消費和房地產投資的關系研究
——以北京市為例

2020-03-24 02:24:48

環渤海經濟瞭望 2020年2期

一、前言

消費、投資和出口是促進我國經濟發展的三個驅動力，目前，投資和出口對我國經濟發揮作用較大，而消費的擴大內需的作用卻還有很大的發展空間。最近幾年我國居民的消費水平雖然較過去相比上升的很快，但與國際水平相比仍有顯著的差異。影響消費的因素有很多，其中可支配收入對消費的作用最為直接。但財富等因素對消費的作用也不可忽視。生命周期假說曾提出，消費也受到家庭財富的一定影響。而家庭財富又包括金融類財富和非金融類財富，其中房地產作為非金融財富變動情況較大，逐漸在近些年成為家庭財富中占據最重要的部分。因此，研究房地產與我國消費水平二者的關系有著深層次的意義。

房地產有著消費和投資的雙重屬性。作為消費品，房地產能給居民提供住宅居住，滿足消費者的基本家庭生活需求。而另一方面，房地產也能作為投資品給投資者帶來一定的增值和收益。這兩種屬性都會對居民消費的產生一定影響。如果房地產售價上升，那么將房地產作為投資品的居民消費者而言，他們的名義家庭財富會增加，這樣促進居民消費水平的上升，這是房地產的財富效應。但對于將房地產認為是必需品的消費者則會購買房地產而減少消費，這就是房地產的擠出效應。那么對于居民來說，房地產投資最終對于消費究竟是財富效應還是擠出效應，本文選取了北京市為例來驗證結果。

二、數據及變量選取

本文選取的是1990年到2017年北京市的社會消費品零售總額、居民消費價格指數、房地產開發投資、國內生產總值、人均可支配收入、稅收收入和失業率。這些信息都來自《北京市統計年鑒（1990-2017）》（北京市統計局網站）。

其中社會消費品零售總額是在各種與消費相關的統計數據中，與我國消費需求最直接相關的數據。社會消費品零售總額分為直接交易出售的實物商品金額和提供餐飲服務所取得的收入二者的總和。社會消費品零售總額反映了我國零售市場的變動情況，是體現經濟景氣程度的重要指標。本文將社會消費品零售總額作為衡量居民消費水平的指標，因此將社會消費品零售總額作為被解釋變量“y”。

房地產開發投資是指在一定時期內，從事房地產的企業用于房屋建設、土地開發等工程的全部資金額，除此之外，還可能用于公益性建筑和土地購置費等投資。將此指標作為衡量房地產投資的指標，作為自變量為“x1”。

居民消費價格指數（CPI）是用來表示居民家庭一般購買的商品和服務的價格變動情況。一般來說居民消費價格指數過高，對于消費者來說，日常用品的價格過高，則實際購買力下降，可能會降低其消費水平。因此，將此指標也作為影響居民消費水平的解釋變量，作為“x2”。

國內生產總值（GDP）是衡量一個國家或地區經濟狀況的最佳指標，是按市場價格計算的所有常住單位在一定時期內生產活動的最終成果。若一定時期的國內生產總值增加，相應的經濟狀況則可能會比較良好，居民消費水平也可能會上升，于是也將國內生產總值作為影響消費的因素，記為“x3”。

可支配收入指消費者在一段時期內可用來最終進行消費和存儲的實際收入，也是消費者可以自己自由支配的收入。可支配收入也會影響居民消費水平，因此也將其作為自變量“x4”。

稅收收入是國家為了向社會大眾提供公共物品，滿足人民的生活需要，借助政治權利，依法向單位、個人無償收取的財政收入，其中主要包括增值稅、所得稅、印花稅、車船稅等。稅收收入如果過多，那么在消費者手中的收入可能就會減少從而影響消費，因此也將其視為自變量“x5”。

而失業率高表明了地區資源配置不合理，勞動資源浪費嚴重，經濟發展也會因此受到很大的制約，因此，本文也把失業率作為消費的影響因素進行研究，以期證明失業率的高低與消費支出是否有顯著地相關性，作為自變量為“x6”。

具體解釋變量和被解釋變量如下所示：

表1 具體解釋變量和被解釋變量

而具體數據如下表所示：

表2 具體解釋變量和被解釋變量的具體數據

三、消費和房地產投資二者的描述性統計分析

根據提供的1990年和2017年之間社會消費品零售總額和房地產投資額的數據作折線圖，可以發現二者的變化趨勢。總的來說，消費品零售總額和房地產投資額都呈不斷上升的趨勢，但消費比房地產總體水平更高。

消費從1990年的345.10億元一直增加到2017年的11575.40億元，比2016年同比上升了5.18%。而房地產投資雖然從1990年的22.50億元在增加，但中間也偶爾有波動的情況，在2015年達到了最高峰4177.05億元，之后兩年呈下降趨勢，同2017年的3695.54億元相比，去年同比下降了7.70%。這初步判斷消費與房地產投資之間有著相同的增長趨勢，但是除了房地產這一個因素之外，還有許多因素也在影響著居民消費水平。因此，還需要進一步的進行實證研究。