河北省房地產價格影響因素分析

杜 漸/文

一、引言

近年來，隨著經濟的發(fā)展，人們的消費能力大幅度提升，房地產作為擁有使用價值和投資價值的集合體，成為人們重點投資的對象，房價也隨之水漲船高。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2008-2017年，全國商品房平均銷售價格從3800元上漲到7892元，漲幅高達107.68%。其中河北省房價漲幅更是達到了159.19%。為了抑制房價的高速上漲，2016年12月中央工作會議提出：“房子是用來住的，不是用來炒的。”重點強調房屋的居住屬性，并要求建立健全房地產調控的長效機制。

在此背景下，本文通過收集近年來年河北省房地產行業(yè)相關數(shù)據(jù)，通過灰色關聯(lián)度理論分析商品房銷售均價與其他影響因素之間的關系并提出抑制房地產價格持續(xù)上升的針對性政策，這對于指導消費者投資行為和引導房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展有著重要的作用。

二、河北省房地產價格影響因素分析

1.影響因素分析

按照房地產經濟學理論，影響房地產價格的因素可以分為供給和需求兩種。與此同時房地產擁有商品和社會保障品的雙重屬性，因此對于房價和住房保障的政策干預因素同樣不可忽視。

從需求的角度來看，居民對于房地產的購買能力是分析的重點，所以影響購買能力的因素如地區(qū)GDP，城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)，城鎮(zhèn)居民可支配收入，地區(qū)總人口數(shù)以及住宅銷售面積都應該被考慮在內。其中地區(qū)GDP決定了該地區(qū)的經濟水平，城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民可支配收入代表了該區(qū)域的消費能力和水平；地區(qū)總人口數(shù)決定該地區(qū)對于房地產的總需求量，而住宅銷售面積反映的是該地區(qū)居民對于房地產的實際需求。

從供給的角度來看，房地產投資的主要來源是固定資產投資額，是反映房地產市場發(fā)展水平的重要指標；竣工房屋面積決定了當年房地產商品的供給量。

2.代理變量與數(shù)據(jù)選擇

根據(jù)上文的分析并考慮數(shù)據(jù)的獲得難度，本文選取了區(qū)域GDP、城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民可支配收入、地區(qū)總人口數(shù)、住宅銷售面積、固定資產投資額、竣工房屋面積作為影響因素，數(shù)據(jù)時間為2011-2018年，數(shù)據(jù)來源為河北省統(tǒng)計局網站和當年河北省統(tǒng)計年鑒。

3.實證分析

表1 無量綱化結果

（續(xù)表）

最后進行關聯(lián)系數(shù)的計算，關聯(lián)系數(shù)公式：

根據(jù)公式計算得出各因素的關聯(lián)度，見表2。

表2 關聯(lián)度結果

4.實證結論

從關聯(lián)度的大小可以判斷，在影響河北省房價的七種因素中，排在前三位的分別是城鎮(zhèn)居民可支配收入、區(qū)域GDP和固定資產投資額。其中城鎮(zhèn)居民可支配收入排在第一位，說明居民收入是影響房地產價格的主要因素，這也符合傳統(tǒng)的需求理論。區(qū)域GDP決定的是該地區(qū)的經濟發(fā)展水平，良好的經濟環(huán)境對于房地產市場的促進作用是非常明顯的。而固定資產投資額是反映該地區(qū)固定資產投資規(guī)模、速度、比例關系和使用方向的綜合性指標，固定資產投資額的增加伴隨著房地產投資額的增加，導致房地產供給增加，供過于求，最終會對房地產價格的上漲產生一定的抑制作用。另外，CPI、年末總人口數(shù)、住宅銷售面積以及竣工房屋面積對于河北省房地產價格的影響較小。

三、結論及政策建議

1.河北省房地產市場投資泡沫較少，但應警惕房價的進一步上升

目前河北省房地產價格的上漲主要是源于居民購買能力以及經濟水平的上升，且購房目的多為自住或改善，泡沫較少。相對于一、二線城市來講，河北省房地產價格上升趨勢比較平緩，這主要得益于房產本身的價格較低，買房投資在短期內難以獲得可觀收益。另外隨著河北省政府出臺了一系列針對房地產過熱的調控政策，購房者對于未來房地產價格下降的預期明顯提升，消費者通過買房投資的意愿也在明顯下降。但是政府部門仍應貫徹“房住不炒”的基本方針，警惕未來房地產價格增速上升。

2.供需兩端同時發(fā)力，實施限購的同時應擴大住房供給

從實證結果可以看到，固定資產投資額是影響房地產價格的重要因素。增加房屋有效供給將有助于抑制房價的快速上漲，這就要求政府有計劃地增加固定資產投資，擴大廉租房、經濟適用房的建設面積，堅持住房的居住屬性，滿足中低收入人群的自住或改善需求。

3.合理引導消費者理性投資

政府相關部門要通過媒體中介加大宣傳，幫助消費者正確認識房地產市場，形成正確的投資理念，同時為有投資需求的社會公眾增加合適的投資渠道，引導公眾投資實體經濟，避免出現(xiàn)因房地產市場過熱而導致的實體經濟下滑。