我國房地產投資對消費的影響研究

一、中國居民消費結構分析

再剛過去的2018年，我國居民人均GDP已達到6萬多元，各種服務類產業快速發展。人均消費支出快速增長，消費需求大幅度擴張。消費結構發生重要轉變：城鎮居民人均消費性支出由2013年的18487.54元增長至2018年的26112.31元。其中，文娛教育類增長最明顯達到3倍多。中產階級群體規模逐漸擴大，成為消費力市場的中堅力量[1]。查閱資料我們可以對比發現2008和2018年城鎮居民消費結構相比較：十年之內，居民在食品衣著上的消費支出明顯下降，而在家庭服務、醫療保健、教育文娛以及其他商品和服務上的支出增加，這符合恩格爾系數中對經濟發展水平提高的刻畫，基本上與我國經濟近十年來的快速增長事實相符合。

而如果單看我國房地產投資的變化，如下圖所示為我國社會消費品零售總額與房地產投資隨時間變化的折線圖。從圖中我們可以直觀的看到，兩者隨時間同方向變化，那么是不是就可以下結論：房地產投資的增加會導致消費水平的快速增長。事實上，情況并非如此。如果考慮到房價的變化，房地產投資與消費之間的正相關關系就沒有那么顯著。

二、房地產行業分析

與2017年相比，全國房地產開發投資額在2018年增長了9.5個百分點，增速比同年1到11月份降低0.2%，而比上一年同期提高2.5%。其中，住宅投額突破八萬億大關，比同年1到11月份回落0.2個百分點，比2017年提高4個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重達到70.8%[2]。這些數據都反映出我國住宅投資在房地產開發投資中的重要性，而在房地產投資中住宅投資是與公眾生活最密切相關的，也是影響居民消費支出的關鍵因素。

我們可以發現這樣一個事實，2018年房地產開發投資額增速存在明顯放緩的趨勢，這似乎與上邊所看到的房地產投資與社會消費品零售總額正相關增加相矛盾。里邊的原因錯綜復雜，既有不同省市房價差別，購房政策的不同；也要考慮房地產市場泡沫現象的存在，越來越多的投機者進駐房產市場，不少炒房者惡意提高房價，導致我國房地產投資與消費的關系變得更加復雜。參考國家統計局發布的數據，我們可以發現各省市房地產投資情況差存在較大差別，這也是為什么綜合全國情況分析房地產投資與社會消費品零售總額關系復雜的原因之一。

圖1 房地產投資與社會消費品零售總額變化

三、房地產投資對消費的實證分析

（一）變量選取以及數據收集

1.變量選取。根據一般消費函數C=α+βY以及上一部分消費的影響因素的分析，變量選取如下：被解釋變量：Y我國社會消費品零售總額，解釋變量：X1（房地產開發投資）X2（GDP）X3（稅收收入）X4（城鎮居民人均可支配收入）X5（普通本專科在校生數）X6（常住人口出生率）X7（CPI以1988年為基期）。后續再進行變量的可行性檢驗，剔除不合適的解釋變量。

2.數據收集

本文選取我國1989年到2018年共30年數據進行研究。

（二）模型建立

1.線性回歸

結果分析：R2=0.999711，表明模型對樣本觀測值的擬合度比較好；F統計值的臨界值 F0.05（20）=2.60該模型的F值遠遠高于臨界值，解釋變量之間線性關系顯著。但是從 t 檢驗來看X1、X2、X5、X7 的 t 檢驗并沒有通過，其對被解釋變量的影響不夠顯著。但X1、X2、X5、X7 本身沒有通過t 檢驗。因此，解釋變量之間可能存在多重共線性，無法分辨出解釋變量對被解釋變量的獨立作用。

2.多重共線性及其修正

在回歸結果中我們觀測到R2和F的統計值都比較大，而t 檢驗中，各個解釋變量的值都比較小，因此解釋變量可能對被解釋變量的聯合線性顯著，或各解釋變量之間存在多重共線性。修正多重共線性的方法有多種，本文選用逐步回歸法對模型進行多重共線性的修正。利用Eviews軟件分別對解釋變量進行一元回歸，發現解釋變量LnX2對被解釋變量即社會消費品零售總額的影響最大，并且t檢驗、F檢驗都通過，且擬合度較好，所以將LnX2作為方程的初始變量，并開始逐步回歸，消除多重共線性。

3.模型檢驗

在去除多重共線性之后的模型方程為：

從模型來看，解釋變量X1、X7與被解釋變量Y反方向變動，X2、X6與Y同方向變動。X1為房地產開發投資、X2為GDP、X6為常住人口出生率、X7為CPI。

房地產開發投資越多，房屋供給越多，在當前中國社會人多房少炒房熱的現實背景下，居民熱衷于購買房產，用于其他消費品或服務的之處就會減少，因此社會消費品零售總額就會減少。CPI為居民物價指數，顯然CPI越高，生活成本越高，因而社會消費品零售總額就會越少。而GDP、常住人口出生率越高經濟發展越快，勞動供給就會增加，間接也會促進經濟進步，消費水平也會上升。

本文在采用懷特（White）檢驗法的基礎上對回歸模型進行異方差檢驗。根據懷特（White）檢驗的結果可知，回歸模型并不存在異方差的情況[3]。

文章通過計量實證的方法，研究當下最熱的房地產市場與消費市場之間的關系。發現房地產投資與消費之間的關系是反向的，即房地產投資的增加會抑制居民在消費上的支出。宏觀經濟學中對房地產投資對消費的影響，普遍認為存在三種效應：一是擠出效應；二是財富積累效應；三是連帶效應，即當房產所有者購入新房時，將會帶動建材、家電消費品、裝修業等行業的繁榮，進而房地產市場的繁榮將會促進社會整體消費水平的增加。理論上房地產市場對居民消費存在正反兩方面的影響。本文在數據選取以及計量檢驗方面還存在很多不足，例如數據較少、模型較簡單等，要想搞清楚房地產投資與消費之間的關系，還需要考慮多方面影響因素。

四、結語

房地產投資與消費之間的關系之所以研究熱度高，也反映出當今民眾最關心的熱點問題之——房價。過高的高價早已成為民眾消費、投資或儲蓄的重要影響因素。因此，本文基于實證檢驗以及現實經濟意義檢驗，都認為房地產投資與消費之間是負相關關系。雖然現實情況要比這復雜的多，但是本文也為通過發現房地產投資與消費之間的關系從而促進社會消費的進步提供一定的借鑒經驗。從政府層面上看，政府對房價的管控、對房地產投資熱度的控制都是十分有必要以及有經濟意義的。從社會層面看，居民應該衡量房產投資與消費儲蓄之間的重要性，做出利益最大化的選擇，不要盲目跟隨炒房熱，不顧自身經濟實力，盲目購入房產限制自己的消費選擇性，當然購房者面臨房產投資時，需要考慮的因素還有很多。例如，跨期選擇消費是現在最普遍的消費方式，居民在購房時普遍選擇貸款消費。信貸制度的發展也在一定程度上緩解了個人購房者的壓力，從而在一定程度上抵消房貸壓力對消費的抑制影響。這些都會影響社會消費結構的變化消費方式的選擇。

盡管從整體上看，房地產周期與整體消費水平并不存在明顯的相關關系，但參考各大類消費情況而言，兩者之間仍然存在一定的相關關系。對房地產行業與消費之間關系的討論都要在房地產行業健康運行，不存在房地產泡沫的情況下進行。