我國房地產金融體系存在的問題及建議

曹夢淵

[提要] 隨著我國房地產業(yè)的快速發(fā)展，出現了房價高、漲幅快、市場運作不規(guī)范等一系列問題，加之我國房地產金融體系結構和功能的不完善，使得房地產金融風險越來越明顯。本文將房地產金融體系劃分為房地產組織機構體系、金融工具體系和配套設施體系，對這三個體系面臨的現狀進行分析，并提出對策建議。

關鍵詞：金融體系;房地產;組織機構體系;金融工具體系;配套設施體系

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2020年1月13日

一、引言

房地產業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，其投資期限之長，投資規(guī)模之大，商品價值之高，都決定了房地產市場的發(fā)展離不開金融業(yè)的大力支持，房地產業(yè)和金融業(yè)之間存在天然的聯系。對于房地產業(yè)來說，從土地開發(fā)到商品房銷售的整個業(yè)務流程中，商業(yè)銀行的信貸資金是最重要的資金來源。對于商業(yè)銀行而言，房地產開發(fā)貸款是其重要的資產業(yè)務，可以給銀行帶來大量的利潤。因此，金融業(yè)和房地產業(yè)是一個風險和利益共擔的命運共同體，兩者的健康發(fā)展需要一個科學完善的房地產金融體系保障。

二、我國房地產金融體系現狀

（一）房地產金融組織機構體系現狀

1、房地產融資機構比較單一。以商業(yè)銀行為主的房地產融資機構過于單一，難以滿足市場上不同種類的房地產企業(yè)和購房者的需求。近年來，雖然市場上也有一些房地產信托、基金公司的出現，但由于銀行信貸資金對市場的壟斷，不僅使得我國房地產金融創(chuàng)新市場的發(fā)展緩慢，而且不利于分散金融風險。

2、住房公積金制度管理混亂，職能定位不清晰。2006年財政部出臺的《關于加強住房公積金管理等有關問題的通知》中明文規(guī)定住房公積金管理中心應當直屬于城市人民政府，不得隸屬或掛靠在建設、財政等政府職能部門以及鐵路、煤炭、電力等行業(yè)主管部門。但實際操作過程中，往往會出現一個城市中有多個管理中心的情況，一些住房公積金管理中心并不能按照規(guī)定實現統一管理、統一核算，一些分中心經常會出現既隸屬于當地的公積金管理中心，也隸屬于當地的住房資金管理中心，很容易導致錯位監(jiān)管的情況發(fā)生。另外，住房公積金管理機構作為獨立的、不以營利為目的事業(yè)單位，其主要負責當地公積金的歸集、管理和貸款審批，可以說它雖然是一個事業(yè)單位，卻要經營金融業(yè)務，職能定位不清晰。

（二）房地產金融工具體系現狀

1、融資渠道單一，多元化融資渠道尚未形成。就目前我國國內環(huán)境來說，由于受到政策的限制，很多中小型房地產企業(yè)不具備上市的資格，很難通過發(fā)行股票的方式直接籌得資金。另外，在國外非常流行的房地產信托投資基金在我國的發(fā)展卻非常緩慢，由于缺乏有力的法律保護，而且融資成本很高，使得很多企業(yè)只有在缺乏其他融資渠道時才會求助于信托。尤其是自2016年樓市930調控以來，各大信托公司對房地產項目的投資愈加謹慎，根據中國信托業(yè)協會發(fā)布的數據，2018年全國資金信托規(guī)模為18.95萬億元，其中投向房地產行業(yè)的資金僅占14.18%。

2、房地產金融創(chuàng)新發(fā)展緩慢，產品設計不合理。由于商業(yè)銀行承擔了市場上大量的房地產信貸，導致房地產基金、證券、債券之間的缺乏競爭，發(fā)展緩慢。房地產金融創(chuàng)新產品設計不合理主要表現在三個方面：一是品種單一，多是借鑒他國經驗，同質化嚴重，缺少有中國特色的房地產金融創(chuàng)新產品;二是房地產行業(yè)從土地開發(fā)到最后的銷售會歷經很長時間，而房地產金融創(chuàng)新的產品期限一般在三年以內，時間上的不一致使得房地產企業(yè)資金緊缺的問題并不能得到有效緩解;三是房地產金融創(chuàng)新產品的風險較高，一些資金實力不足的中小型房地產企業(yè)不敢貿然進入房地產金融創(chuàng)新市場。

（三）房地產金融配套設施體系現狀

1、保障性住房制度不完善。首先，保障性住房立法體系不完善。目前我國在保障性住房的立法方面多是一些行政性的部門規(guī)章，缺乏法律的強制執(zhí)行力。其次，保障性住房的土地供應不足。因為許多地方政府的財政收入20%以上都來自于出讓土地的收入，使得地方政府極不愿意把本可以出售給房地產開發(fā)商的土地轉變?yōu)橹荒塬@得極少收益的保障性住房用地。

2、缺乏獨立的房地產中介機構和有效的監(jiān)督管理機構。雖然我國目前的房地產金融組織機構已經包括商業(yè)銀行、住房公積金管理中心和一些其他的組織機構，但主要還是以商業(yè)銀行為主，缺乏兩類非常重要的組織機構，即房地產中介機構和房地產市場監(jiān)督管理機構。就房地產中介機構來說，極度缺乏像風險評估、信用評估、法律咨詢、金融擔保等這類專業(yè)化的房地產金融中介機構。就當前的監(jiān)督管理情況來說，目前我國的房地產市場管理部門很多，國土資源部、發(fā)改委等都有管理房地產市場的權利。另外，多年來地方政府其實既扮演著土地批發(fā)商的角色也扮演者市場監(jiān)管者的角色，為了得到持續(xù)的資本，政府經常會忘記自己監(jiān)管者的身份。

三、我國房地產金融體系完善建議

（一）房地產金融組織機構體系完善對策

1、構建多層次競爭性的房地產金融組織機構體系。對于商業(yè)銀行而言，其作為被我國大眾長期以來普遍接受的房貸獲取渠道，短期內它的主體地位不能被撼動，但是我們可以在此基礎上，鼓勵跨地區(qū)的股份制商業(yè)銀行、外資銀行、信托公司等非銀行類金融機構進入我國房地產金融市場，同時允許投資基金、保險公司等一些機構投資者購買以房貸為基礎的抵押債券，不斷增強房地產金融市場的活力和競爭力。

2、完善住房公積金制度，加快政策性房地產金融機構建設。目前，我國的住房公積金管理中心不屬于金融機構，卻要行使金融機構的職能，這種尷尬的定位導致一系列資金管理混亂、權責分配不清等問題。因此，很有必要將住房公積金管理中心轉變成一個政策性的房地產金融機構，進而可以由國家統一金融監(jiān)管機構對其進行監(jiān)管。

（二）房地產金融工具體系完善對策

1、穩(wěn)步推進銀行信貸基礎上，開發(fā)商業(yè)銀行多元化的房地產金融工具。銀行信貸作為我國房地產市場融資的主流方式，短期內不會變動，因此我們依然要穩(wěn)步的推進銀行信貸的融資模式，不能有絲毫懈怠。在此基礎上，商業(yè)銀行還應積極推進多元化的住房信貸模式，如根據貸款者不同的資信實力和具體情況，增加住房貸款品種，滿足人們不同層次的貸款需求。

2、重視房地產金融創(chuàng)新，推動房地產抵押貸款證券化。推動房地產抵押貸款證券化，首先，要有流動性強、完善的房地產二級市場為平臺，同時為了拓寬房貸資金的來源，應大力發(fā)展投資銀行、抵押銀行、養(yǎng)老基金等金融機構，建立多元化的籌資渠道。其次，還要建立一個完備的房地產抵押擔保體系，為抵押貸款產品進行信用評級和信用增級，從而提高房地產抵押貸款證券化的安全性和流動性。

（三）房地產金融配套設施體系完善對策

1、健全房地產金融市場法律法規(guī)體系。房地產金融市場的健康發(fā)展與良好的法律環(huán)境是分不開的，為避免在實際案例操作中出現無法可依的尷尬局面，首先，應當加強對房地產市場中基本法的建設，在《商業(yè)銀行法》《公司法》中補充與房地產金融相關的法條。其次，完善房地產金融市場中的專門立法，如出臺《個人購房貸款管理法》《房地產企業(yè)貸款管理法》等配套法律法規(guī)。最后，協調各法律法規(guī)之間的分歧，使地方法和部門法協調統一，避免給實際操作帶來困擾。

2、完善房地產金融市場中介服務機構。考察一個國家的房地產金融市場發(fā)展是否成熟，從它中介服務機構的發(fā)展情況就可以看出。一個發(fā)達的房地產金融市場，它的中介服務體系必定非常完善，而一個發(fā)展不成熟的房地產金融體系，它的中介服務體系必定還有很多欠缺。我國應當加快信用評級機構、資產評估機構、金融擔保機構等房地產中介機構的發(fā)展，為房地產金融市場的發(fā)展提供必要的支持和保障服務。

3、完善保障性住房制度。首先，應當加強保障性住房立法建設。加快《住房保障法》立法進程，盡快以立法的形式明確各部門在保障性住房建設方面的職責。其次，增加保障性住房土地供應量。一方面應當建立嚴格的住房保障用地公示制度，定期向社會公開保障性住房的建設規(guī)劃、布局、供地數量等信息;另一方面加強公共租賃用房建設，增加保障性住房土地來源渠道，政府可以鼓勵房地產企業(yè)提供房源，參與到以單身公寓和集體宿舍為主的公共租賃用房建設中。

主要參考文獻：

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