LPR機制改革下銀行貸款利率對房價的影響

朱姍姍

(四川大學經濟學院 四川 成都 610000)

一、引言

我國利率市場化改革已接近尾聲，貸款利率基本全面市場化，此次LPR機制改革是對我國貸款利率市場化的進一步深化。2019年8月，中國人民銀行公告實施改革，在報價銀行數量、報價品種和報價方式上都有所改變。貸款市場報價利率(LPR)形成機制要求銀行貸款利率與LPR掛鉤，截至2019年底，商業銀行接近90%的新發放貸款已參考LPR定價，也表明此次改革初見成效。

房地產屬于資本密集型行業，其產品的供給和購買都需要投入大量資金，因此利率是影響房價的重要因素之一。而商業銀行作為房地產市場資金的主要提供者，銀行貸款利率將通過影響房地產企業的生產行為和居民的消費行為最終影響房價。此次LPR機制改革改變了利率傳導途徑，將改變銀行貸款利率，因此要深入研究銀行貸款利率與房價的關系，探索銀行貸款利率對房價的影響途徑，為進一步的利率市場化改革和穩定房地產市場提供一定的理論基礎。

二、我國銀行信貸與房價的現狀

高度金融化的房地產行業所需的單筆資金規模大、使用周期長，因此商業銀行成為房地產行業的主要資金提供者，政府對銀行信貸的調控和銀行信貸的投放方向、結構和規模都對房地產行業發展至關重要。

(一)我國銀行信貸投向房地產行業的現狀

房產作為我國居民持有的重要資產之一，其需求穩定且體量大。房地產行業包括地產和房產兩個領域，因此其發展與政府財政收入密切相關。一方面，政府為確保房地產行業的穩定以求財政收入的穩定，就需要對房地產行業提供融資政策支持；另一方面，為避免房價巨幅波動影響人民生活，政府又需要對房地產行業進行監管規制。

引導和控制銀行信貸投放是政府調控房地產市場的重要手段之一。2018年社會融資規模存量約為200萬億元，而房地產行業通過ABS融資、債券和信貸路徑的融資規模約為60萬億元，占社會總融資資源的比例近30%，加上股票、信托和基金等渠道，該比例將更大。2019年國有商業銀行、股份制銀行、城商行和農商行的房地產貸款在各類銀行總信貸資源中的占比分別為35%、25%、20%、40%。①其中，公司房地產貸款占國有大行、股份行全部貸款的比例較小，而占城商行和農商行全部貸款的比例較大，而零售端房地產貸款在各類銀行貸款中都占有重要地位。

(二)我國房價現狀

本文所指房價是由商品住宅銷售額累計值除以商品住宅銷售面積累計值計算而得的商品住宅平均銷售價格。2018年全年房價呈現出平穩上升的趨勢，保持在8500元/平方米。2019年初房價產生了一個大幅度上漲，4月份一度漲到9200元/平方米，到5、6月份又回歸平穩，且從8月份起有輕微下降的趨勢，②這主要與國家宏觀調控政策有關。2018年房價的平穩上升趨勢主要得益于頻繁出臺的調控政策，例如各個城市出臺的商品住宅限購、住建部等國家部門提出的“防止提取住房公積金用于炒房投機”、“堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松”等等。而2019年初，全國房地產開發企業土地購置均價4389元/平方米，同比上漲13.6%，土地溢價率11.3%，土地價格上漲是房價上漲的一個重要原因。同時房價上漲造成購房者高負債買房則進一步推動了房價的上漲。到2019年8月，央行公告稱要進行LPR機制改革，通過利率和公眾預期限制了房價的進一步上漲，為房地產市場降溫。

三、商業銀行貸款利率對房價波動的影響機理分析

2019年12月20日LPR報價顯示，1年期LPR為4.15%，較改革前下行16個基點，5年期以上LPR為4.8%，較改革后首次報價下行5個基點。貸款利率的呈現出下降趨勢，將導致銀行利差收窄，影響商業銀行資產質量和盈利能力，銀行尋求高風險、高利率貸款需求的動機進一步增強。本節將試圖從供需兩端來分析商業銀行貸款利率對房價波動的內在影響機理。

(一)需求端：個人住房貸款利率與房價

房產作為一種耐用消費品，價格較高，因此住房貸款成為廣大居民和機構獲得房產的重要途徑。截至2019年9月末，全國主要金融機構房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增長15.6%。其中，個人住房貸款余額為29.05萬億元，同比增長16.8%。③

從理論上看，個人住房貸款利率與房價呈反向關系。居民通過個人住房貸款獲得資金購買房產，同時也需要支付一定利息，而個人住房貸款利率的上升將增加居民的購房成本，從而減少居民購房需求，導致房地產市場供大于求，房價將下跌。

(二)供給端：房地產開發性貸款利率與房價

從央行的政策意圖和幾次LPR報價來看，短期內貸款市場利率不會上升，且商業銀行貸款利率將逐漸與LPR“綁定”，呈現下降的趨勢。同時，在經濟下行的壓力下，政府急于推動財政去杠桿，商業銀行的貸款主體——政府和國有企業將縮減融資規模，最終導致商業銀行貸款規模下降、閑置資金增加，資金市場供過于求，會進一步降低實際貸款利率，商業銀行的盈利能力將受到巨大影響。即使央行采取寬松貨幣政策，下調4000億MLF，向市場釋放大量流動性，也無法緩解此次商業銀行受到的重創。

商業銀行在利差收窄、盈利能力減弱的情況下，傾向于尋求高風險、高利率的貸款需求，以彌補部分利潤損失。而房地產市場投資周期長、風險高且資金需求大，是商業銀行信貸投放的重要對象之一。特別是自身實力弱、規模較小的農村商業銀行，由于風險管控能力弱，在此次LPR改革重受到的沖擊更大，因此向房地產市場投放信貸的動機更強烈。

為避免房地產市場過熱，國家對房地產的信貸規模有嚴格的控制，其他融資渠道受限，閑置資金增加的銀行將成為房地產企業融資的主要來源。房地產企業增加對銀行信貸的需求，使其在與銀行的談判中處于劣勢，這將進一步推動房地產開發性貸款利率的上漲。

融資成本是影響房價的重要因素之一。一方面，房地產貸款利率上漲增加房產企業成本，從而推動房價上漲。另一方面，高杠桿的房地產企業出于時間成本的考慮，為了減少庫存、及時變現以償還貸款，將會下調房價。

綜合來看，在LPR機制改革下，銀行貸款利率最終對房價產生何種影響，取決于房地產供需兩端對銀行貸款利率變化的反應方向和程度。

四、政策建議

LPR機制改革下，銀行貸款利率從供需兩端對房價產生影響，因此政府一方面加快LPR機制改革，形成合理貸款利率基準，另一方面要改善房地產市場供給，建立房價的雙向調控機制，促進金融市場和房地產市場的穩定發展。

(一)加快LPR機制改革，形成合理貸款利率基準

LPR機制改革之初，市場上以LPR計價的實體經濟利率下降，但是以貸款基準利率定價的房地產貸款利率卻不斷上升，雖然會降低實體經濟融資成本，有利于中小微企業與民營企業的發展，但房貸利率基于央行的貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權益。因此要加快LPR機制改革，為商業銀行制定合理的貸款利率提供有效依據，使LPR成為銀行確定房貸利率的重要標準。進一步推進存量房貸LPR形成機制，房貸利率“綁定”LPR后由以往按比例浮動轉為按固定點數浮動，當LPR下降時可防止放貸利率下降過快，反之當LPR上升時亦可防止房貸利率上升過快，一定程度上起到阻尼器的作用，維護了存量房貸市場的穩定。④

(二)建立雙向房價調控機制

在銀行方面，不僅要繼續推進利率市場化改革，形成合理的定價基準，還應該對投向房地產行業的信貸規模進行嚴格控制，可通過提高房地產開發性貸款發放條件、減少貸款額度等手段實現。同時要控制資金通過信托、基金等渠道進入房地產行業，例如對房地產信托進行“窗口指導”。最后，提高個人住房貸款條件、降低額度、提高個人住房貸款利率，落實“房是用來住的，不是用來炒的”原則。

在企業和政府方面，應從供給端切實解決房屋住宅的結構性問題，優化商品房、經濟適用房和公租房等在市場中所占的比例，進一步改善房屋供求關系，以保障居民有房住、住得起。

通過建立雙向房價調控機制，政府通過對金融市場、房地產市場等行業發展趨勢的科學預測和準確預期，制定利率政策，提高銀行貸款利率對房價影響的可預測性，以便及時進行政策調整，降低房價波動幅度，促進金融市場和房地產市場的穩定發展。

注釋：

① 數據來源：各銀行財報、博瞻智庫。

② 數據來源：國家統計局。

③ 數據來源：2019年第三季度貨幣政策執行報告。

④ 華西證券研報