“以房養老”之住房反向抵押貸款模式探討

摘要：近年來，隨著我國老齡化人口的增加，老齡化問題加劇，社會和家庭養老的壓力加大，引入新的養老模式至關重要。作為養老體系的重要補充，以房養老應運而生，其以住房反向抵押貸款為基本模式，有助于彌補養老金缺口，改善老年人生活。本文在闡述以房養老內涵的基礎之上，著重探討住房反向抵押貸款模式在我國的進展及現實困境，再借鑒美國發展較為成熟的住房反向抵押貸款模式，為我國開展以房養老給出建議。

關鍵詞：以房養老 住房反向抵押貸款 倒按揭 老齡化

引言

以房養老是依據擁有資源，利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異住房反向抵押貸款是以房養老的基本模式，即老年人將名下房產以抵押的方式交予銀行或者保險公司等相關金融機構，從而獲換取一筆穩定持久的養老收入。此外，以房養老模式還包含老年人將房子以大換小、賣出房子后再回租、出租或售出房子去養老院度過晚年生活等其他使住房變現的方式。

從全國老齡辦召開的人口老齡化國情教育新聞發布會上獲悉，截至2018年底，中國60歲及以上老年人口約2.49億，占總人口的17.9%;65歲及以上人口約1.67億，占總人口的11.9%。我國正逐步陷入一個“未富先老”的困境，老齡化高峰期的加速到來沖擊現行社會保障體系，因而拓展養老途徑意義重大，以房養老便應運而生。

一、以房養老的內涵

以房養老將個人住房與養老問題相聯系，是指老年人將自己的住房產權通過一定的金融機制和變現形式，使房產這種不動產實現價值上的流動，以此獲取養老金或解決養老問題，提高老年生活質量。以房養老作為新型養老理念，在現行的家庭和社會養老保障體系之外是個很好的補充。

“以房養老”模式就是指住房反向抵押貸款，該模式下的運行機制為：滿足條件要求的老年人向銀行、保險公司等金融機構發出抵押名下房產的申請;該金融機構對老年借款人的壽命、房屋價值等綜合因素后，確定貸款金額，然后定期支付給老年人一筆持久穩定的養老金，同時老年人在去世前仍然居住在抵押后的房屋中;待老年人離世后，金融機構則將老年人的抵押房產出售，得以償還貸款的本息和，其升值部分將按照合約規定，歸金融機構或老年人的法定繼承人所有。住房反向抵押貸款模式下，現金流向和一般的按揭貸款恰好反著，所以又叫倒按揭。

二、我國發展住房反向抵押貸款困境的成因

盡管以房養老在理論上拓展了養老渠道，有利于滿足多層次養老需求，但在我國的實際操作中可謂困難重重，現給出如下的困境成因：

（一）傳統觀念的束縛

以房養老”將面臨中國傳統家庭模式下“代際契約”關系的沖擊。中國式的“養兒防老”，一般存在如下默認的“契約”：子女負責照顧老人安度晚年，老人百年之后將遺產留給子女，其中房產是最重要的遺留財產之一。雖然無論是從法律的角度，抑或是從倫理道德上講，有房或無房，子女均有贍養老人的義務。但長期形成的傳統契約卻使“以房養老”的實施面臨較大阻礙。事實上，根據此前民政部門的調查，高達90%的老人均考慮將房產留給子孫。

（二）多種風險并存

由于倒按揭業務的時間跨度大，隱患也隨之而來，如長壽風險、道德風險、房產價值波動風險等，這些都加大了開展以房養老的阻力。

長壽風險受老年人的壽命長短影響。在住房反向抵押貸款中，當老年人實際壽命比預期的要長，將獲得大于抵押房產價值的反向貸款，而金融機構作為貸款方，支付給老人的養老費用將增加，導致虧損;相反，若老年實際壽命低于預期，則借款方會吃虧。

道德風險一方面與老年人是否如實反映身體狀況有關，如果對貸款機構有所隱瞞或欺騙，將會影響抵押貸款金額;另一方面與是否自覺維護住房相關。在倒按揭模式中，因為老年借款人在抵押房產后，住房產權變轉變為金融機構所有，出于自身利益考慮很可能會疏忽對房屋的日常維護，降低維修費用，使得房屋老化折舊的速度加快，導致抵押的房屋貶值，給金融機構造成虧損。

房屋價值的大小受市場、政策等多方面影響。若簽訂以房養老協議后房價大幅上漲，會使得老年人的利益受損，若房價程下行趨勢，則金融機構會承擔風險。目前我國房地產市場泡沫現象較為嚴重，一線城市房價處于上漲階，而二三線房價卻有所下降，房屋價值不穩定，同時房價的評估機制完又不善，難以合理準確地評估產價值。

（三）政府缺乏支參與度

自以房養老被引入我國，政府部門僅僅從宣傳角度出臺了一些文件來倡導以房養老，卻很少實際介入到以房養老試點工作中。在上文所述的南京模式、上海模式、北京模式，以及“信福年華”、“幸福房來寶”中，只有上海市公積金管理中心真正介入到上海模式的運作中，其他以房養老的參與機構主要是養老院、商業性質的公司和金融機構。一方面沒有政府的實際介入和信用擔保，公眾對這種新型養老缺少信任度和認同感;另一方面，政府尚未給出福利支持，難以調動借貸雙方辦理以房養老的積極性。

（四）法律不完善

截至目前，我國尚未出臺關于以房養老業務開展的法律法規，使得以房養老在試點過程中存在法律空白，不易保障參與試點雙方的利益，監督管理存在漏洞。同時，一些現行的法制規定又對以房養老的推行造成阻礙。以房養老因為自身的復雜性，需要政府、銀行、保險公司、房地產等多個機構的配合，然而我國卻實現銀行業、保險業和信托業的分業經營、分業管理，限制了保險公司進行擔保。此外，小產權房與經濟適用住房是否適合進行以房養老也缺乏相關政策規定。

三、政策建議

綜和以房養老模式在我國發展受阻的現狀、原因加上美國的經驗，現就如何在中國打開以房養老市場提出政策建議：

（一）加強觀念教育宣傳

要想順利推進住房反向抵押貸款，首先得贏得社會公眾的認可與支持。一方面，要積極引導廣大市民摒棄守舊的傳統養老理念，培養現代化的新型養老觀念;另一方面，要向廣大市民普及以房養老知識，引導公眾正確認識和理解以房養老的運作機制，化解對以房養老的誤讀。我國的發改委、住建委和銀監會、保監會應該聯合起來，成立專門負責宣傳教育的機構，為公眾給予規范、理性的決策信息指導。

（二）提高政府參與度，完善相應的法律法規

以房養老模式的引入就是為了彌補當前中國養老金的缺口，補充養老渠道，而保障居民養老正是政府的職責，因而政府應實際介入以房養老的業務開展中去。從宏觀調控層面，政府應當加強房地產行業的市場監管，使得房價穩定在合理區間，且規范房地產二級市場;從微觀管理層面，需在以房養老業務的開辦中對借款人、貸款機構和中介機構強化監督和管理，并發揮政府的公信力，合理為老年借款人提供擔保。

此外住房反向抵押貸款作為剛開始推進的養老方式，需要國家跟進與之相匹配的法律法規建設。建議我國完善物權法，明確規定續期土地使用費的收取方法，合理修訂保險法案和房地產管理法，適當地延長居住用地的使用期，化解房子所有權和土地使用權在時間限期不相符上的問題;嘗試征收遺產稅，通過對遺留房產征稅來促進以房養老業務的開展;出臺相關優惠激勵政策規定，如申請反向抵押貸款的房屋，對增值部分實施免稅政策，調動金融機構積極性。

（三）建立完善的金融體系，開展差異化的以房養老

住房反向抵押貸款的運行機制較為復雜，該模式的設計需要綜合房價走勢、老人預期壽命、市場利率，又要考慮到意外損失和多種風險，對保險精算的專業化要求較高。故一方面我國應當充分發揮保險公司在人壽保險方面的專業優勢，并結合銀行業抵押貸款的經驗，取長補短，推進金融行業的混業經營，同時也促使金融機構與房地產行業積極合作，由房地產公司對房屋價值合理評估，合力降低風險。另一方面因客戶群體在房產價值、收入、風險偏好和壽命等方面的不同，對以房養老的需求也有所區別。我國可以借鑒美國的 HECM 和Financial Freedom，分別將客戶群體定位房產價值較低和較高的老年人，設計更具人性化和差異化的住房反向抵押貸款，并且考慮老年人的意愿，將養老金按月或一次性發放。

總而言之，以房養老模式作為一種可供選擇的補充養老新路徑，目前在我國仍處于試點探索階段。當社會養老壓力與日增加，我國老年人養老勢必要尋求新的養老金渠道。我們應當對以房養老定位清晰準確，認識到即使是在以房養老發展較為成熟的美國，以房養老也不能代替家庭和社會養老，因而要想在我國普遍推廣以房養老顯然不現實。以房養老受自身條件限制，受眾偏小，從長遠發展的眼光看，是應對人口老齡化的有效渠道，有利于建立多樣化、層次化的養老保障體系，應當在國內符合條件的城市積極試點，借鑒美國等國外經驗，克服起步階段推行過程中遇到的困難，使得以房養老能夠在我國老齡化社會發揮有效作用。

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作者簡介：

宦悅（1994—），女，2016級本科生，研究方向：金融學。