88.11萬人，按照江陵縣同樣水平的城鎮化率計算，兩縣設區后，荊州市主城區城鎮化率保持在80%，那么主城區城鎮化率還有37.76%的提升空間，兩縣將合計凈增城市人口約46萬人。第二，撤縣設市驅動。監利縣2019年底常住人口為116.28萬人，按照全市平均城鎮化率計算，城市人口為51.6萬。2020年8月正式撤縣設市，根據監利市的城鎮化發展規劃，城鎮化率將提升到70%，約凈增30萬城市人口。

（2）城鎮化發展的經濟驅動。第一，高鐵經濟驅動。荊州市已有滬漢蓉高鐵貫穿東西，南北走向的浩吉鐵路即將開通客運，荊荊高鐵即將動工，荊州-常德-張家界的高鐵也在規劃之中，荊州市的高鐵經濟時代為期不遠，也必然成為荊州市城鎮化發展的重大驅動力量。第二，產業轉移和高新企業驅動。荊州市是承接產業轉移的重要地區，幾年來承接了大量的產業轉移項目，同時也發展了具有較高質量的高新產業，厚積而薄發，荊州市的經濟發展必將引來較大的增長，驅動荊州市城鎮化的發展。第三，農業高質量發展驅動。荊州市是傳統的魚米之鄉，具有深厚的農業發展優勢;隨著農業高質量發展戰略的實施，農業深加工帶來產業鏈的延伸和經濟附加值的提升，與傳統農業不同的是，農業高質量發展帶來的是產業工人的大量增加，因此農業高質量發展會成為荊州城鎮化發展的第三股驅動力。第四，豐富的旅游資源形成的經濟驅動。荊州市是歷史文化名城，荊楚文化、三國文化博大精深，隨著荊州市高鐵網絡的形成，旅游經濟的穩步增長必將到來，形成荊州市經濟發展的第四極。

3.城鎮化推動房地產投資的機會與挑戰

（1）機會。在不考慮貨幣貶值的前提下，房地產投資機會一般來自于三個方面：大規模城鎮化擴張、城鎮化升級和居民改善性住房需求。

第一，大規模城鎮化擴張機會。2010年前，荊州市房地產一直溫和上漲，2004年到2010年6年時間，荊州市商品房的價格從1000元/平上漲到2000元/平，上漲幅度為100%，年均單價上漲166元/平，2010年開始，其時適逢國內四萬億經濟刺激和荊州市高鐵即將開通，之后10年間荊州市房價從2000元/平左右一路高歌猛進，到2020年10月，荊州市區已經沒有6000元的樓盤了，幾乎漲了2倍，年均增幅達到20%，年均單價上漲400元/平。由此可以推斷，從時間維度看荊州市大規模城鎮化擴張起始于2010年，目前談結束為時尚早;從空間維度來看，荊州市大規模城鎮化擴張隨著政策驅動和經濟驅動的發力，城鎮化的二維空間將進一步擴大，同時向三維空間擴張，比如縣城的高層商品房的比例大幅增加;從人口維度來看，荊州市常住人口城鎮化增量有超100萬之巨，其中監利新增30萬，公安江陵合計新增46萬，洪湖、松滋和石首各新增10萬，加上原荊州城區常住人口的增量甚至可能達到150萬之多。總之，荊州市大規模城鎮化擴張仍然存在很大的機會。

第二，城鎮化升級的機會。發達國家房地產依然有很大的投資機會，其原因不是城鎮化擴張，而是城鎮化升級。城鎮化升級和城鎮化擴張同步進行，但城鎮化升級更持久。比如目前大力開展的舊城改造就是城鎮化升級，是對已有城市建筑進行有計劃、有步驟、系統性的改造活動，使其在功能上更加完善、運轉上更加協調、效率上更加高效、能耗上更加節能。很多建筑物的設計壽命為50年，這就決定了城鎮化升級的一般周期為50年，這就是說，城鎮化升級是一直會持續進行。

第三，居民改善性住房需求的機會。雖然荊州市房地產業發展了20多年，建筑了大量房地產，但是，還有很多老舊小區，小區環境差，建筑面積小，缺少電梯等配套生活設施;全面二孩政策的實施，家庭人口的增加，原有的小面積住房不能夠滿足需要，急需進行改善;隨著經濟社會的發展，人們的收入和積蓄在穩步增長，具有支付改善性住房的經濟基礎。

（2）挑戰。荊州市房地產投資的挑戰主要來自于房地產宏觀調控政策挑戰和城市人才戰略帶來的中高端人才流失的挑戰。

第一，房地產宏觀調控政策挑戰。2017年我國確立了“房住不炒”的政策，對熱點城市的房地產實行多種限購政策，遏制了熱點城市的房地產價格過快上漲的勢頭，投資性購房的成本增加，收益下降甚至為負，這極大的降低了像荊州這樣非熱點城市購買房地產的積極性，等待與觀望情緒濃烈。

第二，城市人才戰略帶來的中高端人才流失的挑戰。一切發展都依賴人才，經濟發展是城市發展的關鍵，人才是經濟發展的核心，近幾年，無論是北上廣深等一線城市，還是其他省會級城市，都出臺了吸引人才落戶的政策，本科生落戶幾乎暢通無阻。荊州市作為人口大市和教育強市，每年高考錄取人數遠遠大于畢業回荊州的人數，大量中高層次人才選擇留在一二線城市，最直接的后果是人口流失和房地產需求下降，進一步的后果就是以中高端人才為核心的親朋好友的外流與房地產需求的下降。

4.荊州市房地產投資策略選擇

荊州市房地產投資策略應綜合考量機會與挑戰兩大因素，具體來說包括5個方面。

（1）大規模城市擴張。大規模城鎮化擴張不是所有地方都可以進行的，綜合城鎮化擴張的規律來看，大城市的擴張的可能性更大。就荊州而言，應該把握荊州城區的擴張機遇，把投資的重點放到新區的建設方面，具體而言就是公安和江陵，監利和其他縣市除非條件特別好才進行考慮。

（2）城鎮化升級。城鎮化升級取決于城市原有建設情況和功能升級要求，地級市原有建設時間更長、建筑物的使用壽命接近終點的比例更高、對功能要求更高，因此城區的城鎮化升級要求更加迫切;地級市財力更加雄厚，城鎮化升級的資金支持優于縣城或縣級市，因此，選擇上要把投資的重點放到城區的荊州區和沙市區。

（3）改善性住房需求。改善性住房需求取決于需求的強烈程度和滿足需求的經濟基礎，縣級市、縣城、荊州市區的新建區域一般不在考慮之列，主要集中在老城區，這些地方的小區居民的改善性住房強烈需求。

（4）房地產調控政策影響。荊州市屬于三線城市，房地產的流動性相對較差，購買商品房的投資性和投機性的動機不大，但受到上述3個方面的正面影響，全市范圍的房地產的投資都具有較大的機會。

（5）人口流入流出關系。荊州市總體上人口流出大于人口流入，但從局部來看，荊州主城區的人口流入大于流出，縣城的人口流入小于流出，因此房地產投資應該主要集中在主城區，盡量避開縣城區域，特別是縣城的邊緣地區。

作者簡介：

彭柱（1984—），男，湖南湘潭人，長江大學經濟與管理學院2018級工商管理碩士，研究方向，房地產管理。

（長江大學經濟與管理學院 ?湖北 ?荊州 ?434023）