城市如何進行有機更新

陳平

在貫徹新發展理念、注重高質量發展的大背景下，城市發展已由外延式擴張轉向內涵式增長，城市有機更新正成為城市發展的主要方式。2019年中央經濟工作會議提出，要加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造。2019年11月，習近平總書記視察上海時強調，城市規劃建設要像對待老人一樣，尊重和善待城市中的老建筑，走內涵式、集約型、綠色化的高質量發展路子。可以說，城市有機更新是現階段優化城市存量資源配置、引導土地集約高效利用、改善人居環境質量的最重要手段。城市有機更新是一項龐大、復雜的系統工程，在推進過程中，應注重系統思維、歷史傳承、精致精細、集約節約、民主協商、拓寬思路等，打造經得起時間和歷史檢驗的精品工程，不斷增強城市的綜合承載能力，更好地彰顯城市的獨特魅力，提高群眾的獲得感、幸福感、滿意度。

注重系統思維，著眼長遠發展

城市是一個綜合體，必須運用系統思維，把有機更新與城市的歷史、文化、經濟、環境等諸多因素結合起來。要處理好當前與長遠的關系。通盤考慮、系統謀劃，立足當前、著眼長遠，強化頂層設計，科學確定有機更新地塊的歷史文化保護與利用、用地性質、開發強度和建筑風貌等主要規劃指標，編制好地塊建設的規劃設計方案，引導推動產業布局更加合理，產業結構更加優化，城市形態更加優美，在可持續發展的基礎上探求城市的更新發展。要處理好整體與局部的關系。從城市到建筑，從整體到局部，如同生物體一樣，是有機聯系、和諧共處的。城市有機更新要順應城市的肌理，采用適當規模、合理尺度，按照城市內在的秩序和規律，結合改造的內容和要求，妥善布局空間關系，使得城市改造區的環境與城市整體環境相一致，各組成部分符合城市的整體要求。要處理好投入與產出的關系。把城市有機更新與推進產業結構調整結合起來，通過引進科技企業、創新企業，促進產業更新，實現“騰籠換鳥”。

注重歷史傳承，留住城市記憶

一個城市的歷史遺跡、文化古跡、人文底蘊，是城市生命的一部分。要延續歷史文脈。只有把城市有機更新同保護歷史遺跡、保存歷史文脈統一起來，把城市有機更新與歷史文化資源活化利用結合起來，才能在保護中利用，在利用中保護，最大限度發揮歷史文化資源的經濟和社會價值。堅持“全面保護、應保盡保”的原則，深入挖掘城市文化和歷史遺存蘊含的哲學思想、人文精神、價值觀念、道德規范等，把具有代表性的歷史文化項目，由點成線、連線成片，形成“城、河、山、塔、寺、民居”融為一體的城市文化景觀，既改善人居環境，又讓歷史文化和現代生活融為一體。要順應原有風貌。按照“修舊如舊、建新如故、恢復原貌”的方法，實施老城風貌區改造，基本保持原有建筑的輪廓不變，對其建筑立面進行保護和更新，適當注入現代元素，留住城市特有的地域環境、文化特色和建筑風格。要貼近地方民俗。充分體現地方的民俗特色，無縫銜接原住戶的日常生活，描繪傳統街坊生活，延續“城市記憶”，講好“本地故事”，在建設中“讓城市留住記憶，讓人們記住鄉愁”。

注重精致精細，提升功能品質

堅持高標準引領，注重細節，用“繡花功夫”和“工匠精神”推動城市有機更新。改造基礎設施。完善公共配套設施，健全地下管網，實施道路整治，全面打通道路微循環系統，序化城市空間環境。在規劃許可的條件下，采取“三原”原則（即原址、原高度、原面積），對獨幢或成片區的危房險房進行改造，解決老舊小區設施“殘、破、缺”問題，積極構建分布均衡、結構合理、環境優美的城區園林綠地系統。實施微更新。利用城市邊邊角角的微小空間，如道路兩側綠化中分帶，小區大門兩側，建筑物立面墻體等，見縫插針增添綠地、補植綠化;在空地、道路轉角，增設閱讀休閑驛站，添置便民設施、文體設施，滿足生活需求，提升居民的幸福感、獲得感。提升管理精細度。大力開展文明城市、衛生城市創建和垃圾分類工作，實施“碧水、藍天、綠地、寧靜”生態環保行動，打造網格化智能管理平臺，著力提升城市細管、眾管、智管水平。

注重集約節約，盤活用地資源

高度重視土地資源科學合理利用，提高城市土地利用效率，在集約節約與打造精品之間找到最佳平衡點。用好現量。盤點現有建設用地中布局散亂、利用粗放、用途不合理、綜合投入產出效益低、不符合安全生產和環保要求的部分，建立城市低效用地數據庫，編制低效用地再開發專項規劃，實施城市土地低效用地再開發。根據建筑的高度、密度和類型，將基礎設施和公共建筑的使用效率達到最優化，盡可能縮減成本和空間，提升整體效益。盤活存量。緊貼城市原有肌理，對現有的老寫字樓、老廠房、棚戶區加以升級改造，成片區整體提升環境品質，為發展創新產業、高技術產業、綠色產業騰出載體空間。改造提升老城區城市產業中心區、特色商業街和商貿綜合體，使業態空間更廣闊、布局更優化、載體功能更完善，不斷提升城市的人氣、商氣和財氣。做優增量。推進城市地下空間開發利用，建立健全從總體規劃到專項規劃再到控制性詳規的城市地下空間規劃體系，向地下要土地、要空間、要資源，推動城市地上地下立體發展。

注重民主協商，引導公眾參與

城市有機更新的最終目的，在于讓老百姓更加宜居宜業，其建設成效的好與壞，老百姓最有發言權。因此，實施城市有機更新，應最大限度鼓勵群眾參與，充分發揚民主，群策群力、共建共享。營造濃厚氛圍。通過政府網站、報紙刊物、微博微信等載體，廣泛宣傳發動，主動信息公開，使城市有機更新的理念更加深入人心。積極推進示范點建設，定期組織“最美街角”“最美樓宇”“最美陽臺”評選，調動社會各界參與的積極性。廣泛聽取民意。充分發揮人大代表、政協委員、專家學者人才薈萃、智力密集的優勢，集思廣益、博采眾長。定期召開居民議事會，問需于民、問計于民，辦老百姓最急需的事、最想辦的事、最支持的事，確保他們對城市有機更新的知情權、參與權、選擇權、監督權。引導居民參與。創新居民參與渠道，實行“部門問策、專家議策、社會征策、規劃委員會決策、陽光亮策”的城市有機更新工作機制，建立“社區規劃師”制度，把群眾請進規劃室、施工現場全程參與，積極引導原住民直接參與歷史建筑保護更新。

注重拓寬思路，突破制約瓶頸

城市有機更新是一個長期、復雜的實現過程，尤其是當前，同時面臨政策法規不完善、財政資金緊缺的雙重挑戰，必須解放思想，大膽創新，想盡一切辦法突破制約瓶頸。用足用好政策。充分運用產業結構優化等引導性和扶持性政策，加快土地利用整理和二次開發，促進城市空間布局調整優化。破解資金難題。城市有機更新投資大、周期長，難以做到單一區塊靜態平衡，可以在一定范圍內按項目的不同性質進行整合打包，尋求統一、動態和綜合的資金平衡。實行“非禁即入”，采取市場化的方式，建立多元投入和更新基金及其投資回報機制，鼓勵民間資本投入，探索推廣運用政府和社會資本合作（PPP）模式。探索資產證券化路徑，為城市有機更新持續提供資金支持。創新運作模式。建立“政府、市場、市民、社會”四位一體協同機制和“規劃者、建設者、使用者、管理者、需求者”五位一體的協同機制，按照規劃參與更新改造，探索城市有機更新區域內房屋產權盤活機制，鼓勵居民、企業在統一設計且基本符合規劃的前提下，自主改造或參與改造。采取“自愿”和“漸進”的模式，讓原住居民自愿選擇，可遷可留，對于愿意搬遷的居民，妥善做好安置;對于愿意留下來的居民，做好房屋修繕和功能改造，在保護原有生活方式的同時，提升生活品質。

（作者系中共南京市秦淮區委常委、副區長）

責任編輯：包詠菲